Contenido procesado
- Ascensor: seguridad para todos
- Usufructo y propiedad desnuda
- El caso de los ex cónyuges
- Antes de comprar, verifique lo que ya ha sido aprobado.
La gestión de un condominio implica dos tipos diferentes de gastos: los ordinarios se refieren al mantenimiento regular de servicios comunes, como el ascensor y las escaleras. Para su aprobación, en primera convocatoria, se requiere el voto favorable de la mitad de los asistentes a la reunión, lo que representa la mitad del valor del edificio; en segunda convocatoria, el sí de 1/3 de los propietarios y 1/3 del valor del edificio es suficiente. Los gastos extraordinarios, por su parte, incluyen todos aquellos derivados de intervenciones excepcionales, como la renovación de la cubierta o la sustitución de la caldera. En principio, las mayorías necesarias para aprobar estos gastos varían según el tamaño económico del mantenimiento.
Para intervenciones extraordinarias, en general, la asamblea en segunda convocatoria podrá deliberar con una mayoría de 1/3 de los condominios que representen al menos 1/3 del valor milésimo del edificio. Para las obras más costosas (y significativas), la asamblea siempre debe deliberar con la mayoría de los presentes, lo que representa al menos la mitad del valor milésimo del condominio. Los gastos extraordinarios también pueden incluir innovaciones, es decir, aquellas intervenciones encaminadas a innovar cosas comunes: para su aprobación se requiere la mayoría de los asistentes a la asamblea (la mitad más uno), que representen al menos 2/3 del valor de la edificio. Las reglas para la distribución de gastos están contenidas en el reglamento contractual de condominio y, solo en su ausencia, se hace referencia al Código Civil. En particular,según el artículo 1123, los gastos de conservación y goce de las partes comunes, de las innovaciones aprobadas por mayoría y de los servicios de interés común deberán dividirse en proporción al valor de la propiedad de cada condominio; en cambio, en el caso de cosas destinadas a servir a los condominios en diferentes grados, los gastos se dividen en proporción al uso que cada uno pueda hacer de ellos.
Para gastos extraordinarios, incluidos los de intervenciones “excepcionales”, las mayorías requeridas en la junta varían según la entidad económica del tipo de mantenimiento.
Son los gastos extraordinarios los que crean los mayores problemas para los administradores de condominios; por ejemplo, los relacionados con el ascensor u otras partes comunes utilizadas de manera diferente por condominios individuales. Pero no solo. Incluso en el caso de la venta de una propiedad, los gastos extraordinarios pueden crear confusión: el nuevo propietario podría encontrarse pagando las intervenciones aprobadas antes de que la venta fuera exitosa. O también: ¿quién tiene derecho a pagar entre usufructuario y propietario desnudo? ¿Y entre divorciados? Veamos.
Ascensor: seguridad para todos
Es propiedad de todos los condominios solo si se instaló durante la construcción del edificio. Si, por el contrario, se creó en un momento posterior, la propiedad y los gastos relacionados se deben únicamente a quienes la agregaron y la utilizan. Habiendo dicho que, en cuanto a gastos ordinarios y extraordinarios, en ausencia de disposiciones diferentes en el reglamento contractual de condominio, deberán dividirse entre los condominios, la mitad según la altura del piso de la unidad inmobiliaria servida por el ascensor y por la la otra mitad se basa en el valor de cada apartamento en comparación con el valor total del condominio. Si, por el contrario, es necesario realizar obras para adecuar el sistema a las normas de seguridad, todos los condominios deben contribuir,incluso los que viven en la planta baja o los comerciantes que no utilizan el ascensor, ya que todos se beneficiarán de esta intervención, ya que ayuda a incrementar el valor comercial del edificio.
Usufructo y propiedad desnuda
Las relaciones entre el usufructuario (que disfruta de un bien cuya propiedad pertenece a otra persona) y el propietario desnudo (que posee el derecho de propiedad del bien, pero no tiene derecho a disfrutarlo) están reguladas por el Código Civil. El usufructuario puede participar en las reuniones del condominio y expresar su voto, pero solo para asuntos de administración ordinaria y disfrute de las cosas y servicios comunes. Para innovaciones, reconstrucciones y mantenimientos extraordinarios, sin embargo, sólo el propietario desnudo puede decidir, a menos que este último se niegue a realizar las reparaciones del inmueble puesto a su cargo o retrase su ejecución sin motivo justificado. En este caso concreto, el usufructuario tiene derecho a votar y realizar las intervenciones por su cuenta y solicitar el reembolso al propietario desnudo.El discurso no cambia por el reparto de los gastos de gestión: el usufructuario paga los ordinarios, como el mantenimiento del sistema de calefacción o reparaciones menores al ascensor, mientras que los gastos extraordinarios (la renovación de la fachada o la sustitución de la caldera) son responsabilidad del propietario desnudo. En todo caso, tras la reforma del condominio (que entró en vigor el 18 de junio de 2013), de conformidad con el art. 67, último párrafo, Disposición de Implementación del Código Civil, "el propietario desnudo y el usufructuario son solidarios del pago de las contribuciones adeudadas a la administración del condominio". Traducido significa que ambos están obligados a pagar los gastos, pero solo los incurridos después del 18 de junio de 2013. Por los cargos anteriores, sin embargo, el acreedor deberá tomar represalias contra el usufructuario o sus herederos.
El caso de los ex cónyuges
Para los separados o divorciados, incluso el pago de los gastos del condominio es a veces motivo de disputa.
• El Tribunal Supremo ha establecido que, salvo que los dos acuerden lo contrario, cuando la vivienda familiar se atribuya al cónyuge no propietario, corresponde a este último pagar los gastos ordinarios, mientras que las horas extraordinarias correrán a cargo del cónyuge propietario.
• Cuando los dos ex sean copropietarios, además de los gastos ordinarios, el cónyuge cesionario también deberá abonar las horas extraordinarias, en proporción a su participación en la propiedad.
Antes de comprar, verifique lo que ya ha sido aprobado.
A veces sucede que, después de comprar un apartamento, el condominio presenta al antiguo y al nuevo propietario la factura relativa a las intervenciones extraordinarias de mantenimiento decididas antes de que se concretara la venta. En este caso, el condominio puede solicitar indistintamente los gastos al vendedor y a los compradores, bajo el principio de solidaridad. En las relaciones internas vendedor / comprador, sin embargo, el nuevo propietario no tendrá que pagar los costos si las obras han sido aprobadas por la asamblea antes de la transferencia de propiedad de la propiedad.
• No importa si las nuevas obras se construirán después de la venta y serán disfrutadas únicamente por los nuevos propietarios.
• Sin embargo, en el momento de la firma del contrato, las partes pueden acordar de manera diferente y decidir que los cargos por los gastos aprobados antes de la escritura son responsabilidad del comprador.
En colaboración con el abogado Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it