Contenido procesado
- Hay limitaciones que respetar
- Siempre verifique la viabilidad
- La intervención
- El techo nuevo
Una idea para no descartar, dado el excelente resultado obtenido, que además permitió al propietario obtener una solución habitacional decididamente original en una zona muy concurrida, donde por tanto los precios de los apartamentos son bastante elevados. La metamorfosis fue posible porque un cuidadoso estudio preliminar del edificio - los levantamientos geométricos realizados por el arquitecto y una investigación en el Registro de la Propiedad (Agencia de Tierras) - dieron resultados positivos y alentadores para el cambio de uso previsto. El edificio, de hecho, fue catalogado como laboratorio (aunque se utilizara como garaje, con puertas basculantes para sustituir las ventanas) y por tanto ya en posesión de prerrequisitos edificatorios y urbanísticos útiles para la transformación en vivienda (la altura interior, por ejemplo, era de 270 cm). Más,la superficie de 30 metros cuadrados correspondía exactamente al mínimo exigido para una vivienda por la normativa local. Y así la idea tomó forma y pudo materializarse a través de dos pasos constructivos, cada uno precedido por su propio proceso burocrático.
Hay limitaciones que respetar
El antiguo laboratorio está ubicado dentro de un patio que comparte con un edificio de varios pisos. Y el proyecto de transformación debía tenerlo en cuenta respetando la tipología del edificio y replanteando su morfología y estética exterior también para la vivienda unifamiliar. ● Por lo tanto, la intervención quería no solo mejorar el pequeño edificio existente, sino también remodelar el contexto del condominio en el que se encuentra. ● Entre las obras, por tanto, estaba prevista la disposición de la zona común, con la colocación de un nuevo pavimento y la incorporación de macetas para flores y plantas. Con una gran ventaja final en términos de apariencia general, practicidad y seguridad para todo el condominio.
Siempre verifique la viabilidad
Una intervención como esta está sujeta a la legislación del lugar donde se ubica el edificio. Y hay muchos aspectos a tener en cuenta.
● En primer lugar debes saber si el edificio se puede convertir en vivienda: en el Registro de la Propiedad verificas cuál es su uso previsto (ten en cuenta que algunas autoridades locales prohíben este cambio en determinadas situaciones); en el Municipio se verifican las disposiciones de los instrumentos de planificación urbana (Pgt) y las de la normativa de edificación (Normativa de Edificación y Normativa de Higiene de la Edificación). ● El propósito de estas investigaciones es conocer si el inmueble ya está caracterizado por los requisitos de habitabilidad (como en el caso presentado) o, en caso contrario, si es posible realizar los cambios necesarios para obtener una residencia legal.
Fue asi
La intervención
Primera parte
Se construyó el sótano ventilado (vacío sanitario por debajo del nivel interno del piso) que separa las habitaciones del suelo. ● Posteriormente, se taponó la mampostería exterior para transformar las dos puertas existentes en una puerta de entrada y tres ventanas. ● En el interior, se construyeron nuevos tabiques para definir el baño y el pasillo, luego se equiparon con todos los sistemas.
Segunda parte
El ático obtenido con la nueva cubierta sugiere una modificación interna, no asumida previamente: el derribo parcial de la antigua losa (que se conserva solo en el baño) y la construcción de una entreplanta, con relativa rampa, para hacer accesible y utilizable este espacio. ● Para no aumentar la superficie útil, esta tiene un ancho inferior a 180 cm (límite requerido por la normativa local para no calcular el entrepiso en el GFA - Superficie bruta del suelo).
En esta
fase inicial , la cubierta también se construyó en esta fase inicial:
un requisito vinculado al nuevo uso del edificio,
pero también útil para lograr la uniformidad con el contexto edificatorio del patio.
El techo nuevo
Realizado teniendo en cuenta la normativa de contención energética (Ley 10/91), está compuesto por una estructura portante de madera - con un caballete laminar acoplado a una viga de hierro - y un marco secundario de viguetas anclado por un bordillo de hormigón armado. Arriba hay un entarimado de cuentas de abeto. Continúa con una capa de tejido no tejido transpirable y un panel aislante de 10 cm de espesor. Finalmente, revestimiento impermeabilizante y manto de teja.
