Contenido procesado
- Las ventajas de comprar una casa
- Dónde encontrar subastas
- Los documentos para ver
- Cómo participar en la subasta
- Cuando se convierte en propietario de la propiedad
Una solución alternativa a los canales tradicionales de compra de vivienda es participar en una subasta judicial . Pero, ¿cuáles son las ventajas para quienes deciden comprar una casa participando en una subasta judicial? ¿Qué procedimiento seguir? Aquí hay un breve vademécum.
Las ventajas de comprar una casa
Comprar una casa en subasta tiene muchas ventajas. En primer lugar, el ahorro de costes, dado que el inmueble se compra a precio de mercado, establecido por un perito designado por el Juzgado, habitualmente inferior al que se vendería sin subasta o por agencia inmobiliaria. Además , no se deben pagar honorarios notariales ya que la propiedad se transfiere al adjudicatario mediante el decreto de transferencia adoptado por el juez. Otra ventaja es la transparencia del procedimiento.ya que los métodos de participación y compra de una propiedad en subasta son dictados por el Tribunal que proporciona todos los documentos necesarios incluida la tasación, es decir, la "fotografía" del estado y condiciones de la propiedad, que siempre se puede ver. La compra también es segura porque el inmueble está sujeto a verificación por un perito designado por el juzgado, también desde el punto de vista urbanístico y catastral con verificaciones realizadas por la oficina técnica del municipio para valorar la existencia de abusos de edificación o amnistías en curso.
Dónde encontrar subastas
El aviso de venta en subasta de una propiedad se hace público mediante su publicación durante al menos tres días continuos en el registro del tribunal donde se lleva a cabo el procedimiento de ejecución, publicación en sitios web especializados y autorizados o incluso en periódicos de información local. de mayor circulación en la zona de que se trate o, cuando se considere oportuno, en los periódicos nacionales.
Para conocer todos los aspectos relacionados con la subasta, la persona a contactar es el custodio judicial que aporta toda la información necesaria. De hecho, el custodio es aquel a quien el juez encomienda la tarea de conservar, administrar y gestionar los bienes adjudicados. Con solo acordar con el custodio judicial puede concertar una cita para ver la propiedad .
Los documentos para ver
Para participar en la subasta es necesario primero consultar los siguientes documentos en el registro judicial:
- Tasación, documento en el que el perito tasador indica el precio básico de venta del inmueble. La tasación indica los datos descriptivos del inmueble como son la identificación catastral, el plano, el estado de mantenimiento, la descripción detallada de cualquier problema inherente al inmueble, por ejemplo obras ilegales, su remediación y costos relacionados, la existencia de cuentas por pagar al condominio. La tasación también especifica si la propiedad está desocupada u ocupada por el dueño ejecutivo o por terceros, y con qué título, por ejemplo, con arrendamiento o préstamo. El informe está disponible para consulta en la cancillería del tribunal o en la oficina del profesional designado.. Si la subasta de bienes raíces se anuncia en sitios web dedicados, la tasación también se puede consultar en línea.
- aviso de venta: es la escritura por la cual el juez establece las condiciones y términos de la subasta de venta, por lo tanto el precio base indicado en la tasación, los términos y condiciones del depósito de la garantía, el plazo para la presentación de la ofertas, la audiencia de licitación entre los licitadores y el plazo dentro del cual debe abonarse el pago del precio restante.
Cómo participar en la subasta
La subasta es generalmente de dos tipos:
- oferta en sobre cerrado : el participante deberá presentar, en el lugar y en los días indicados en el anuncio de venta, una oferta en sobre cerrado y sin marcas de identificación, que contenga indicación del precio ofertado y un depósito equivalente al 10% de este por último, junto con una copia de los documentos requeridos por el concurso.
- oferta con encanto : el participante deberá presentar, en el lugar y en los días indicados en el aviso de venta, solicitud en papel legal, un depósito del monto indicado en el aviso junto con una copia de los documentos requeridos por el correspondiente aviso de venta, el cual deberá ser referenciado.
En el caso de una venta sin subasta , será necesario acudir al lugar indicado en el aviso de venta. Si se envía una única oferta que es 1/5 más alta que el precio base, el premio se realizará de inmediato. Si hay más ofertas, se realiza una licitación , comenzando por el precio más alto entre los ofertados. Y la propiedad se otorga a quien haya realizado el aumento más alto. En este caso el premio es definitivo .
Por otro lado , la adjudicación es provisional en el caso de una venta por subasta . Después de 10 días desde la licitación, se puede presentar una oferta superior a al menos 1/5 del precio de remate. Luego se reabre otra licitación , esta vez solo entre el adjudicatario, que presentó la oferta aumentada en 1/5 y los participantes en la primera licitación si están interesados, que han pagado el doble del depósito (20% del precio). . A los que no resulten elegidos en la licitación se les devolverá el depósito.
Cuando se convierte en propietario de la propiedad
Una vez adjudicada la propiedad, el juez (o su delegado) procede a calcular el precio de la propiedad, neto del depósito pagado. El precio final se comunica así al adjudicatario que tiene un plazo específico, indicado en el aviso de venta (generalmente 90 días) para pagar el precio restante de la propiedad. El pago se puede realizar de dos formas:
- por transferencia bancaria
- sacar una hipoteca.
En este último caso, es recomendable contactar con el banco antes de que se lleve a cabo la subasta para que la investigación por parte de la entidad de crédito para el desembolso del préstamo se lleve a cabo con tiempo. Luego el juez firma el decreto de transferencia que es la escritura que atribuye el título de propietario de la propiedad al adjudicatario. Con el decreto, el juez ordena la cancelación de todas las hipotecas y ejecuciones hipotecarias de la propiedad. El adjudicatario que ahora se ha convertido en propietario deberá hacerse cargo de los gastos del condominio en los últimos dos años que no hayan sido pagados . El custodio tiene la tarea de entregar la propiedad gratis, incluso de cualquier persona, al adjudicatario que ahora se ha convertido en propietario.