El momento económicamente más importante para las familias es sin duda la compra de una casa . Para ello es necesario saber, desde el momento en que ha elegido la casa de sus sueños, una vez planificado el gasto futuro sostenible (el pago de la hipoteca), cuáles y cuántos serán los costos accesorios para la compra de la propiedad. Estos costos son la comisión del agente inmobiliario, el costo de la mudanza, los costos de cualquier reestructuración, los costos auxiliares del contrato de préstamo y, por supuesto, el costo del notario (quien está obligado por ley a proporcionar una estimación de sus honorarios). junto con el monto de impuestos adeudados por la compra.
La primera reunión gratuita estuvo dedicada a la fiscalidad inmobiliaria , organizada por el Consejo Notarial de Milán con el patrocinio del Ayuntamiento, que se llevó a cabo como parte de la iniciativa " Comprar Casa Senza Rischi ", una serie de eventos en los que los notarios responden a los ciudadanos en sobre las dudas y preguntas que surgen cuando se trata de bienes raíces.
En el primero de estos eventos, celebrado el 26 de abril en los espacios del Centro Urbano de Milán (Galleria Vittorio Emanuele), el tema central fue precisamente los impuestos a la vivienda, desde las innovaciones introducidas por la ley de estabilidad de 2022-2023 hasta el subsidio a la primera vivienda para Beneficios fiscales previstos para quienes quieran invertir en el ladrillo.
Cuando decidas comprar una vivienda es importante contar inmediatamente con el profesional, como sugieren los propios notarios, para que éste pueda realizar de inmediato todas las comprobaciones que sean necesarias para que la compra sea segura , comprueba si tienes la posibilidad de aprovechar las ventajas beneficios fiscales para la primera vivienda, así como cuantificar los impuestos que se deben pagar primero por la preliminar y luego por la compra de la vivienda.
El notario puede solicitar un presupuesto de impuestos, gastos, tasas e IVA, tanto para la escritura de compra como para cualquier hipoteca, para tener una imagen suficientemente clara de los recursos totales necesarios. En esta etapa también se utilizará la asesoría notarial para verificar la posibilidad de beneficiarse de concesiones, bonificaciones fiscales y, de manera más general, para estipular la escritura con el mayor ahorro fiscal alcanzable en base a las numerosas normativas sobre la materia, no siempre bien coordinadas. Entre ellos. También sobre los impuestos que afectarán la propiedad año tras año (por ejemplo, tasi e imu) será bueno tener una mentalidad local. El notario puede comunicar la renta catastral, que se utiliza como base para determinar el monto de estos impuestos.
El sistema fiscal italiano, incluso para los compradores de vivienda , como subrayan los propios notarios, es ilógicoque pueden esconder trampas peligrosas. El ejemplo que se da es el de la compra de una vivienda por el precio de 400.000 euros contra un valor catastral de 100.000 euros. Si compra una casa a un particular y cumple los requisitos para obtener las prestaciones de "primera vivienda", pagará el 2% del valor catastral, junto con 100 euros por los impuestos catastrales y otros impuestos. Si siempre compra a un particular pero no cumple con los requisitos para obtener las prestaciones de "primera vivienda", pagará el 9% del valor catastral (al que hay que sumar 100 euros por impuestos de apocatástasis y otros impuestos). Por el contrario, si compra a una empresa constructora, los porcentajes se elevan al 4% y al 10% respectivamente y no se calculan sobre la renta catastral sino sobre el precio. A esto hay que sumar otros 600 euros por impuestos de matriculación fijos,transcripción y transferencia, además de los impuestos habituales. Esto quiere decir que por una misma vivienda y pagada al mismo precio, la carga fiscal puede variar de 2.100 a 40.600 euros. En base a esto, el principal consejo es verificar inmediatamente con la ayuda del notario cuánto tiene que pagar a las autoridades fiscales, al hacerlo, puede hacer las evaluaciones adecuadas y saber con certeza si el costo total de la casa está a su alcance.
Los notarios brindan una serie de consejos generales para quienes están por comprar una casa que se enumeran a continuación:
- para quienes decidan contratar una hipoteca para la compra de la vivienda es recomendable evaluar detenidamente las múltiples posibilidades que se ofrecen: tasa fija o variable, tarifas preliminares, costos de cobro a plazos, posibilidad de suspender el pago en presencia de determinadas circunstancias , necesita contratar pólizas de seguro
- antes de firmar el chequeo preliminar por la existencia de hipotecas y otros pasivos que afecten al inmueble: si están presentes, aún se puede proceder con la compra, pero hay una serie de precauciones que se deben tomar para conseguir liberar el inmueble. El pago de los gastos del condominio y la presencia de obras extraordinarias aprobadas y aún no realizadas también deben ser verificadas con el administrador del condominio.
- Decidir cuidadosamente si transferir en beneficio del comprador o mantener las deducciones fiscales derivadas de cualquier trabajo realizado en el vendedor : aunque se trata de cantidades que deben repartirse entre varios años, no son en absoluto despreciables.
- realizar controles técnicos como la eficiencia energética del edificio, el cumplimiento de los sistemas con las normas de seguridad (no está prohibido comprar un inmueble con sistemas que no estén a la altura, con el comprador quien se encarga del ajuste pero esto conlleva gastos que debe tenerse en cuenta en la determinación del precio), la regularidad urbanística del inmueble, es decir, el cumplimiento de las licencias, concesiones, permisos de edificación emitidos en ese momento. Si existen dudas sobre la presencia de abusos, el notario recomendará que intervenga un profesional con las habilidades técnicas necesarias para realizar las investigaciones y elaborar un dictamen pericial.
- considerar la oportunidad de estipular también el contrato preliminar (comúnmente llamado "compromiso") con escritura notarial, que se registra y transcribe: es una precaución que puede resultar invaluable porque, desde el momento de la transcripción, el preliminar protege contra cualquier posterior Reclamaciones de terceros sobre la propiedad (hipotecas, embargos, ejecuciones hipotecarias). El costo es limitado y los impuestos se recuperan en el momento de la próxima escritura notarial de transmisión.