Nuestro experto, el abogado Stefano Gorla ([email protected]) responde a las preguntas de los lectores sobre el condominio
Pregunta de Claudia:Tengo un contrato conjunto con otras dos niñas 4 + 4, firmado en septiembre de 2013. Una de las dos se fue de casa, con dos meses de antelación, a finales de mayo de 2022-2023. El contrato se renovó automáticamente en septiembre para mí y el otro inquilino, mientras que el nombre de la niña que se fue en mayo permanece en el contrato. Además, el propietario ha firmado otro por un tercio que se hizo cargo en septiembre. En todo esto, mi problema ahora es que el Dueño me exige (el único que queda en la casa hasta la fecha) la suma total del alquiler y los gastos del condominio, ya que los otros dos inquilinos dejaron el departamento dentro de 30 días por graves razones, aunque con correo certificado por mí pero no firmado. Ahora mi pregunta es: ¿estoy obligado a pagar su suma si han salido de casa en poco tiempo? Y entonces,mi contrato es diferente al del penúltimo que asumió el cargo en septiembre. En resumen, ¿qué debo hacer? ¿No debería tener un mínimo de notificación para poder decidir si permanecer en esos términos o irme? No me parece correcto que en un plazo de 30 días deba hacerme cargo de los gastos que creo que tuvieron que responder al menos hasta un plazo predeterminado.
Respuesta : En los contratos de arrendamiento con múltiples inquilinos, cada uno generalmente tiene el derecho de rescindir el contrato anticipadamente, sujeto a una notificación adecuada. En este caso, la obligación de pagar el alquiler, como solidario, se transfiere inevitablemente a los demás compañeros de piso, sin perjuicio del derecho del propietario a que un tercero se haga cargo (¡en rigor, por tanto, en las mismas condiciones que el que se retira!). A falta de adquisición, la parte que se retira queda en todo caso obligada con los antiguos compañeros de piso hasta la expiración del plazo de preaviso señalado en el contrato (seis meses de conformidad con la ley), dado que las razones graves que justifican la baja anticipada no implican en sí mismas la pérdida de obligaciones contractuales.
Pregunta de Emanuela : Me gustaría usar el Plano de la Casa para aumentar un apartamento en la planta baja de un edificio de condominios en aproximadamente 6 metros cuadrados, esto moviendo el muro perimetral en un terreno que no es parte de un condominio sino un jardín privado de mi propiedad. La expansión se realizaría en adherencia y aprovechamiento de los huecos del edificio ubicados debajo y dentro de los límites sobresalientes de los balcones de la unidad residencial de arriba. ¿Es posible obteniendo la autorización del montaje en condominio? ¿A qué mayoría serviría?
Respuesta : En principio, cada condominio puede utilizar las partes comunes del edificio siempre que no altere su destino y no impida que los demás participantes hagan uso de él de acuerdo con su propia ley (según el artículo 1102 del Código Civil). Yo soy en cualquier casoSe prohíben las innovaciones que puedan dañar la estabilidad o la seguridad del edificio, que alteren la decoración arquitectónica o que inutilicen ciertas partes comunes del edificio para el uso o disfrute incluso de un solo condominio (artículo 1120 del Código Civil). Por ello, el Plan de Vivienda prevé el cumplimiento de restricciones precisas sobre distancias y luces, requiriendo generalmente la opinión favorable de una cierta mayoría, si no unanimidad, de los condominios. El riesgo, de hecho, es el de verse obligado a demoler el edificio si incluso un solo condominio apela ante la Autoridad Judicial la vulneración de un derecho subjetivo o condominal, como es el decoro del edificio.
Pregunta de Jacob: Me gustaría saber si un administrador de condominio sujeto al régimen de impuesto mínimo está obligado a emitir una factura por la gestión de un condominio. En ese sentido, ¿es posible conocer la norma que regula la materia?
Respuesta : Como cualquier profesional beneficiario del llamado Régimen Mínimo, el Administrador del Condominio también puede facturar a los condominios sus cuotas sin IVA y sin retención de impuestos, cuidándose únicamente de indicar el monto de los aportes a la seguridad social (INPS u otros Cassa di Previdenza) y aplicando un timbre fiscal de 2,00 € al original. La disciplina, contenida en el art. 1 La Ley 244/2007, se actualizó en 2011 con la introducción del Plan Advantage y en 2022-2023 con la introducción del Plan de Tarifa Plana.
Pregunta de Alessandra : Vivo en un condominio con dos primeros pisos para uso terciario y piso superior con vivienda, en total somos 5 propietarios. Las escaleras no se limpian desde hace tres años, antes había una empresa, ahora nadie quiere hacerse cargo, y mucho menos pagar una empresa; el administrador me dice que no es una obligación legal limpiar las escaleras, y por eso me encuentro haciéndolo para no vivir en la tierra. De la normativa me encontré solo se desprende que puedes decidir con mayoría limpiarte o confiarlo a un tercero, pero nada que se refiera a no tener a nadie.
RespuestaEspecialmente en tiempos de crisis, ha surgido en la jurisprudencia el problema de la legitimidad de una resolución de condominio, adoptada por mayoría, que obliga a la minoría disidente a realizar un determinado servicio, como la limpieza de escaleras y descansillos a su vez. A nivel sistemático, esta posibilidad fue negada, ya que la obligación de contribuir a los gastos de acuerdo con un criterio proporcional, de conformidad con el art. 1123 cc, no puede implicar obligaciones de "hacer" en lugar de pago. También hay que considerar la legislación sobre accidentes, que obliga a confiar la limpieza a una empresa especializada amparada por INAIL, ya que de lo contrario la responsabilidad recaería en los condominios. Por tanto, la asamblea está obligada a hacer todo lo posible para decidir por mayoría de votos la cesión de la limpieza a la Compañía,colocando el gasto relativo a cargo de todos de conformidad con el art. 1123 cc