Contenido procesado
- Las condiciones a respetar
- El procedimiento a seguir para dividir una propiedad
- Dividir una propiedad con la deducción del impuesto sobre la renta personal del 50%
- Imu, Tasi y Tari
Un apartamento para los niños, una unidad inmobiliaria para vender o alquilar son algunas de las razones que pueden llevar a dividir una casa en dos unidades inmobiliarias distintas . Y las reglas introducidas en 2022-2023 con el decreto Sblocca Italia han simplificado mucho el procedimiento burocrático . Incluso si desea fusionar dos apartamentos contiguos en uno. Veamos cómo.
Las condiciones a respetar
La ley del 11 de noviembre de 2022-2023, n. 164 también conocida como Sblocca Italia ha simplificado algunos procedimientos contenidos en la Ley Consolidada de construcción en caso de escisión o fusión de unidades inmobiliarias. En particular, hoy en día es posible dividir un apartamento grande en dos más pequeños o combinar apartamentos contiguos tanto en el mismo piso como en pisos diferentes para crear uno más grande, según las necesidades de la familia, sin tener que obtener ningún permiso del Municipio. Cabe destacar que las normas previstas para la escisión o fusión inmobiliaria son las mismas que las previstas para la renovación o reposición de algunas partes del inmueble como la apertura de puertas interiores, el movimiento de muros o la construcción y mejora de saneamiento. La única condición a respetar es la de no modificar el volumen total de los edificios,por lo tanto, no es posible construir más habitaciones ni se puede cambiar el uso previsto de una propiedad, por ejemplo para hacer una propiedad para uso residencial en una oficina u otra.
El procedimiento a seguir para dividir una propiedad
Desde el punto de vista burocrático es necesario, antes de iniciar las obras, trasmitir al Municipio el denominado CILA, la Comunicación de Inicio de Obra jurada por un técnico calificado como topógrafo, arquitecto o ingeniero. Con este documento, el profesional certifica bajo su responsabilidad que las obras son consistentes con las normas y planos aprobados y que son compatibles con la legislación antisísmica y con la de desempeño energético en edificios y que las obras no afectan las partes estructurales del edificio. . Junto con CILA es necesario adjuntar otros documentos como:
- el proceso de diseño entendido como los dibujos técnicos realizados por el técnico desde los cuales se ve la modificación del apartamento
- los datos de la empresa que realizará las obras de fraccionamiento o fusión del piso.
Al finalizar las obras, se deberá enviar al Municipio una Comunicación de finalización de las obras, válida a los efectos de la actualización catastral.Es decir, con el envío de esta comunicación será la propia Municipalidad la que remitirá oportuna y directamente la documentación para actualización a la oficina del Catastro. En cuanto a los costos a pagar para proceder con la escisión o fusión de una unidad inmobiliaria, los cargos deberán ser pagados a la Municipalidad solo si las transformaciones realizadas producen un aumento en la superficie que genera una mayor oferta de servicios por parte de la Municipalidad, la llamada carga urbana que significa mayor servicio de agua, alcantarillado, etc. En este caso, el cálculo de los cargos a pagar es cuantificado por la Municipalidad en base a unas tablas aprobadas por la propia administración municipal.
Si el apartamento a dividir o ensamblar se encuentra en un condominio, aunque el Código Civil no prevea la necesidad de autorización de la asamblea para iniciar la obra, es recomendable notificar al administrador el inicio de las intervenciones, teniendo cuidado de no dañar la seguridad, estabilidad y decoro del edificio. Sin embargo, si la intervención también implica cambios visibles desde el exterior, como la eliminación de una entrada o la transformación de una ventana o puerta (por ejemplo de ventana a ventana francesa o viceversa), también se requiere la autorización del montaje. Al final de las obras, es obligatoria una actualización de las milésimas de propiedad de todo el condominio.
