Contenido procesado
- LOS DEBERES DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO: PROTECCIÓN DE 360 ° DE LOS CONDOMINIOS
- Cuando eres un empleador
- Hacia los incumplidores
- RESPONSABILIDAD CIVIL Y PENAL DEL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIO
- La retribución del administrador
- Revocación y cese del cargo
Con la entrada en vigencia, el 18 de junio de 2013, de la ley de reforma de condominios(n. 220 del 12/11/2012), los requisitos para ser consejero y las tareas que debe cumplir el mismo son más complejos, señal de que avanzamos hacia una mayor profesionalización de lo que se debe considerar en todos los aspectos un puesto de trabajo. . También regulado por el Código Civil: los artículos que tratan de los condominios son los comprendidos entre 1117 y 1139. En particular, los 1129, 1130 y 1131 se centran en la figura del administrador, vinculado a los participantes en la asamblea por un vínculo de representación. Esto significa que puede emprender acciones legales tanto contra los propios propietarios como contra terceros. Y, de la misma forma, puede ser demandado por cualquier acción relativa a las partes comunes del edificio que administra.
- La cita es obligatoria en edificios con más de 8 condominios
- Tiene responsabilidad civil y penal hacia el condominio.
- Sin registro profesional, pero asociaciones sindicales.
El administrador, para quien aún no existe registro profesional, está vinculado al condominio por una relación de mandato: actúa en el interés exclusivo del condominio mismo y garantiza la administración de las partes comunes del edificio. Su designación es obligatoria cuando hay más de 8 condominios; Se convoca a deliberar la asamblea del condominio, con un número de votos que debe representar la mayoría de los presentes y al menos la mitad (o 500 milésimas) del valor total del edificio. La cesión tiene una duración de 12 meses y el segundo año, salvo que se resuelva la revocación, se renueva automáticamente. Al final del bienio, el contrato de trabajo entre las partes se da por terminado y se requerirá que continúe el dictamen favorable expresado por la asamblea. Si la asamblea no elige al administrador,cada condominio individual (o el administrador renunciante) tiene derecho a apelar ante la autoridad judicial, que luego hará el nombramiento.
Graduado y actualizado Además de los requisitos habituales establecidos por la ley, el administrador del condominio debe tener un diploma de escuela secundaria y está obligado a seguir cursos de capacitación periódicos.
Decreto Legislativo 81/2008 También conocido como "Texto Refundido sobre Seguridad y Salud en el Trabajo", entró en vigor el 15/5/2008 (y corregido con el Decreto Legislativo nº 106 de 3 de agosto de 2009, así como por posteriores decretos). Sigue siendo la primera referencia en Italia en materia de seguridad en el lugar de trabajo: contiene información para empresas, empleadores y trabajadores sobre lo esencial y obligatorio para referirse a la prevención, la protección de la salud física y mental en todos los entornos laborales. Y también en referencia a la evaluación de riesgos y vigilancia de la salud, primeros auxilios y extinción de incendios.
Art. 1129 del Código Civil Es específico sobre "Nombramiento, revocación y obligaciones del administrador".
Art. 1710 del Código Civil (Diligencia del apoderado): "El apoderado (administrador) está obligado a dar a conocer al mandante (condominio) las circunstancias que pudieran haber surgido que determinen la revocación o modificación del mandato".
LOS DEBERES DEL ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO: PROTECCIÓN DE 360 ° DE LOS CONDOMINIOS
Además de asegurar el uso de los servicios comunes y permitir su disfrute, por igual a todos los condominios, el administrador tiene una serie de deberes que no puede eludir. En primer lugar debe dar cumplimiento a las resoluciones votadas por la asamblea y cada año convocar una ad hoc para la aprobación del informe del condominio. Además, se requiere recaudar las contribuciones y sufragar los gastos de mantenimiento ordinario de las partes comunes; velar por el mantenimiento del registro del condominio (que contiene los datos personales de los propietarios individuales y de los titulares de derechos reales y derechos personales de goce), el mantenimiento del registro de las actas de las juntas, el registro de nombramiento y revocación del administrador y registro contable; conservar la documentación y proporcionar, al condominio que la solicite,el estado de los pagos por los gastos del condominio y cualquier disputa en curso; Redactar el informe anual de gestión del condominio y convocar a asamblea para aprobarlo dentro de los 180 días.
