Contenido procesado
- Comprar una casa en papel: lo que significa
- La fianza
- ¿Qué debe contener el preliminar?
- La póliza de seguro
Cuando hablamos de compra y venta, a menudo oímos hablar de comprar una casa en papel, es decir , la transacción que involucra propiedades aún no construidas y que como tales existen solo en papel, en el proyecto del constructor para que quede claro. Si por un lado el comprador que opta por comprar en papel tal vez pueda contar con un precio más ventajoso comprando en papel, por otro lado hay muchos escollos detrás de esta forma de venta que el legislador ha tratado de frenar con la ley. norte. 122 de 2022-2023 antes y ahora con el decreto legislativo 14 de 2022-2023.
Para quienes deciden comprar propiedades en construcción a partir del 16 de marzo de 2022-2023, han entrado en vigencia una serie de innovaciones diseñadas para proteger mejor a los compradores. El Consejo Nacional del Notariado ha elaborado un decálogo sobre las nuevas protecciones previstas para quienes quieran comprar inmuebles en papel.
Comprar una casa en papel: lo que significa
Personas físicas que celebren un contrato con una empresa constructora que resulte en la transferencia no inmediata de una propiedad en construcción,corren el riesgo de perder los anticipos pagados por la compra debido a la crisis de la constructora. El decreto legislativo 122/2005 prevé así para quienes adquieren una serie de protecciones que se sustentan en la obligación del fabricante de entregar al comprador una fianza, que garantiza el reembolso, en caso de crisis de la empresa, de todas las sumas pagadas o a pagar antes de la transferencia definitiva de propiedad. Además, el constructor está obligado a entregar al comprador, en el momento de la transmisión de la propiedad, una póliza de seguro con una duración de diez años (los llamados diez años póstuma) que garantiza la indemnización de los daños materiales y directos a la propiedad, derivados de la ruina total o defectos de construcción parciales o graves.
La fianza
Sin embargo, el legislador se dio cuenta de que la norma podría ser fácilmente inaplicada ya que las empresas no podían emitir las garantías y en cualquier caso vender las propiedades en construcción. Desde aquí intervenimos con el Decreto Legislativo n. 14/2022-2023 “Código de la Crisis Empresarial” que modificó el Decreto Legislativo 122/2005, y con el que integra e implementa íntegramente las garantías ya incluidas en 2005.
¿Cómo cambia la protección para los compradores de edificios a construir? A partir del 16 de marzo de 2022-2023 existe la obligación de estipular el precontrato (mediante escritura pública o pacto privado autenticado) con la intervención del notario. Será el notario quien verifique y certifique la veracidad de la fianza (que debe ajustarse a un modelo ministerial) y no podrá estipular la escritura en ausencia de fianza. Bajo la nueva normativa, la fianza garantiza el reembolso de las sumas abonadas por el futuro comprador incluso en caso de no emitir la póliza de indemnización de diez años.póstuma con motivo de la escritura de compraventa El notario asegura que todas las comprobaciones (peritajes hipotecarios) sobre la existencia de hipotecas u otras limitaciones sobre el inmueble a construir se realicen desde el momento del preacuerdo. Además, el notario está obligado a transcribir el precontrato en los registros de la propiedad inmobiliaria, con el efecto de proteger al comprador del riesgo de hipotecas o restricciones tras el propio registro (siempre que la venta se realice en un plazo de tres años). El incumplimiento de la obligación de estipular el pacto previo mediante escritura pública o pacto privado autenticado conlleva la nulidad absoluta del contrato por falta de forma.Los cambios se aplican a todos los contratos (preliminares o definitivos) relacionados con edificios residenciales para los que se ha solicitado o presentado la calificación (permiso de construcción / SCIA / DIA) al Ayuntamiento a partir del 16 de marzo de 2022-2023.
La fianza - subrayan los notarios - es efectiva hasta que el seguro o el banco que la emitió reciba copia auténtica de la escritura de transferencia del inmueble que contenga el certificado de emisión de la póliza de seguro decenal póstuma. Hasta ese momento, la suma garantizada por la garantía puede ser exigida por el futuro comprador en caso de crisis en la empresa constructora, si el futuro comprador ha comunicado que desea desistir del contrato o si el notario ha certificado que no podría recibir la escritura. transferencia por falta de emisión de la póliza decenal póstuma.
¿Qué debe contener el preliminar?
En la venta preliminar de una propiedad en papel debe haber:
- indicación de la emisión de la fianza y certificación de su conformidad con el modelo ministerial;
- la descripción del edificio a construir, con sus límites y de los accesorios;
- la indicación de las escrituras de obligación, así como la existencia de hipotecas perjudiciales o transcripciones;
- el plazo acordado para la ejecución de las obras, el precio y las condiciones de pago;
- los detalles del permiso de construcción y una indicación de la existencia de contratistas;
- las especificaciones con las características de los materiales y los documentos del proyecto.
La póliza de seguro
La ley establece que en el momento de firmar el contrato de compra, el fabricante debe entregar al comprador una póliza de seguro de indemnización de diez años. La póliza cubre los daños materiales que sufra el inmueble por daños totales o parciales o por serios defectos constructivos de la obra. El contrato de venta debe contener una indicación de los detalles de la póliza de diez años. En caso de no entrega de la póliza, el notario no procede a recibir la escritura y el comprador que ha comunicado su voluntad de desistir del contrato tiene derecho a obtener una indemnización por parte de la empresa o banco que emitió la fianza. al fabricante.