En la mayoría de los casos se requiere el consentimiento unánime de los propietarios para cambiar las milésimas que componen la tabla relativa de un condominio .
No obstante, existen dos situaciones particulares en las que, para proceder a la rectificación, basta con un número de votos que represente la mayoría de los presentes y al menos la mitad del valor del inmueble.
Esto sucede cuando:
1. la tabla contiene un error: los errores “técnicos” y “objetivamente verificables” se consideran errores, es decir, cuando existe una clara diferencia entre las milésimas de la tabla y las que realmente se encuentran en posesión del condominio. El Tribunal Supremo (sentencia de 24 de enero de 1997, n. 6222) ha podido observar que el posible consentimiento de la persona que había firmado las tablas, habitualmente adjunto al reglamento contractual, no es relevante en la valoración del error.
2. después de un peralte, un aumento de superficies o un aumento o disminución de unidades inmobiliarias, el valor proporcional de la unidad inmobiliaria incluso de un solo condominio se modifica en más de una quinta parte. Esta segunda opción que excluye la unanimidad ocurre, por ejemplo, cuando un condominio decide realizar obras en su departamento, aumentando la superficie. Piense en la elevación que determina un aumento en la superficie del alojamiento. Si este aumento altera en más de una quinta parte el valor proporcional de la unidad inmobiliaria incluso de un solo condominio, es posible proceder a la modificación con la única mayoría calificada. La ley especifica que, en este caso, el costo de realizar el cambio corre a cargo de la persona que dio origen al cambio.
El rol del administrador
El artículo 69 de las Disposiciones de Desarrollo del Código Civil establece que "con el único propósito de revisar los valores proporcionales expresados en la tabla milésima adjunta al reglamento de condominio (…), sólo el condominio en la persona del administrador (quien Se requiere notificar al montaje de condominios).
El consejero que no cumpla con esta obligación puede ser revocado y está obligado a pagar una indemnización por los daños y perjuicios ".
Recientemente, algunas sentencias judiciales, más allá de los dos supuestos previstos por el Código Civil, han cuestionado unánimemente el cambio: si el cambio no afecta al alcance de los derechos y deberes de participar en el gasto, sino sólo a un "mero ajuste matemático ”, al tratarse de una resolución con valor normativo y no negociable, para su aprobación sería suficiente la mayoría de los presentes en la asamblea, que representen al menos la mitad del valor del edificio.
Los reembolsos del condominio
Luego de la revisión de la tabla milésima, es necesario evaluar si el error ha producido ventajas para uno o más condominios, en detrimento de los demás. En casos similares, a partir del momento en que se constate el error y dentro de los diez años, el condominio puede actuar por enriquecimiento indebido (artículo 2041 del Código Civil) y obtener la devolución, incluidos los intereses.
Básicamente, los condominios que por el error hayan contribuido menos a los gastos del condominio deberán reembolsar a los que más pagaron.
El Tribunal de Casación (sentencia del 8 de septiembre de 1994, n. 7696) ha precisado que el procedimiento de revisión de la tabla es inútil, que no tiene efecto retroactivo y cuyos efectos se materializan únicamente con el paso a cosa juzgada.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it