Si la asamblea del condominio delibera a favor, se requiere que el administrador active un sitio web del condominio, que permita a todos aquellos con derecho a consultar y descargar en formato digital las resoluciones votadas por la asamblea. Los costos de construcción y administración del sitio web siempre corren a cargo de los condominios.
Entre las funciones del administrador, tal como lo exigen disposiciones específicas de la ley, también se encuentra la supervisión de los riesgos de alteración de la calidad del agua. De hecho, especialmente en los edificios más antiguos, la presencia de viejas tuberías de hierro y tanques de almacenamiento puede alterar la calidad del agua y causar daños a la salud de los condominios.
El administrador tiene la obligación de abrir una cuenta corriente, postal o bancaria por donde pasen las sumas recibidas de los condominios o de terceros, incluidas las pagadas por cuenta del condominio. Según establece la ley de reforma, cada condominio, a través del administrador (que nunca podrá negarse), tiene derecho a acceder a la cuenta , verificar la gestión contable y, si se solicita, imprimir el estado de cuenta periódico por su cuenta. , para comprobar los gastos y verificar el trabajo del administrador .
Cuando eres un empleador
Si los empleados (portero, cuidador, jardinero, etc.) trabajan en un condominio, el administrador asume el rol de empleador y está obligado a hacer cumplir las disposiciones del Decreto Legislativo 81/2008, en materia de salud y seguridad. en el trabajo. Cuando, por el contrario, el condominio es cliente de un contrato, por ejemplo para intervenciones estructurales en el edificio, el administrador puede contar con un director de proyecto, quien lo libera de responsabilidades civiles e incluso penales. Sin embargo, el administrador siempre debe supervisar los trabajos y verificar constantemente el trabajo del gerente.
Si un condominio no paga los gastos, el administrador tiene 6 meses , a partir del cierre anual del negocio, para tomar acción en su contra y, sin que la asamblea lo autorice, puede obtener una orden ejecutiva inmediata. A la espera de que el juez exprese su opinión, los gastos son "cubiertos" por los demás condominios , divididos en porcentaje por milésimas, recalculados con la exclusión del condominio moroso. Además, el administrador está obligado a transmitir a los condominios al día el nombre y el monto de la deuda de quienes no han pagado y pueden, si los atrasos continúan por más de un semestre, prohibir el uso de servicios comunes.susceptible de disfrute por separado (como calefacción central, agua o ascensor) al condominio en incumplimiento. Sin embargo, la prohibición no debe menoscabar el derecho a la protección de la salud , previsto en el art. 32 de la Constitución. Finalmente, el administrador, con el voto unánime de la asamblea, puede constituir un fondo de caja al que contribuyen todos los condominios y del que puede sacar dinero en caso de atrasos.
