Contenido procesado
- Las fases del alquiler con opción a compra
- La renta
- Las obligaciones de las partes
- ¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?
- ¿Qué pasa si el inquilino ya no quiere comprar la propiedad?
- ¿Quién paga los impuestos?
- Beneficios y riesgos para las partes
Un paso muy importante en la vida de todos, especialmente de las parejas jóvenes, es la compra de la primera vivienda pero dada la dificultad para acceder a hipotecas y la falta de liquidez necesaria, recientemente se introdujo una forma alternativa de compra a la clásica compraventa.
Hablamos de alquiler con opción a compra , un contrato introducido por el decreto Sblocca Italia con el que el propietario de un inmueble entrega una vivienda al inquilino y futuro comprador que paga un alquiler. Al final de un período fijado en el contrato, el inquilino puede decidir comprar la propiedad descontando parte de las tarifas ya pagadas del precio final. Echemos un vistazo a todos los aspectos fundamentales del alquiler con opción a compra.
Las fases del alquiler con opción a compra
Comencemos diciendo que el alquiler con opción a compra se puede estipular para cualquier tipo de propiedad que desee comprar en el futuro: para uso residencial pero también comercial. También puede afectar a una propiedad en construcción. Sin embargo, si el activo se encuentra en estado bruto, será necesario cancelar la hipoteca sobre el mismo; sin embargo, es posible prever la aceptación del préstamo. El propietario y el inquilino deben celebrar un contrato en el que se destaquen algunos elementos específicos que son:
- la concesión inmediata, por parte del propietario, del uso de la propiedad;
- la obligación de pagar una tasa que consta de dos componentes diferenciados: la destinada al pago del uso (remuneración del disfrute) y la que se carga al precio de compra;
- el derecho a adquirir la propiedad dentro del plazo establecido en el contrato;
- la posibilidad de atribuir al precio de venta la parte del alquiler indicada a tal efecto en el contrato.
Hay dos fases en las que se divide el alquiler con opción a compra y son:
- la concesión del uso de la propiedad por parte del propietario al arrendatario que está obligado a pagar el alquiler pactado al otorgante (tanto por el componente destinado a uso como por el que se cargará al precio de compra);
- cualquier transferencia de propiedad de la propiedad del otorgante al inquilino: no hay obligación mutua de proceder con la escritura de compraventa, pero la ley reconoce el derecho de compra del inquilino. Una vez transcurrido el plazo previsto en el contrato, usted es libre de decidir si procede o no con la compra.
De esto se deduce que si el arrendatario decide no comprar la propiedad, al vencimiento del plazo el contrato dejará de tener efecto y el propietario tendrá derecho a devolver la propiedad y a retener la totalidad del componente de los honorarios imputables al uso.
Si por el contrario decide ejercer el derecho de compra, el cedente deberá dar su consentimiento a la venta y el arrendatario, a su vez, deberá pagar el precio pactado neto de las tarifas ya pagadas por el componente a cargar al precio.
La renta
En el contrato de alquiler con opción a compra, se debe prestar especial atención a la indicación del alquiler que el inquilino debe pagar al propietario del inmueble. En particular, se deben indicar los dos componentes de la tarifa, de lo contrario se invalidará el mismo contrato. Estos componentes son uno destinado al pago del uso (retribución del disfrute) y el otro a ser imputado al precio, en el caso de que el arrendatario decida ejercer su derecho de compra.
Las obligaciones de las partes
Aquí están las obligaciones y derechos mutuos del inquilino del inquilino:
- Inventario y garantía : el inquilino debe tomar la entrega del inmueble en el estado en el que se encuentra y proceder con el inventario y dar una garantía como la prevista en el contrato de arrendamiento, es decir, el depósito realizado por el inquilino con el arrendador, sin exceder alquiler de tres meses (a calcular sólo con respecto a la parte imputable al pago de uso)
- mantenimiento ordinario : el inquilino es responsable de los gastos y, en general, los cargos relacionados con la custodia, administración y mantenimiento ordinario de los edificios y partes relacionadas del condominio (si la propiedad se encuentra en un condominio). Se considera mantenimiento ordinario las reparaciones de elementos accesorios de edificaciones que, por su naturaleza, se desgasten y deterioren por su uso normal (por ejemplo, gastos de grifería, desagües, interruptores, manillas, vidrios, revestimientos, sanitarios, sistemas Luz, agua y gas no internos a la estructura del edificio. El inquilino también se encuentra agobiado por reparaciones extraordinarias ocasionadas por su incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento ordinario.
