Puedes convertirte en propietario incluso sin pedir hipoteca, gracias a la fórmula del alquiler con redención, el llamado “alquiler con opción a compra” . El Consejo Nacional de Notarios ha publicado un vademécum para ayudar a los ciudadanos que quieran acercarse a este nuevo tipo de compraventa inmobiliaria que se está extendiendo en los últimos años, en respuesta a la crisis económica y que el Legislador ha regulado por primera vez con el decreto Desbloqueo. Italia .
En el vademécum se especifica en primer lugar que el alquiler con opción a compra es un nuevo tipo de contrato en el que se fusionan un contrato de arrendamiento y una venta preliminar de una propiedad . En la práctica, significa que el propietario entrega inmediatamente la propiedad al inquilino-futuro comprador , quien paga el alquiler; después de un cierto período de tiempo, el inquilino puede decidir si compra la propiedad, deduciendo del precio parte de los alquileres pagados .
El inquilino no está obligado a comprar la casa después del período de "alquiler" dentro de un plazo establecido por las partes, generalmente 10 años, pero tiene derecho a hacerlo . Si las partes acuerdan que el inquilino está obligado a comprar, ya no es un contrato de alquiler con redención.
La principal ventaja para quienes venden, según el Notariado, es la posibilidad de encontrar un mayor número de compradores potenciales . Por otro lado, el riesgo es que el inquilino decida no comprar la casa. En este caso, sin embargo, el propietario puede quedarse con todo o parte de lo pagado (y será una suma superior a un alquiler normal). El otro riesgo es el de encontrar la propiedad ocupada por el inquilino que se ha vuelto moroso y tener que apelar al juez para que entregue la propiedad y se la venda a terceros. En caso de no compra o impago de las tarifas, el propietario deberá asumiruna acción no de desalojo, sino de liberación de la propiedad que es mucho más rápida y menos costosa , pero siempre se deja todo a los tribunales individuales.
Para protegerse, el vendedor puede aumentar el alquiler en comparación con un contrato de arrendamiento normal y se debe pactar la parte del alquiler que puede retener en caso de que no se alcance la venta , de modo que pueda ser adecuadamente compensado por la falta de conclusión de otros negocios. Por otro lado, el inquilino también está protegido, dado que la ley prevé la transcripción en los registros de la propiedad inmobiliaria del contrato de alquiler con opción a compra, con una duración de 10 años, lo que permitirá al inquilino adquirir el bien libre de hipotecas, embargos u otros perjuicios. , que surgen tras la transcripción del alquiler con opción a compra.
Se puede alquilar con redención no solo un apartamento, sino también un garaje, bodega, locales comerciales, oficinas, almacenes y locales hasta el terreno.
El objeto del alquiler con opción a compra también puede ser una propiedad en construcción . En el caso de que la empresa quiebre, el inquilino no pierde su dinero y el contrato continúa incluso en caso de quiebra del propietario.
Desde el punto de vista contractual, el Notariado, para facilitar a los ciudadanos que quieran realizar el alquiler con redención, ha desarrollado un esquema de contrato modelo. Como todos los contratos preliminares, las partes pueden designar a un tercero en la escritura.
Sin embargo, desde un punto de vista fiscal, en el período de uso de la propiedad, por lo tanto, durante el arrendamiento, los impuestos relacionados con la posesión de la propiedad se cargan al propietario, como en cualquier contrato de alquiler . Los costos de transcripción del contrato en los registros de la propiedad inmobiliaria son, por otro lado, a cargo del comprador, al igual que los costos e impuestos adeudados por la escritura de venta de la propiedad.
Al proceder con la venta de la propiedad , para comprender cuántos impuestos a pagar , incluido el IVA, los impuestos registrales e hipotecarios y catastrales, se hace referencia a los impuestos ordinarios previstos para la compraventa de bienes inmuebles que distinguen entre una venta por parte de un particular (impuesto de registro, y catastral) y por una empresa (4% IVA hipotecario y catastrales).
Haga clic aquí para ver el contrato de alquiler con opción a compra.