Como se describe en el art. 1710 del Código Civil, el administrador está obligado a cumplir el mandato "con la diligencia de un buen padre de familia": en caso de mala administración, actos ilícitos cometidos en el ejercicio de su función o negligencia, es civilmente responsable frente a los condominios. y terceros, mientras que no se hace responsable de los daños causados por condominios que utilicen un bien común, siempre que el reglamento del condominio no exprese lo contrario. Si un accidente es causado, por ejemplo, por la falta de mantenimiento de las escaleras o del ascensor, el administrador siempre es responsable de ello, quien es civilmente responsable incluso en caso de incumplimiento de una resolución de la asamblea o en el caso de que, sin la opinión de los condominios , decide realizar obras en el edificio. Sin embargo, en lo que respecta a la responsabilidad penal,el sistema legal italiano no prevé una cifra de delito específica para el administrador del condominio, pero esto no excluye que pueda ser procesado por algunos delitos. Los más habituales son los insultos, la difamación o las violaciones a la privacidad. Incluso la apropiación indebida o falsificación del presupuesto del condominio puede llevar a la condena del administrador que, en presencia de empleados en el condominio, está calificado como empleador y, en consecuencia, debe aplicar todas las reglas previstas por la legislación de prevención de accidentes. . Sin olvidar la negligencia relacionada con los bienes comunes, que puede ser perseguida en un contexto civil, pero que puede tener consecuencias penales.Los más habituales son los insultos, la difamación o las violaciones a la privacidad. Incluso la apropiación indebida o falsificación del presupuesto del condominio puede llevar a la condena del administrador que, en presencia de empleados en el condominio, está calificado como empleador y, en consecuencia, debe aplicar todas las reglas previstas por la legislación de prevención de accidentes. . Sin olvidar la negligencia relacionada con los bienes comunes, que puede ser perseguida en un contexto civil, pero que puede tener consecuencias penales.Los más habituales son los insultos, la difamación o las violaciones a la privacidad. Incluso la apropiación indebida o falsificación del presupuesto del condominio puede llevar a la condena del administrador que, en presencia de empleados en el condominio, está calificado como empleador y, en consecuencia, debe aplicar todas las reglas previstas por la legislación de prevención de accidentes. . Sin olvidar la negligencia relacionada con los bienes comunes, que puede ser perseguida en un contexto civil, pero que puede tener consecuencias penales.está obligado a aplicar todas las normas previstas por la legislación de prevención de accidentes. Sin olvidar la negligencia relacionada con los bienes comunes, que puede ser perseguida en un contexto civil, pero que puede tener consecuencias penales.está obligado a aplicar todas las normas previstas por la legislación de prevención de accidentes. Sin olvidar la negligencia relacionada con los bienes comunes, que puede ser perseguida en un contexto civil, pero que puede tener consecuencias penales.
La ley de reforma de 2013 dispuso que la asamblea del condominio, si lo estima oportuno, podrá denegar el nombramiento del administrador si éste no presenta póliza de seguro individual de responsabilidad civil, la cual aplica a todos los actos que se realicen en el ejercicio de su mandato. Así, aunque la ley no lo obliga, sin seguro el administrador no puede iniciar su labor o, según las circunstancias, ser revocado. El arte. 1129, además, especifica cómo se requiere que el propio director ajuste los límites de la póliza, si durante el mandato la junta de accionistas delibera intervenciones extraordinarias. El ajuste realizado al inicio de las obras no debe ser inferior al monto de gasto aprobado. Además,si el consejero se encuentra amparado por un seguro general de responsabilidad profesional, para toda la actividad que realice, "esta póliza deberá integrarse con una declaración de la entidad aseguradora, que garantice las condiciones previstas en el período anterior para el condominio específico ". El administrador paga la póliza, a menos que la asamblea decida dividir el gasto entre los condominios.
En la entrada del condominio o en el lugar de mayor uso común, también accesible a terceros, se debe colocar la información general, dirección y datos de contacto, incluidos los números de teléfono, del administrador.
La retribución del administrador
Como exige el art. 1129 del Código Civil, a falta de tarifa de referencia, al aceptar el nombramiento o renovación, el consejero deberá especificar "analíticamente, bajo pena de nulidad del propio nombramiento", la retribución por la actividad realizada. El importe, al que hay que añadir el IVA, debe incluir todos los gastos, desde la formación profesional hasta el material de oficina, y suele variar según el número de viviendas del edificio.
Revocación y cese del cargo
El administrador puede ser revocado en cualquier momento por la asamblea del condominio, con la misma mayoría requerida para el nombramiento. Sin una "causa justa", el director relevado de su cargo puede solicitar la tarifa pactada y, en algunos casos, una indemnización por daños y perjuicios. Sin embargo, con justa causa, la revocación también puede ser ordenada por la autoridad judicial, a solicitud de un solo condominio. El administrador, entre otras cosas, puede ser revocado si:
- no notifica a la asamblea de citaciones que vayan más allá de su competencia
- no convoca la asamblea para la aprobación del informe del condominio
- no lleva a cabo los acuerdos votados por la asamblea
- no convoca la asamblea para revocar o nombrar a su sucesor
- no abre la cuenta corriente del condominio
- omite la ejecución de una decisión del juez o autoridad
- administrativo.