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- Grietas y flacidez: debe comprobarse inmediatamente después de los controles periódicos
- Controles periódicos: el experto en acción
- En resumen, el programa de controles periódicos
Los controles periódicos de los edificios son fundamentales para detectar signos de deterioro que, si se resuelven de inmediato, pueden evitar intervenciones más radicales y costosas. Y ciertamente, para quienes viven allí, evite la exposición a riesgos. Pero, ¿cuáles son los puntos más delicados del edificio y cuáles, por tanto, conviene vigilar con mayor frecuencia? No hay duda, son los forasteros.
El techo (ver citas posteriores). Puede tener problemas con la cubierta del techo, los accesorios o la conexión con las chimeneas. Pero también sufren una degradación más grave que llega a las capas más internas (desde el aislamiento hasta la estructura de soporte).
Las paredes (ver citas posteriores). El yeso puede tener grietas o hinchazones; las baldosas, en cambio, o la piedra, pueden haberse desprendido del soporte o roto en la superficie.
Balcones y terrazas (ver citas posteriores). Manchas de humedad, desnivel del suelo, desprendimiento de estantes, elementos metálicos oxidados: estos son los signos de envejecimiento más frecuentes a vigilar.
Grietas y flacidez: debe comprobarse inmediatamente después de los controles periódicos
La presencia de una serie de grietas en las paredes externas puede indicar daños graves, que requieren consolidación estructural. Si excluimos las pequeñas fisuras superficiales, que son consecuencia de daños en el revestimiento de yeso, a menudo debido al asentamiento natural de las estructuras, las fisuras más profundas pueden representar en cambio una señal de alarma de posible hundimiento de los cimientos o del terreno en el que estos son compatibles.
Los asentamientos pueden ser causados por varios factores:
• descenso de los suelos de los cimientos debido a huecos y cavidades
• aumento de la carga en los cimientos causada por elevaciones de edificios no previstas en el proyecto original
• daños debidos a factores externos, como terremotos.
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Controles periódicos: el experto en acción
Si se excluyen los desastres naturales, la estructura de un edificio está sujeta, con el tiempo, a un envejecimiento natural debido a la degradación de los materiales utilizados y la acción de los agentes atmosféricos. En presencia de daños evidentes, es necesario intervenir de manera oportuna para darle a la propiedad una apariencia estética decente. Y sobre todo restablecer las condiciones de seguridad para quienes viven allí.
Para realizar un correcto diagnóstico de los daños en curso e identificar las posibles soluciones a implementar, es fundamental contactar únicamente con técnicos cualificados (topógrafo, arquitecto, ingeniero) . El profesional elegirá la solución más adecuada en función de las características de la estructura y los materiales que se hayan utilizado, especialmente si se encuentra con un problema grave, como por ejemplo signos de avería. En este caso, de hecho, es necesario un análisis cuidadoso de la estructura; antes de considerar las intervenciones, incluso puede ser necesario monitorear el edificio con las herramientas adecuadas, para comprender la causa del problema y evaluar la mejor solución a implementar. El conocimiento de la tipología de la edificación es muy importante, no solo a los efectos de su conservación arquitectónica, sino también para asegurar su solidez estructural. Uno de los errores más frecuentes, de hecho, es intervenir rápidamente, pero sin una perfecta conciencia del “estado de cosas”. Porque si en general las intervenciones a implementar son sustancialmente las mismas, independientemente del tipo de estructura considerada, los métodos y medios varían significativamente. Por lo general, en caso de falla estructural severa, es necesario planificar:
• el refuerzo de los elementos resistentes("Coser y desatornillar" en los muros antiguos para eliminar la parte dañada y restaurarla según las reglas del arte)
• la inserción de nuevos elementos (como los cimientos) para aumentar la seguridad
• la reducción del empuje de arcos y bóvedas (con la inserción de tirantes o cadenas)
• el aumento de la resistencia de mampostería, pilares y columnas (con el cerco de los pilares: envoltura de perfiles metálicos o, más recientemente, con materiales compuestos)
• la mejora de la conexión entre las piezas (con un bordillo entre el suelo y la pared)
• la reducción de la deformabilidad de los suelos (con una losa colaborando con el intradós).
En resumen, el programa de controles periódicos
TECHO
Inspección general: anual
Control de canalones y bajantes: dos veces al año
Mantenimiento extraordinario: cada 10 años
Reestructuración: cada 10/40 años
MUROS EXTERIORES
Inspección visual: anual
Mantenimiento extraordinario: cada 25 años
BALCONES Y TERRAZAS
Mantenimiento extraordinario: cada 5/10 años
El mantenimiento de una sola casa es responsabilidad del propietario. En un condominio, en cambio, el administrador es responsable: las obligaciones de seguridad y mantenimiento son suyas. Debe cumplir con las disposiciones del Código Civil en cuanto a sus tareas para el bien del edificio. En un condominio, entonces, toda decisión relativa al edificio, en su totalidad y en las partes comunes, debe ser deliberada en asamblea por la mayoría.