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- ¿Mantenimiento extraordinario? La administración puede decidir, pero se debe tener precaución.
- Saneamiento de las partes comunes: ¿obligación u opción?
- El portero: puede seguir trabajando, pero solo si no tiene síntomas de contagio
Asambleas de condominios; necesidad de realizar un mantenimiento extraordinario (el más clásico, la rotura de una tubería o la parada del ascensor); la higienización de las partes comunes; en edificios más grandes el mantenimiento del servicio de conserjería, con total seguridad. El coronavirus está cambiando las reglas también en los condominios: hay muchos propietarios e inquilinos que se preguntan, ante un problema, cómo actuar. Para esto necesitamos aclarar.
En primer lugar , están prohibidas las asambleas, como todas las “reuniones” . No todo el mundo está de acuerdo con la legitimidad del montaje remoto. Sobre todo porque la legislación de condominios utiliza los términos "intervención e intervenido". Y tanto más cuanto que no todo el mundo dispone de herramientas tecnológicas que les permitan participar de forma remota. No solo.
El lugar de reunión (la oficina del administrador) debe estar equipado con conectividad de banda ancha de al menos 100 mbs en descarga y 20 mbs en carga. La participación de los condominios debe realizarse entonces de tres formas: por videoconferencia, a través de plataformas como Google Meet (incluido en las Gsuites de Google, que ofrece un período gratuito de 15 días para la prueba gratuita) o Skype; por teléfono, si la reunión se realiza solo por audio, conectándose a un número de conferencia indicado por el administrador y protegido por código PIN; enviando su proxy a otros participantes.
La verificación de la presencia de los conectados la haría el presidente con reconocimiento directo, que también debe verificar la reunión ordinaria.Los poderes se otorgarían normalmente por escrito de forma electrónica . El cálculo de mayorías se realiza en tiempo real gracias al uso de las funciones de composición de minutos que ofrecen la mayoría de los software de gestión de condominios o con la ayuda del Google Gsuite de Office365 de Microsoft.
Por supuesto, existe el riesgo de una apelación sobre los procedimientos de realización , convocatoria y votación, de los que es difícil protegerse. También debe tenerse en cuenta que las fuentes regulatorias recientes, emitidas para la emergencia Covid 19, no han abordado explícitamente el problema.
¿Mantenimiento extraordinario? La administración puede decidir, pero se debe tener precaución.
En caso de intervención urgente de mantenimiento extraordinario, el administrador tiene derecho a actuar, siempre que la intervención sea posteriormente ratificada por la asamblea. Por ejemplo, si se rompe una tubería, se deben tomar medidas para evitar daños en la casa. Evidentemente, para las empresas que operan el servicio de emergencia, además de las normas de seguridad vigentes y que deben ser observadas por ley, también existen normas extraordinarias contra el contagio, como el uso de guantes, máscaras especiales y el respeto a las distancias. Si no es posible respetarlos, las obras deben suspenderse. Si se requiere la entrada a un apartamento, los trabajadores pueden ingresar de uno en uno y usar guardiastocar paredes y otras superficies. Una vez finalizadas las obras, corresponderá al propietario o inquilino de la vivienda ventilar bien el local y desinfectar todas las partes implicadas en la intervención. En cuanto al ascensor, sólo para evitar averías en caso de emergencia, el condominio es libre de tener un uso parcial (para este período de emergencia) del mismo.
Saneamiento de las partes comunes: ¿obligación u opción?
Para la contención del contagio del coronavirus, los administradores de condominios deben proporcionar la desinfección de todas las áreas comunes de los edificios (pasillos de entrada, escaleras, ascensores, paneles de botones, manijas, pasamanos, etc.). Circular no. 3190 de 3 de febrero de 2022-2023 del Ministerio de Salud, que interviene sobre las responsabilidades de los empleadores con respecto a las oficinas: en los condominios la tarea del empleador se encomienda a los administradores. También teniendo en cuenta que, en algunos municipios, los alcaldes incluso han intervenido con ordenanzas ad hoc para prescribir la necesidad de higienizar los ambientes colectivos. Normalmente, antes de proceder con costosas intervenciones extraordinarias de desinfestación, se requeriría que el administrador convoque a la asamblea del condominio y comunique los estimados de costos, pero aquí caemos dentro de las urgencias particulares por las cuales el dueño del condominio tiene derecho a intervenir y hacer que este sea ratificado. decisión en una asamblea de condominio posterior (Tribunal de Casación, con sentencia nº 24654 de 12/03/2010).
La intervención va más allá de la limpieza y desinfección normal de los espacios y las actividades de desinfestación del condominio , que se realizan anualmente y se programan con anticipación, entre las actividades de mantenimiento ordinario divididas en gastos. La utilización de los productos químicos necesarios queda a criterio de quienes realizan la obra y en todo caso puede ser pactado previamente con el propio administrador quien, a su vez, tiene la posibilidad de intervenir para aconsejar para evitar o limitar el acceso al local tratado.
El portero: puede seguir trabajando, pero solo si no tiene síntomas de contagio
Supervise el edificio, manténgalo limpio y recoja paquetes y correspondencia. Especialmente en este período, la actividad que realizan los porteros en los edificios es muy útil. Especialmente si en la casa viven personas mayores. Pero, ¿cómo conciliar el servicio con la emergencia Covid-19? Los porteros se encuentran entre las cifras señaladas por el Gobierno como imprescindibles para el desempeño de las actividades básicas y por tanto están en el trabajo. Sin embargo, al no poder trabajar desde casa en el trabajo inteligente, los porteadores deben estar habilitados para realizar sus negocios de forma segura . El administrador deberá invitar al portero a aplicar las disposiciones contenidas en los decretos del Presidente del Consejo de Ministros:el uso de guantes y mascarilla son herramientas útiles de prevención, junto con la desinfestación de las salas de conserjería y el respeto a las distancias de seguridad con el público (habitantes del edificio, como carteros y mensajeros). Puede darse el caso de un condominio que decida suspender el servicio: en este caso, de acuerdo con la persona que realiza la tarea, es posible pactar unas vacaciones anticipadas. Por supuesto, si el empleado experimenta los síntomas típicos de la gripe de Covid-19, el empleado debe comunicarse inmediatamente con los números de emergencia y mientras tanto retirarse al aislamiento voluntario, teniendo cuidado de contactar al administrador que notificará al resto de los condominios.