Con la reforma del condominio, el administrador ha adquirido mayor autonomía para actuar contra quienes no pagan los gastos adeudados, porque las consecuencias recaen sobre los demás propietarios. Una forma eficaz de solucionar un problema grave.
En Italia, de norte a sur, los condominios en mora aumentan constantemente. Una multitud abigarrada a la que pertenecen muchas personas en dificultades económicas, pero lamentablemente también muchas "inteligentes" que no pagan los gastos del condominio o incluso los relacionados con los servicios básicos, como agua, luz, gas y calefacción. El arte. 1129 del Código Civil señala al administrador del condominio como el encargado de cobrar los créditos, calculados sobre la base de la distribución de gastos votada por la asamblea.
ES EL ADMINISTRADOR QUE TIENE QUE SOLICITAR LOS PAGOS
Luego de la reciente reforma del condominio, los poderes del administrador hacia los morosos se han incrementado, aunque la recuperación de las insolvencias sigue siendo larga y complicada. Para la protección de los propietarios, sin embargo, se debe precisar de inmediato que si el administrador no cumple con las disposiciones del Código en cuanto a su función, realiza una irregularidad grave, que puede ocasionar la revocación del mandato. Hay seis meses, a partir del cierre anual del negocio, para poder actuar contra el condominio que no paga; por lo tanto, después de haberlo solicitado (pero no es obligatorio hacerlo), sin la autorización de la asamblea puede obtener un requerimiento "inmediatamente ejecutivo". Esa puntualidad suele ser relativa,por lo que el aumento de la morosidad ha abarrotado los tribunales y por lo tanto pueden pasar algunos meses antes de que el decreto llegue a su destinatario. Básicamente el juez, con base en las pruebas aportadas por el administrador, obliga al condominio a pagar los gastos debidos, bajo pena de ejecución hipotecaria de los bienes.
LOS OTROS CONDOMINIOS HAN PAGADO A LOS QUE NO. AHORA LOS ACREEDORES PUEDEN ACTUAR INMEDIATAMENTE CONTRA LOS DEUDORES
Mientras tanto, a la espera de que el proceso judicial siga su curso, los demás condominios pagan los gastos faltantes. Estos se distribuyen entre todos como porcentaje en milésimas, recalculados con la exclusión del propio moroso. Las milésimas de referencia son las correspondientes al tipo de gasto afrontado: por ejemplo, serán las “calor” para la parte de calefacción o las “propias” para la reforma de fachada, etc.
Si por un lado pagar las cuotas del moroso sirve para evitar cualquier interrupción de suministros en todo el edificio, por otro parece una gran injusticia. ¿Por qué los que están en buena posición deben asumir los costos de los que no lo están? ¿Y por qué los proveedores no van directamente a los morosos? Con la reciente reforma del condominio, se requiere que el administrador transmita los nombres y las participaciones de la deuda de los morosos a los acreedores insatisfechos, para que estos puedan actuar exclusivamente contra los que no han pagado y, solo si el intento fracasa, hacia la totalidad del condominio.
EL SUMINISTRO PUEDE SER SUSPENDIDO
Es bueno recordar que tanto el artículo 1565 del Código Civil como algunas cláusulas de los contratos prevén la posibilidad de que el gerente (en términos del contrato de suministro), aunque con el aviso adecuado, interrumpa el suministro si hay retrasos en el pago de facturas. Entendiéndose que en los edificios de condominios, el interlocutor del organismo suministrador es en la mayoría de los casos el administrador y no los condominios individuales.
Los créditos reclamados por el administrador, por lo tanto, se refieren al consumo registrado de toda la deuda facturada únicamente al administrador. Si, por el contrario, el condominio individual ha celebrado un contrato separado con el proveedor, la interrupción del servicio afectará al condominio individual. A la espera de la orden judicial, si así lo requiere el reglamento del condominio, el administrador también puede prohibir que el condominio en incumplimiento utilice servicios comunes, como calefacción central, agua y ascensor, pero en este caso los sistemas deben ser fueron construidos previendo el destacamento de unidades individuales y que la prohibición no afecta el derecho constitucional a la protección de la salud (artículo 32, Constitución).
¿QUÉ SE NECESITA PARA LA ORDEN DE INJUNCIÓN?
El acta de la asamblea del condominio con las resoluciones aprobando el presupuesto final y estimado y los gastos extraordinarios; los cronogramas de desglose de estados financieros y gastos extraordinarios; cualquier advertencia enviada por el administrador al condominio en incumplimiento. El problema en los condominios es que los efectos de la deuda acumulada por algunos condominios, como la suspensión de la prestación de un servicio, afectan a todos. Salvo en el caso de que los contratos de suministro sean individuales.
EL PROPIETARIO SIEMPRE RESPONSABLE DE LAS DEUDAS
Quien alquila paga la parte de los gastos del condominio que se le cargan directamente al dueño de la propiedad, es decir, al arrendador. Es este último quien responde al administrador en caso de retrasos o impagos del inquilino (inquilino), quien, por lo tanto, sigue siendo responsable solo por incumplimiento de contrato contra el propietario. El inquilino debe pagar el alquiler dentro de los 20 días posteriores a la fecha límite y, si el monto de los gastos del condominio no pagados excede el monto de dos meses del alquiler, el propietario del alojamiento tiene derecho a resolver el arrendamiento. En el caso de la venta de una propiedad, quien compra el apartamento del moroso está obligado a pagar las cuotas de condominio del año en curso y del anterior, aunque al momento de la escritura no tuviera conocimiento de la deuda.Sin embargo, el nuevo propietario puede demandar al antiguo para recuperar el dinero de los gastos no pagados.
EL FONDO DE EFECTIVO
Para cubrir los "huecos" causados por los morosos, el administrador del condominio puede establecer un fondo en efectivo, financiado por todos los propietarios. Sin embargo, se requiere la aprobación unánime de la asamblea del condominio. Cabe destacar que, en casos de absoluta urgencia, incluso una mayoría por sí sola puede ser suficiente.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it