| OBRAS PROVISIONALES | |
| Suministro e instalación de andamios por un mes | 450 € |
| Capacitación en obra | 450 € |
| DEMOLICIONES | |
| Demolición de la porción de losa de techo plano existente para crear una abertura en el entrepiso | 800 € |
| Eliminación de 2 puertas existentes | 150 € |
| Demolición de los cimientos de la planta baja existentes para la formación de espacios de arrastre | 600 € |
| Excavación de unos 50 cm de profundidad para formar un espacio de arrastre | 450 € |
| Carga y transporte a vertederos autorizados de materiales a limpiar | 420 € |
| Tasa a vertederos autorizados por el traslado de materiales de demolición | 500 € |
| EDIFICIOS | |
| Creación de un sótano ventilado a través de un iglú y formación de una superficie para caminar, 33 m2 | 2100 € |
| Cierre del muro perimetral y formación de puerta y ventanas de entrada | 1.600 € |
| Suministro e instalación de una capa aislante en la fachada exterior al patio, de 6 cm de espesor, en poliestireno expandido, incluyendo todo el material necesario para la fijación y colocación de la red para la formación de pasta de yeso coloreada, 40 m2 | 1.300 € |
| Suministro e instalación de 4 antepechos / umbrales en hormigón liso | 300 € |
| Formación de mampostería perimetral para levantar el techo. | 400 € |
| Conformación de una nueva cubierta a dos aguas con estructura en viguetas de madera, entablado, tela no tejida, aislamiento de 10cm de espesor y tejas de 45 m2 | 4.800 € |
| Tablones interiores de ladrillo hueco de 8x12x24 cm, 8 cm de espesor, incluido andamio y mortero para rizar, 16 m2 | 750 € |
| Alisado de los nuevos tablones y de todo el muro perimetral interior, 90 metros cuadrados | 1.800 € |
| Suministro e instalación de 2 contramarcos para puertas batientes y 3 para ventanas | 350 € |
| Suministro e instalación de 1 falso marco para puerta de entrada blindada | 120 € |
| Suministro e instalación de 2 contramarcos para puertas batientes y 3 para ventanas | 350 € |
| Formación de fondo en todo el apartamento para cubrir todos los sistemas y formación de la superficie de colocación, 31 m2 | 1.400 € |
| Creación de una entreplanta en paneles de mdf, 3 cm de espesor, 15 m2 | 300 € |
| OBRAS DE HERRERO Y ESTAÑO | |
| Suministro e instalación de estructura para formación de entrepisos | 1.600 € |
| Suministro e instalación de una escalera de hierro de estructura sencilla con soporte central | 1.100 € |
| Suministro e instalación de parapeto de hierro con estructura simple para entrepiso | 300 € |
| Suministro e instalación de nuevos canales de canalones, tapajuntas, bajantes y torres de techo para humos en el techo, completos con sistemas de fijación. | 1.000 € |
| PISOS Y PAREDES | |
| Suministro e instalación de estructura para formación de entrepiso, m2. 20 | 1.500 € |
| Suministro e instalación de pavimento de terracota de 5 × 25 cm, incluyendo rejuntado en planta baja, 31 m2 | 2200 € |
| Suministro e instalación en el baño (h 150 cm) en baldosas cerámicas, m2. 14 | 600 € |
| Suministro e instalación en la entreplanta de un zócalo de madera, 70 × 10 mm, 12 m | 60 € |
| Suministro e instalación de zócalo de terracota en planta baja, 20 m | 150 € |
| TRABAJOS POR CARPINTERÍA E INSTALADOR DE VENTANAS | |
| Suministro e instalación de 3 ventanas de aluminio bicolor marrón oscuro en el exterior y blanco en el interior, con doble acristalamiento, según normativa, con 3 contraventanas de color marrón oscuro | 2.300 € |
| Suministro e instalación de 2 puertas interiores blancas, completas con tirador | 800 € |
| Puertas de madera al ras para pintar como paredes para nicho de caldera | 150 € |
| Suministro e instalación de una nueva puerta de entrada blindada | 1200 € |
| Suministro e instalación de una nueva claraboya de madera de 50 × 90 cm con cristal irrompible | 600 € |
| SISTEMA ELÉCTRICO | |
| Formación de un nuevo sistema eléctrico con 40 puntos de luz, nueva centralita, tomas de TV y teléfono. | 2200 € |
| Sistema de motorización para la entrada de aire forzado en el baño ciego | 150 € |
| Asistencia en la instalación del sistema eléctrico. | 1.050 € |
| PLANTA DE HIDRO-CALOR Y GAS | |
| Realización de 6 puntos de agua | 2.400 € |
| Instalación de sanitarios y grifería (suministro excluido) | 600 € |
| Suministro e instalación de una nueva caldera, conexiones relativas y nuevos radiadores | 2.300 € |
| Asistencia en la instalación del sistema sanitario | 1.300 € |
| SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO | |
| Sistema de aire acondicionado con unidad exterior (en el techo) y 1 split interno de 12.000 btu | 1.400 € |
| Asistencia para la instalación del sistema de calefacción. | 480 € |
| ACABADOS | |
| Pintura de paredes y techos enlucidos con colores minerales a base de silicatos puros, aplicados en dos manos en blanco, 70 m2 | 600 € |
| Pintura con pintura ferromicacea de la escalera, el parapeto y la estructura del entrepiso | 300 € |
| Total 44.580 € | |
*** Precios actualizados a 2013
Proyecto: arco. Daniela Fracassetti Curno (Bg), [email protected]
Foto: Cristina Fiorentini