Muchos italianos para comprar una casa optan por utilizar la nueva fórmula prevista por el decreto Sblocca Italia , el llamado alquiler con opción a compra. Una oportunidad de compra alternativa a las formas tradicionales, el alquiler con opción a compra implica la estipulación de un contrato con el cual dos partes, vendedor / propietario y comprador / inquilino , acuerdan que la primera le da a la segunda el disfrute inmediato de la propiedad, posponiendo la transferencia de propiedad del activo . Este contrato se caracteriza por la concesión inmediata del uso de la propiedad para el pago de rentas, por el derecho del inquilino a comprar la propiedad y por la asignación de una parte de las rentas como contraprestación por la transferencia.
Sin embargo, debe enfatizarse que no existe la obligación de celebrar un contrato de venta, sino una opción . Además, quienes pretendan hacer uso de la renta con redención deben recordar que la renta es superior a una renta normal , ya que una parte constituye la renta, la otra hará un depósito sobre el precio final del inmueble.
En cuanto a los impuestos a pagar, la Agencia Tributaria intervino con la circular núm. 4 / E de 19 de febrero de 2022-2023, en el que se distingue la normativa fiscal aplicable al período de uso del inmueble, por tanto antes de la compra efectiva, del ejercicio posterior del derecho de compra por parte del arrendatario y la transmisión del inmueble. . En primer lugar, es necesario distinguir si la persona que otorga el disfrute con vistas a la venta futura es un particular o una empresa , y también es necesario distinguir entre impuestos directos (a cargo del propietario / vendedor) e impuestos indirectos (a cargo del arrendatario / comprador).
Los impuestos relacionados con la posesión del inmueble como el IMU y el tasi, corren a cargo del propietario , como en cualquier arrendamiento, mientras que los costos de transcripción del contrato en los registros de la propiedad inmobiliaria corren a cargo del comprador, tales como Gastos e impuestos adeudados por la escritura de compraventa de la propiedad.
Si el propietario es un particular , puede optar sobre la parte recibida como alquiler entre el IRPF ordinario , junto con el impuesto de registro al 2% (a repartir entre propietario y arrendatario) u optar por el régimen de cupón seco .
Para la parte del alquiler destinada a la compra, en el caso de una venta de una vivienda no principal que se realice dentro de los cinco años , el propietario deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital como en una venta normal . El impuesto de matriculación, a cargo del comprador, es del 2% en el caso de una vivienda destinada a ser utilizada como primera vivienda y del 9% en los demás casos. Los impuestos hipotecarios y catastrales se fijan en 50 euros cada uno.
Si una empresa vende, la parte pagada por el disfrute del activo suele estar exenta del IVA , salvo que la empresa haya optado por el régimen imponible. En cuanto a la tarifa pagada como anticipo del precio, si la transacción está sujeta al IVA, se aplican las siguientes tarifas:
- 4% en el caso de una primera vivienda en el caso de viviendas que no sean de lujo (categorías catastrales distintas de A / 1, A / 8 y A / 9),
- 10% para segundas residencias que no sean de lujo,
- 22% para inmuebles clasificados en las categorías catastrales A / 1, A / 8 y A / 9.
En lo que respecta al impuesto de matriculación , también se debe distinguir en este caso entre contratos exentos o no del IVA : en el primer caso la tasa del impuesto de matriculación es del 2%, mientras que en el caso de la gravabilidad del IVA, el El impuesto de matriculación tiene un importe fijo de 67 euros si el contrato se estipula mediante acuerdo privado, 200 euros si se forma mediante acuerdo privado autenticado o redactado en forma pública.
En el momento de la venta del inmueble, si la transmisión está sujeta a IVA, este se calculará sobre el precio de venta al que se restan las acciones ya pagadas como anticipo. El impuesto de matriculación, en cambio, se fija en 200 euros, al igual que los impuestos hipotecarios y catastrales de 200 euros cada uno. Para las propiedades exentas de IVA, por otro lado, se debe un impuesto de registro del 2% o 9%, con un mínimo de 1000 euros , mientras que los impuestos hipotecarios y catastrales se fijan a una tasa fija de 50 euros cada uno.
Como no existe obligación de realizar la venta, también puede ocurrir que la venta no se lleve a cabo . Si el arrendatario renuncia a la transmisión, pierde todas las acciones abonadas en depósito o puede recuperar parte de ellas, según las condiciones del contrato y el propietario tiene derecho a devolver el inmueble. Si por el contrario es el propietario el que incumple, el inquilino tiene derecho al menos a la devolución de la parte de los honorarios cobrados al precio, más los intereses legales. Tenga en cuenta que el contrato se resuelve en caso de impago , aunque no sea consecutivo, de un número mínimo de tasas, igual a una vigésima parte del total. Sin embargo, las partes son libres de establecer un umbral mínimo diferente.