- Nuestro experto, el abogado Stefano Gorla ([email protected]) responde a las preguntas de los lectores sobre la casa.
Pregunta de Alex : Debería vender una propiedad y emitir el certificado de eficiencia energética al comprador . El sistema eléctrico se remonta a 1991. ¿Debo hacer que lo revisen y adapten a los nuevos estándares para obtener la certificación?
Respuesta: La Ley 90/2013 estableció la obligación, bajo pena de nulidad, de adjuntar el certificado de eficiencia energética del edificio a los contratos de compraventa inmobiliaria. Este documento puede ser solicitado a expensas del vendedor a un profesional calificado (por ejemplo un ingeniero), quien debe describir el estado de los sistemas en las condiciones en las que se encuentran, a fin de permitir al comprador potencial evaluar la conveniencia del trato. De hecho, si los sistemas no cumplen con la ley, el comprador deberá proporcionarlo por su cuenta para lograr la viabilidad del local. Por otro lado, el vendedor no tiene la obligación de cumplir con determinadas normas, ya que el cumplimiento de determinadas normas solo está previsto para edificios nuevos (a partir de 2008) o reformas importantes.
Pregunta de Mauro M .: Compré una casa de un constructor el año pasado bajo el PEC * aprobado en 2013. En este momento se han construido dos unidades y vivimos conectados a los metros del patio. Hemos especificado en la escritura que las obras y los cargos son responsabilidad del fabricante, pero no está procediendo. ¿Qué dice la ley y cuáles son los plazos?
Respuesta: Las empresas constructoras privadas tienen derecho a celebrar convenios para la construcción de complejos inmobiliarios en áreas puestas a disposición por organismos públicos locales. Las partes de la relación son únicamente el Constructor y la Administración Pública, mientras que los compradores de las propiedades se consideran terceros. En consecuencia, en caso de inactividad por parte del Constructor, o la ejecución de las obras no de manera artesanal, sólo el Municipio tiene derecho a actuar para el correcto cumplimiento por parte del particular o, alternativamente, por el retiro de la concesión en precedencia emitida al Fabricante incumplidor. No obstante, terceros, como los compradores de edificios, pueden emprender acciones contra el Constructor para obtener una indemnización por daños extracontractuales resultantes del incumplimiento o retraso. Sobre eso,Cabe señalar que el fabricante está obligado a cumplir con los plazos prescritos por el Convenio firmado por él con la Municipalidad.
Pregunta de Enzo : Estoy comprando una casa y tengo la intención de hacer algunas renovaciones que incluyen: renovación total del baño, piso nuevo, adición de una nueva toma de corriente. Junto con esto, también tendré que erigir un muro de separación interno para crear una nueva sala con una nueva actualización catastral. Me gustaría pasar por todos los trámites necesarios para aprovechar el bono de reestructuración. Ahora me gustaría saber qué tipo de obligaciones tengo y si debo tener un arquitecto. ¿Qué tipo de declaración debo hacer CIA, DIA, SCIA…? ¿Cuándo es necesaria la coordinación de seguridad?
Respuesta: Según la normativa de edificación vigente, la mera comunicación del inicio de actividad (CIA) es suficiente para las intervenciones de mantenimiento ordinario, que no implican innovación del edificio, mientras que se requiere la notificación certificada del inicio de actividad (SCIA, que ha sustituyó la DIA aunque todavía solicitada por alguna autoridad local) por un técnico cualificado para renovar e integrar las estructuras existentes o, en el caso de renovaciones "pesadas", el permiso de obra . En presencia de varias empresas implicadas en las obras de rehabilitación, se nombrará un coordinador de seguridad, a excepción de las intervenciones privadas de menos de 100.000,00 € no sujetas a permisos de obra.
Pregunta de Aldo : Vivo en el primer piso de un edificio que consta de 4 condominios en 2 pisos. Mi apartamento tiene una exposición angular y se compone de 4 logias con una profundidad de unos 40 cm. El condominio del segundo piso tiene logias de tamaño estándar que se desmoronan y exige que los gastos sean a mi cargo. La pregunta es esta: ¿quién es responsable del mantenimiento de la logia sobre mi apartamento teniendo en cuenta que no tengo cortinas ni nada más adherido a la parte inferior del balcón del segundo piso?
Respuesta: Según una orientación jurisprudencial bien establecida, en la distribución de los costos de reconstrucción de una terraza logia, no se puede ignorar la función fundamental de cubrir el piso de abajo. Por eso el art. 1125 cc en el tema de los áticos, según el cual los gastos se dividirán al 50% entre los dos propietarios, siendo el revestimiento del piso a cargo del propietario del piso superior y el yeso, el color y la decoración del propietario del piso inferior del techo.
* El acrónimo PEC indica el plan de construcción acordado que los constructores privados pueden estipular con los Municipios para la construcción de conjuntos residenciales en áreas vendidas incluso de forma gratuita una vez finalizadas las obras de urbanización. El Constructor está sujeto al cumplimiento de las limitaciones previstas en la propia Convención y en caso de incumplimiento de los métodos y tiempos de ejecución el Municipio puede revocar las concesiones inicialmente otorgadas. Por ello, el comprador, que se supone que debe pagar un precio ventajoso por tratarse de vivienda pública (aunque con convenio), no puede reclamar el incumplimiento de los convenios, que conciernen únicamente a la Constructora y al Municipio, pero obviamente puede solicitar el dañar.