¿Peleas en el condominio? Para solucionarlos está la Mediación

Ya sea por una razón inútil o por un problema grave, los contrastes entre condominios no son infrecuentes. Así, para reducir la labor de los tribunales, el legislador ha introducido mecanismos especiales de mediación, que en muchos casos permiten resolver disputas ahorrando tiempo y dinero.

Contenido procesado

• Normas de referencia
• Quedan excluidos de la obligación de mediación
• Cómo funciona la mediación
• Representación automática y delegada del administrador
• 2 otras formas de conciliación
• Fiesta en condominio, ¿quién paga los honorarios legales?

Como en cualquier comunidad, las disputas son bastante frecuentes incluso en condominios. Pensemos, por ejemplo, en los ruidos denunciados por prácticamente todos los condominios o, nuevamente, en las disputas que se han desatado por un presunto mal uso de las partes comunes del edificio. En muchos casos son los condominios los que discuten entre sí; en otras ocasiones, sin embargo, los particulares se oponen al condominio, como ocurre con la apelación de las resoluciones de los accionistas. En general, de conformidad con el art. 71-quater de las Disposiciones para la implementación del Código Civil "Para las disputas relativas al condominio (…) nos referimos a las que surgen de la violación o aplicación incorrecta de las disposicionesdel libro III, título VII, capítulo II, del Código y de los artículos 61 a 72 de estas disposiciones para la aplicación del Código ". Una lista larga que da lugar a una enorme cantidad de disputas, que atascan oficinas y hacen bíblicos los tiempos de espera. Así, para agilizar el trabajo de los tribunales, el legislador ha previsto la mediación obligatoria, un paso previo que tiene como objetivo restablecer el diálogo entre las partes, para que puedan llegar a un acuerdo y evitar presentarse ante el juez , con un considerable ahorro de tiempo y también de dinero. Sujeto a mediación obligatoria son, entre otros, las disputas de condominio en cuanto a los alzados, el reglamento de condominio, el mandato del administrador, la distribución de gastos, la revisión de las mil tablas.

La mediación obligatoria prevista por el art. 5, primer párrafo, del Decreto Legislativo 4 de marzo de 2010, n. 28, entró en vigor en marzo de 2012, pero una sentencia del Tribunal Constitucional (6/12/2012, n. 272) declaró su ilegitimidad constitucional, haciéndola inaplicable. El instituto fue reintroducido, con modificaciones, mediante el llamado “decreto de hacer” (DL 21 de junio de 2013, n. 69). El "nuevo" arte. 5, párrafo 1-bis, establece que «Quien pretenda interponer una acción judicial en relación con un litigio de condominio (…) está obligado, asistido por el abogado, a realizar previamente el procedimiento de mediación (…). La experimentación del procedimiento de mediación es condición de admisibilidad de la solicitud judicial. (…) La inadmisibilidad debe ser planteada por el imputado, bajo pena de decomiso, o detectada de oficio por el juez,a más tardar en la primera audiencia ». Además de la mediación, para resolver disputas de condominios hay negociación asistida y arbitraje forense, ambos regidos por el decreto legislativo 132/2022-2023 luego convertido en ley 10 de noviembre de 2022-2023, n. 162.

• Para algunas disputas, se requiere mediación
• El acuerdo alcanzado con la mediación tiene valor de sentencia
• También hay negociación asistida y arbitraje forense

Además de las medidas urgentes y cautelares, la acción civil ejercitada en el juicio penal, no están sujetas a mediación: procedimientos en la sala del consejo.

Cómo funciona la mediación

La persona que quiera emprender acciones legales deberá presentar una solicitud ante un organismo de mediación que se encuentre en el distrito del juzgado en el que se ubica el condominio. El organismo identifica al mediador (un profesional calificado) que tiene la tarea de poner a las partes de acuerdo, para que lleguen a un entendimiento amistoso.

La actividad de mediación debe realizarse obligatoriamente en organismos públicos o privados inscritos en el Registro de órganos de mediación , del Ministerio de Justicia.