- Reparaciones extraordinarias: el propietario que otorga la propiedad es responsable de las reparaciones extraordinarias de los edificios y de las partes del condominio relacionadas, si la propiedad está ubicada en un condominio. Las reparaciones extraordinarias son aquellas necesarias para asegurar la estabilidad de los muros principales y bóvedas, la sustitución de las vigas, la renovación, total o parcial, de los techos, pisos, escaleras, acueductos, muros de contención o aledaños. No es una lista exhaustiva y puede incluir todas las intervenciones en las partes estructurales de los edificios, y aquellas para la sustitución de los equipos (eléctricos, fontanería, calefacción, otros).
¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?
Si el inquilino incumple su obligación principal, que es pagar el alquiler, el arrendador podrá iniciar un procedimiento de ejecución forzosa sobre los bienes del inquilino (artículo 2910 del Código Civil) con el fin de obtener lo adeudado o solicitar la resolución del contrato. Una vez resuelto el contrato, el otorgante tendrá derecho no solo a la devolución de la propiedad (si el inquilino no prevé la liberación de la propiedad, el otorgante deberá emprender una nueva acción legal en su contra), sino también a adquirir las rentas hasta en ese momento abonó la totalidad de su importe y, por tanto, también la parte imputable al precio de transferencia, que será asumido por el otorgante como indemnización para indemnizarle por el daño sufrido.
¿Qué pasa si el inquilino ya no quiere comprar la propiedad?
Las partes no están obligadas a proceder a la estipulación de la escritura de compraventa en el plazo indicado en el contrato. En efecto, el arrendatario podrá decidir no proceder a la compra y el contrato, vencido el plazo pactado, dejará de producir efecto. En consecuencia, el otorgante tendrá derecho a devolver el inmueble y retener los alquileres pagados hasta ese momento por el uso de la vivienda, mientras que deberá devolver al inquilino la parte del componente que se imputará al precio de venta.
¿Quién paga los impuestos?
Durante el período de uso de la propiedad, los impuestos relacionados con la posesión de la propiedad como el imu, se cargan al propietario, como en el caso de los arrendamientos, mientras que el impuesto debe ser pagado en parte por el propietario y en parte. por el inquilino, según los porcentajes establecidos por cada municipio. La tarifa (impuesto sobre residuos) se cobra al inquilino como propietario de la propiedad.
Beneficios y riesgos para las partes
Las ventajas para quienes deciden vender una propiedad con el alquiler para comprar son ante todo el elevado número de compradores potenciales que pueden encontrar frente a una venta clásica. El mayor riesgo, sin embargo, es que el inquilino decida no comprar la propiedad, pero en este caso el propietario puede quedarse con todo o parte de lo pagado por el inquilino para cargarlo al precio. El otro riesgo es encontrar la propiedad ocupada por el inquilino que se ha vuelto moroso, y tener que apelar al juez para liberarla y venderla a otros. El propietario también con el alquiler con opción a compra mantiene la propiedad de la propiedad hasta que se paga el precio total acordado.
El arrendatario, en cambio, no tendrá ninguna obligación, sino únicamente el derecho a adquirir el inmueble con total libertad para decidir, al vencimiento, si ejercita o no este derecho. Además, entre las ventajas se destaca que los costos a cargo de él se limitarán únicamente al mantenimiento ordinario, mientras que el peso de los impuestos directos y locales (IMU, mayor participación de TASI), seguirá siendo responsabilidad del propietario / vendedor.