Dividir una propiedad con la deducción del impuesto sobre la renta personal del 50%
La escisión o fusión inmobiliaria forma parte de la obra extraordinaria de mantenimiento que da derecho a la deducción del 50% del Irpef por obras de rehabilitación. El monto máximo de gasto admitido a la deducción es de 96 mil por unidad de propiedad y la deducción se divide en 10 cuotas anuales del mismo monto. Para calificar para la deducción, los pagos deben realizarse mediante transferencia bancaria o postal, mostrando el motivo del pago, con referencia al reglamento (artículo 16-bis del Decreto Presidencial 917/1986), el código fiscal del beneficiario de la deducción y el código fiscal o número de IVA del beneficiario del pago. En el momento del pago de la transferencia, los bancos y Poste Italiane Spa deben efectuar una retención en origen como anticipo del impuesto sobre la renta adeudado por la empresa que realiza la obra que a partir del 1 de enero de 2022-2023 es igual al 8%. Para tener la deducción fiscal es necesario indicar en la declaración de impuestos los datos catastrales que identifican la propiedad y conservar una serie de documentos como:
- Recibo de transferencia bancaria
- facturas o comprobantes fiscales relacionados con los gastos incurridos para la realización de las obras de renovación
- solicitud de registro (si la propiedad aún no está registrada)
- recibos de pago del impuesto municipal (Ici-imu), en su caso.
La ejecución de trabajos extraordinarios de mantenimiento como escisiones o fusiones te permiten disfrutar no solo de la deducción del 50% del IRPF por reformas de edificios sino también del bono móvili, la deducción del 50% del impuesto sobre la renta de las personas físicas por la compra de muebles nuevos - cocinas, camas, armarios, cajoneras, librerías, escritorios, mesas, sillas, mesitas de noche, sofás, sillones, aparadores, así como colchones y equipos de iluminación - y Grandes electrodomésticos de clase energética no inferior a A + (A para hornos): refrigeradores, congeladores, lavadoras, secadoras, lavavajillas, aparatos de cocina, estufas eléctricas, placas eléctricas, hornos microondas, aparatos de calefacción eléctrica, radiadores eléctricos, ventiladores. aparatos eléctricos, de aire acondicionado - destinados a amueblar el edificio. La deducción adeuda, que se dividirá entre los beneficiarios en diez cuotas anuales del mismo monto, deberá calcularse sobre el monto máximo de 10.000 euros en total por los gastos ocasionados por la compra de muebles y grandes electrodomésticos. Según lo previsto para las obras de rehabilitación, para tener el bono móvil es necesario realizar los pagos mediante transferencias bancarias o postales, sobre las que se debe indicar el motivo del pago (es el que actualmente utilizan los bancos y Poste Spa para los traslados relacionados con las obras de reforma) , el código fiscal del beneficiario de la deducción y el número de IVA o código fiscal de la persona a favor de quien se realiza la transferencia.sobre el que debe indicarse el motivo del pago (es el que utilizan actualmente los bancos y Poste Spa para las transferencias relativas a las obras de rehabilitación), el código fiscal del beneficiario de la deducción y el número de IVA o código fiscal del sujeto a favor de la que se realiza la transferencia.sobre el que debe indicarse el motivo del pago (es el que utilizan actualmente los bancos y Poste Spa para las transferencias relativas a las obras de rehabilitación), el código fiscal del beneficiario de la deducción y el número de IVA o código fiscal del sujeto a favor de la que se realiza la transferencia.
Imu, Tasi y Tari
Desde un punto de vista fiscal, al combinar dos apartamentos en uno y usar la única unidad inmobiliaria como primera vivienda, puede beneficiarse de la exención de IMU siempre que la propiedad no esté apilada en las categorías A1, A8 y A9. Si, por el contrario, la propiedad se divide en dos apartamentos más pequeños, si son propiedad de dos propietarios diferentes y ambos utilizan la unidad inmobiliaria como su primera vivienda, en ambos casos podrá disfrutar de la exención Imu. Si, por el contrario, los dos apartamentos son propiedad del mismo propietario. estos en la primera casa no pagarán el impuesto mientras que en la segunda. Lo mismo ocurre con Tasi, el impuesto municipal sobre servicios indivisibles.i que pague como Imu en la primera casa solo si es de lujo o valiosa. El Tari, el impuesto a los residuos, se pagará independientemente de la categoría catastral y sobre la base de las tarifas determinadas por la Municipalidad que toman en cuenta el número de habitaciones y ocupantes de la propiedad.
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