Dentro de los 30 días siguientes a la presentación de la demanda, el mediador establece una primera reunión (libre) entre las partes, explicándoles el funcionamiento del instituto y solicitando a sus respectivos abogados (obligados junto con las partes a estar presentes) que expresen su intención de proceder con la 'acuerdo. Si una de las partes excluye cualquier forma de acuerdo, el procedimiento se considera concluido y el caso termina en los tribunales. Al contrario, la mediación continúa. En este punto, pueden ocurrir dos escenarios. El primero, ideal, es que el acuerdo se alcance en la primera fecha. En este caso, el mediador elabora un informe que acredita el acuerdo y que, una vez firmado, adquiere carácter ejecutivo y adquiere la eficacia de sentencia. Si, por el contrario, se necesita más tiempo para decidir, el mediador hace una propuesta conciliadora,pidiendo a las partes que respondan por escrito en un plazo de 7 días. Si no se recibe respuesta, la propuesta se considera rechazada. El proceso de mediación, especialmente cuando el tema de la disputa es complejo, puede requerir varias reuniones, incluso separadas, con las partes. En cualquier caso, según lo requiera la ley,el procedimiento no puede durar más de 3 meses.

El mediador es una figura profesional cualificada, cuya actividad sólo puede desarrollarse en organismos públicos o privados, inscrita en el registro específico que lleva el Ministro de Justicia.

En caso de disputa entre el (los) condominio (s) y el condominio sobre las facultades del administrador (artículo 1130 del código civil), éste tiene derecho a comparecer ante el mediador, como representante del condominio, sin el consentimiento de la asamblea. En todos los demás casos, según lo exige el artículo 71-quater de las Disposiciones de Desarrollo del Código Civil, el director tiene derecho a participar, "(…) previa resolución de la junta de accionistas que se tomará con la mayoría a que se refiere el artículo 1136, según párrafo, del código ". Significa: en primera y segunda convocatoria, el voto favorable de la mayoría de los presentes que represente al menos la mitad del valor del inmueble.Esta aprobación por la asamblea de accionistas (generalmente con la misma mayoría que la anterior) también es necesaria para el acuerdo alcanzado sobre controversias que no afecten a las competencias del director. Si esto no sucede, se considera "no aceptado".

Además de la mediación, existen otros institutos que tienen como objetivo resolver disputas de condominio, evitando la intervención del juez. La primera es la " negociación asistida ",definido por el Decreto Legislativo 132/2022-2023 "un acuerdo por el cual las partes acuerdan cooperar de buena fe y lealtad, para resolver la controversia de manera amistosa mediante la asistencia de abogados inscritos en el registro". Uno o más abogados, llamados "negociadores", asisten a las partes en el caso, tratando de encontrar un acuerdo que satisfaga a todos. La negociación es obligatoria solo para los litigios que prevean una indemnización por daños de la circulación de vehículos y embarcaciones y para las solicitudes de pago, por cualquier motivo, de sumas de hasta 50 mil euros. El proceso es similar al de la mediación, con una duración máxima de 3 meses, que se puede extender en 30 días a solicitud de ambas partes. Cualquier decisión compartida, refrendada por las partes, también en este caso equivale a una sentencia. Una novedad introducida por el Decreto Legislativo 132/2022-2023 es el "arbitraje forense" que,de acuerdo con las intenciones del legislador, debe ayudar a despejar el atraso judicial. El instituto se aplica en los casos civiles, en primera y segunda instancia, con las partes que pueden solicitar el inicio de un procedimiento arbitral, de acuerdo con las reglas sobre arbitraje contenidas en el Libro Cuarto del Código Civil. Las causas de indisponibilidad de derechos, seguridad social y asistencia social quedan excluidas del mecanismo de mediación. Una vez que el juez ha recibido la solicitud y verificado las condiciones de admisibilidad, envía el expediente al Colegio de Abogados de Distrito para la designación de un panel arbitral, integrado por sujetos inscritos en el padrón distrital desde hace al menos 3 años. La decisión de los árbitros,el llamado "laudo arbitral" tiene los mismos efectos que la sentencia y, por tanto, vincula a las partes en litigio.

Cuando el condominio es parte del proceso de mediación, salvo que el reglamento contractual disponga lo contrario, los costos legales del trámite se dividen entre los condóminos, en base a las milésimas de propiedad. Sin embargo, si el tema de la mediación se refiere a una comunión parcial, los gastos del procedimiento, así como los de la intervención del abogado, sólo podrán ser sufragados por los condominios en cuestión.

En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it