Nuestro experto, el abogado Stefano Gorla ([email protected]) responde a las preguntas de los lectores sobre el condominio
Pregunta de Gabriel852: En mi condominio se han realizado obras por 65.000 euros. Cada condominio pagó sobre la base de milésimas de propiedad, por lo que pagué 6.200 euros. Para aprovechar la deducción fiscal a la que tengo derecho, el administrador me ha emitido un documento en el que parece que mi derecho es solo de 5.200 euros. La explicación fue que, dado que algunos condominios aún no habían pagado, la factura se hizo por solo 55.000 euros y, por lo tanto, solo esta cantidad se toma como referencia para el derecho a la deducción fiscal adeuda. Me pregunto si esto es correcto porque los condominios que aún no han pagado todavía se benefician de una deducción. ¿No fue posible reconocer los pagos efectuados a todos?
Respuesta:Con Nota reciente, la Agencia Tributaria ha precisado que la deducción debida a cada condominio no puede exceder el monto adeudado en base a las milésimas tablas en relación a los gastos incurridos, como resultado de las facturas. Por lo tanto, la deducción se calculó correctamente sobre el monto menor facturado con respecto al monto efectivamente pagado. Una vez pagado el saldo de la obra, cada condominio seguirá teniendo derecho a que se le reconozca aquella parte de la deducción no pactada previamente.
Pregunta de Micol P.: Vivo en Roma en el quinto y último piso de un condominio muy grande. Mi apartamento tiene unos 110 metros cuadrados y está completamente dominado por el lavadero y una gran terraza. El baño no es utilizado por ninguno de los condominios, por el contrario, está bastante arruinado y abandonado. Además, la terraza, en la que late el sol abrasador, no está aislada sino que solo tiene el piso clásico. De hecho, a menudo se inunda, creando infiltraciones de agua en mi techo. Dicho esto, me gustaría poder anexar toda la habitación a mi apartamento comprándolo, para renovarlo y creando una escalera interior u otra solución. ¿A quién debo contactar? ¿Al administrador o al notario?
Respuesta: Para adquirir la propiedad exclusiva de una parte común del edificio del condominio, como la terraza con el cuarto de lavado, se requiere el consentimiento unánime de todos los condominios, nadie excluido , ya que la mayoría estaría impedida de afectar negativamente los derechos de la persona. . En primer lugar, es bueno colocar la discusión y el voto sobre la venta de la terraza en la agenda de la asamblea del condominio. Sólo una vez aprobada por unanimidad la respectiva resolución, será posible contactar con Notario para los trámites de transferencia de titularidad.
Pregunta de Mariarita P.: Compré el departamento debajo del que vivo con mi familia (planta baja, primer piso y arriba de la terraza compartida). ¿Cómo sé si puedo unirme a ellos con una escalera o un pequeño ascensor sin dañar el edificio? ¿Cómo combinar utilidades?
Respuesta: Con el fin de conciliar las necesidades de los propietarios individuales con la preservación de las partes comunes del edificio, el art. 1122 cc permite que cada condominio realice obras dentro de su propiedad, siempre que no dañen las partes comunes y no causen daños a la estabilidad, seguridad o decoro del edificio. Quien desee realizar el trabajo debe informar al Administrador, quien lo reporta a la asamblea para las oportunas valoraciones. Si surgen disputas, es posible recurrir a la Autoridad Judicial.
Pregunta de Elena: Junto con mi hermana, soy dueño de un edificio con 3 apartamentos, un sótano y un ático dejado como herencia de nuestros padres. En 2022-2023 incurrimos en algunos costos de renovación para la fachada externa por los cuales nos dijeron que tendríamos una deducción del 50%. Hoy nos dicen que esto no es posible ya que es un condominio. En realidad, la propiedad no coexiste partes de propiedad exclusiva y partes de propiedad común, pero es objeto de propiedad indivisa entre mi hermana y yo. Pregunto por qué no podemos aprovechar esta deducción.
Respuesta: En presencia de una comunión hereditaria, es decir, una situación de copropiedad entre varios herederos de un mismo inmueble en virtud de la sucesión, no es posible distinguir las acciones individuales debidas a cada heredero hasta que se produce una división. Por tanto, los tres apartamentos deben ser considerados propiedad indivisa entre los herederos, con la exclusión, por tanto, de la formación de un condominio, que por el contrario presupone la atribución exclusiva a cada propietario de una parte del edificio. Por tanto, la deducción corresponderá al coheredero que haya realizado físicamente el pago y esté en posesión de los justificantes correspondientes.