¿Qué impuestos tengo que pagar si renuevo y vendo mi primera vivienda antes de los 5 años? Nos preguntó un lector y le pasamos la pregunta al Consejo Nacional de Notarios , que así responde.
La venta de la primera vivienda - antes de que hayan transcurrido cinco años desde la compra - conlleva la pérdida de las concesiones disfrutadas . La escritura se "reanuda" y el impuesto se paga con las tarifas establecidas para la segunda vivienda .
Si la compra fue realizada por un particular, es el impuesto de matriculación , que va del 2% al 9% .
Si, por el contrario, la casa fue comprada por el constructor, es IVA, que del 4% se convierte en 10% .
En ambos casos, la diferencia fiscal se recupera con un recargo del 30% sobre esta diferencia, además de los intereses. (*)
Si ha vivido en la casa menos de la mitad del período entre la compra y la venta, pagará el impuesto sobre la plusvalía , es decir, sobre la diferencia entre el precio de compra, más los costes de renovación y el producto de la venta.
Sin embargo, si en el plazo de un año desde la venta el lector compra otra primera vivienda , no tendrá que pagar ningún impuesto y también tendrá derecho a recuperar el impuesto pagado por la compra anterior.
Un ejemplo concreto
Consideremos una primera vivienda comprada por un particular al precio de 150.000 euros, con una renta catastral de 800 euros. Como es sabido, la tributación de las compras privadas no se calcula sobre el precio, sino sobre el valor catastral , que se obtiene multiplicando la renta catastral por 115,50 si se trata de una primera vivienda y por 126 si es una segunda vivienda.
Por lo tanto, en el momento de la compra, el impuesto de registro del 2% se calculó sobre 800 x 115,50 = 92.400 y, por lo tanto, fue de 1.848 euros.
Cuando se pierde la concesión, por venderse antes de los 5 años, se recalcula la base imponible con el coeficiente de la segunda vivienda , por lo tanto 800 x 126 = 100,800. Sobre este importe, la tasa es del 9% y por tanto el impuesto es de 9.072 €.
La Agencia Tributaria solicitará el monto calculado de la siguiente manera: impuesto adeuda 9,072 - impuesto pagado 1,848 = 7,224 + 30% de 7,224 igual a 2,167.20 = 9,391.20 más los intereses a pagar en base al tiempo transcurrido.
Si, por el contrario, la escritura estaba sujeta al IVA porque la compra fue realizada por el fabricante , no se trata del valor catastral. El comprador habrá pagado el 4% sobre 150.000 igual a 6.000. Con el 10% de IVA la cifra pasa a ser de 15.000. Por tanto: 15.000 - 6.000 = 9.000 + 30% de 9.000 igual a 2.700 = 11.700 además de los intereses a pagar en función del tiempo transcurrido.
El asunto de la pérdida de beneficios también lo explica la Agencia Tributaria.