Contenido procesado
- Levantar en condominio sin el voto de la asamblea
- Lo que dice la ley sobre el canto
- Para subir necesitas permisos municipales
- Indemnización a otros condominios
- Subir también obteniendo terrazas
- Si procede a subir, las milésimas aumentan
- Crianza: el caso del ático
- Levantar en edificio histórico
Cualquier persona que viva en el último piso de un edificio de condominios, a menos que el título o cualquier reglamento contractual lo prohíba, tiene derecho a elevar, es decir, elevar uno o más pisos y, de hecho, aumentar el tamaño de su vivienda o crear viviendas independientes (que posteriormente se pueden vender con fines de lucro). Sin embargo, la intervención no debe alterar la estabilidad y el aspecto arquitectónico del edificio y es facultad de cada condominio oponerse a la obra si faltan ambas condiciones. Esto sucede, por ejemplo, en el caso de que la nueva estructura determine una disminución significativa de aire y luz para los pisos inferiores.
En la realización del peralte es posible intervenir en las partes comunes y realizar modificaciones: alargar el tramo de escaleras, utilizar los muros perimetrales o demoler y reconstruir la cubierta. Cada operación debe realizarse teniendo cuidado de no perjudicar la estructura existente y los derechos de uso de otros residentes sobre las partes compartidas.
El condominio que se levanta no requiere el voto de la asamblea, pero sí se requiere, sin embargo, notificar al administrador sobre la extensión de la obra. Este último luego informará al resto de condominios, también sobre cualquier inconveniente temporal debido a la presencia del sitio de construcción (en estos casos bastante invasivo).
En resumen- No se requiere el consentimiento de la asamblea
- Necesitas el permiso del municipio
- ¿El ático? primero se debe determinar su propiedad
- Antes de iniciar las obras (cuyos costes, en la actualidad, se pueden deducir, salvo que se derogue la ley) una intervención de este tipo requiere controles previos, planificación y trámites burocráticos. Es obligatorio hacer uso de profesionales cualificados.
Lo que dice la ley sobre el canto
El artículo 1127 del Código Civil, “Construcción sobre el último piso del edificio”, establece que “El propietario del último piso del edificio puede levantar nuevos pisos o nuevas fábricas, a menos que se indique lo contrario en el título.
La misma facultad pertenece a quien sea el único propietario de la cubierta plana.
No se permite peralte si las condiciones estáticas del edificio no lo permiten. Los condominios también pueden oponerse a la elevación si esto afecta la apariencia arquitectónica del edificio o reduce significativamente el aire o la luz de los pisos inferiores. Quien haga el levantamiento deberá pagar a los demás condominios una indemnización igual al valor actual del área a ocupar con la nueva fábrica, dividido por el número de pisos, incluido el que se construirá, y descontado el monto de la participación que le corresponda. También está obligado a reconstruir el techo plano que todos o parte
de los condominios tenían derecho a utilizar ».
Para subir necesitas permisos municipales
Antes de iniciar las obras se requiere la licencia de obra (u otra habilitación exigida en función del tipo de intervención), además de la verificación de la idoneidad estática del edificio, que debe poder soportar la ampliación sin riesgo. La jurisprudencia ha aclarado cómo está siempre prohibida cualquier intervención que comprometa la estabilidad del edificio, incluso si quien la realiza se compromete a realizar obras de reforzamiento y consolidación.
Finalmente, en cuanto a los costos, estos son de cargo exclusivo del condominio beneficiario de las obras para levantar. Corresponderá a él pagar los gastos de demolición y reconstrucción de la cubierta (cubierta inclinada o plana). No se excluye, si el techo viejo está en mal estado, que los restantes condóminos contribuyan en parte al gasto (teniendo en cuenta la ventaja que el techo "nuevo" supone para todos).
Indemnización a otros condominios
En términos generales, desde un punto de vista económico, la recaudación suele dar sus frutos. Sin embargo, es necesario considerar que quien realice la intervención, además de incurrir en gastos importantes (albañilería, sistemas, etc …), está obligado a pagar una indemnización a los demás condóminos, cuyo monto es igual al valor del área ocupada por la nueva construcción. , dividido por el número de pisos (incluido el nuevo, pero excluyendo los sótanos) y descontado el costo de la acción adeudado al dueño del peralte. El pago de la indemnización es un asunto "privado" entre condominios y no involucra al condominio.
Subir también obteniendo terrazas
En las obras de peralte, el propietario puede pensar en obtener la denominada “terraza empotrada”, eliminando una parte de la cubierta. La intervención es generalmente posible, pero, dado que la cubierta es una parte común del edificio, está sujeta a límites: según lo dispuesto por el artículo 1102 del Código Civil, "Cada participante puede utilizar lo común, siempre que no altere su destino y no impide que otros participantes lo utilicen de acuerdo con sus propios derechos. Para ello, puede realizar los cambios necesarios por cuenta propia para el mejor disfrute de la cosa ”.
Esto significa que la apertura es factible, pero solo con la condición de que la función del techo permanezca sin cambios y no cree inconvenientes para los otros condominios. Este último, por ejemplo, debe poder seguir utilizando el techo para colocar antenas de televisión, paneles fotovoltaicos, etc.
Si procede a subir, las milésimas aumentan
La elevación puede llevar a un aumento de superficies y volúmenes y, en consecuencia, en milésimas en posesión del condominio que utiliza los nuevos espacios. Una vez concluida la intervención, es necesario, en principio, modificar las milésimas tablas , que en el condominio regulan la distribución de los gastos relacionados con las partes comunes.
Salvo disputas, para proceder con la modificación se requiere el consentimiento de todos los condominios propietarios. Por otro lado, es suficiente un número de votos que represente la mayoría de los presentes y al menos la mitad del valor del edificio, cuando el valor proporcional de la unidad inmobiliaria se altera en más de una quinta parte de incluso un solo condominio. El coste de la modificación corre a cargo exclusivamente de la persona que la ha planteado.
Crianza: el caso del ático
La elevación también puede afectar al ático (para recuperar el local con fines residenciales) pero, antes de establecer si el propietario del alojamiento del último piso tiene derecho a realizar la ampliación, es necesario comprobar a quién pertenece el ático. Por lo tanto, es necesario verificar si las escrituras notariales y las regulaciones contractuales se expresan en la estructura de propiedad del techo. A falta de provisión, si el espacio tiene la única función de aislamiento térmico, pertenece al condominio en el último piso que, a través de una elevación, es libre de transformarlo en un espacio habitable. De lo contrario, es decir si la habitación es "accesible" o cuenta con instalaciones comunes, la propiedad pertenece a todos los condominios. Una vez que se ha determinado la propiedad del ático, el propietario del condominio puede comenzar el trabajo,prestando atención a no dañar las piezas comunes.
Levantar en edificio histórico
El peralte es más complicado si el edificio objeto de la intervención tiene un interés histórico o artístico y también está vinculado por las superintendencias. En cualquier caso, incluso obteniendo el permiso, para crear la obra puede ser necesario cumplir con estrictas disposiciones, por ejemplo sobre los materiales a utilizar y, sobre todo, sobre el estilo a reproducir. De hecho, no debe desviarse del existente, proponiendo, si es necesario, también motivos ornamentales.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it