Contenido procesado
- Solicitar una hipoteca: qué es y quién puede hacerlo
- Solicite una hipoteca: tenga cuidado con las tasas de interés
- La propuesta hipotecaria: de que estar atento
- Solicitar una hipoteca: ¿cuándo se concede?
Cuando pretendes comprar una casa y no tienes la liquidez disponible para concretar la venta, la solución ideal es pedir una hipoteca al banco. Pero, ¿cómo funciona la hipoteca? ¿Qué tarifa es la adecuada para ti? ¿Qué riesgos existen? A continuación, encontrará una serie de respuestas a las preguntas más frecuentes.
Solicitar una hipoteca: qué es y quién puede hacerlo
El préstamo es un contrato entre un sujeto y un intermediario , generalmente un banco, que consiste en la transferencia de una suma de dinero de un sujeto (llamado prestamista) a otro sujeto (llamado prestatario), con suposición por parte de este último. la obligación de devolver la misma cantidad de dinero al prestamista. Al tratarse de un préstamo a título oneroso, quien haya pedido prestado una suma de dinero deberá pagar intereses.
Cualquiera puede solicitar una hipoteca, siempre que pueda demostrar que puede reembolsar el monto prestado a lo largo del tiempo. En general, el banco otorga un monto en función del valor del inmueble a adquirir, que no supera el 80% establecido en base a la tasación realizada por un técnico independiente. En ocasiones los intermediarios otorgan hipotecas que superan el 80% del valor del inmueble, pero en estos casos exigen mayores garantías y muchas veces aplican condiciones menos favorables para el cliente.
Antes de solicitar un préstamo, es recomendable evaluar detenidamente sus ingresos y determinar su disponibilidad mensual una vez restados los gastos ordinarios. Es razonable que la cuota no supere un tercio de la renta disponible, para cubrir gastos corrientes, imprevistos y posibles reducciones de ingresos provocadas, por ejemplo, por enfermedad, accidente, despido.
Solicite una hipoteca: tenga cuidado con las tasas de interés
Uno de los primeros pasos que debe tomar al decidir contratar una hipoteca para comprar una casa es comprender qué tasa es la adecuada para usted.
Lo que miramos principalmente cuando se trata de hipotecas es la tasa de interés. Básicamente, las hipotecas pueden tener una tasa fija : la tasa de interés sigue siendo la establecida por el contrato durante toda la duración del préstamo y la desventaja es no poder aprovechar las reducciones en las tasas de mercado que puedan ocurrir con el tiempo, y a una tasa variable , la tasa de interés. el interés puede variar en plazos predeterminados con respecto a la tasa inicial porque sigue las fluctuaciones de un parámetro de referencia, generalmente establecido en los mercados monetario y financiero.
Además de estos dos tipos, también existe la tarifa doble (dividida en dos partes, una con la tarifa fija y otra con la tarifa variable, la tarifa doble se recomienda para aquellos que prefieren una solución intermedia entre la tarifa fija y la tarifa variable, sopesando las ventajas y desventajas de cada uno) y el mixto (puede pasar de fijo a variable en plazos fijos y / o en determinadas condiciones indicadas en el contrato).
Las tarifas y condiciones que ofrecen los distintos intermediarios pueden variar, incluso considerablemente. ¿Qué tarifa elegir? Existen buscadores en Internet que ofrecen guías y sugieren las hipotecas más adecuadas a las necesidades de todos. Por supuesto, siempre es posible solicitar documentos de información directamente al intermediario, por ejemplo, en el mostrador del banco.
Es importante evaluar las ventajas y desventajas del tipo de tarifa a la luz de la situación económica y las condiciones del mercado, considerando su posible evolución a lo largo del tiempo. Para ello, es útil solicitar al banco la hoja que contiene la Información General en la que cada intermediario debe ilustrar todas las características de las hipotecas que ofrece.
La propuesta hipotecaria: de que estar atento
Al examinar las propuestas, es necesario prestar mucha atención a algunos elementos como:
- el spread (para determinar el tipo de interés que se aplica a las hipotecas, los bancos utilizan tipos de referencia, siendo los principales el Euribor y el Eurirs a los que le suman un porcentaje, el spread precisamente, que varía entre 1 y 3 por ciento);
- la TAE indica el costo total del préstamo sobre una base anual y se expresa como un porcentaje del monto del préstamo concedido. Si la tasa del préstamo es variable, la TAE se da meramente a modo de ejemplo, ya que puede sufrir variaciones determinadas por la tendencia de los parámetros de referencia;
- el plan de amortización es el plan de pago de la deuda y establece el monto desembolsado, el monto de las cuotas individuales, la fecha en la que debe pagarse toda la deuda, la frecuencia de las cuotas individuales (mes, trimestre, semestre), los criterios para determinar el monto de cada cuota y la deuda residual. La cuota consta de dos elementos: monto principal , que es el monto del préstamo devuelto; tasa de interés, es decir, los intereses devengados. Existen varios mecanismos de reembolso de préstamos. En Italia, el plan de amortización más común es el método denominado "francés": la cuota de importe fijo se compone de un importe de principal creciente y un importe de interés decreciente. Al principio, la mayoría de los intereses se pagan. Dado que los intereses se aplican al capital residual, a medida que se reembolsa el principal, el monto de los intereses disminuye y el principal aumenta;
- todos los gastos : a la tasa de interés y los impuestos deben agregarse: los costos preliminares que pueden consistir en un monto fijo o un porcentaje calculado sobre el monto del préstamo; los costos de tasación , que pueden ser necesarios para la evaluación de la propiedad a hipotecar; los honorarios legales por el contrato de préstamo y la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad ; el costo de la prima del seguro para cubrir daños a la propiedad y cualquier riesgo relacionado con eventos relacionados con la vida del cliente que pudieran impedirle devolver el préstamo; interés de demora, si paga la cuota con retraso;
- ahorro fiscal.
Cuando te decides por una determinada oferta de un banco, comienza la investigación con la que la entidad de crédito verifica los ingresos, activos y garantías ofrecidos por el cliente para evaluar su capacidad de reembolso en el tiempo. Cada intermediario tiene sus propios procedimientos, pero generalmente los documentos a presentar se refieren a:
- información personal , como edad, residencia, estado civil, cualquier convenio de propiedad estipulado entre los cónyuges o partes de una unión civil;
- información que acredite la capacidad de ingresos : para los empleados, la declaración del empleador que acredite el tiempo de servicio, al menos la última nómina y una copia del formulario CUD (o el formulario 730 o el formulario Unico) ; para autónomos o autónomos, las últimas declaraciones de impuestos, la certificación de la Cámara de Comercio, Industria y Artesanía, el certificado de inscripción en el registro de profesionales;
- información relativa a la propiedad , por ejemplo una copia del contrato preliminar de compraventa ("compromiso"), el plano de planta, el certificado de habitabilidad, la última escritura de compraventa o la declaración de sucesión.
La garantía que suele exigir el intermediario es la hipoteca, que le da derecho a que se venda el inmueble si el cliente no paga el préstamo . Para determinar el valor de la propiedad, y por lo tanto de la garantía, la propiedad primero se somete a una tasación. El prestamista podría solicitar otras garantías además de la hipoteca, por ejemplo cuando el cliente tiene unos ingresos bajos respecto a las cuotas, no tiene un trabajo estable o solicita una hipoteca por un importe superior al 80% del valor del inmueble. Entre las garantías más habituales también se encuentra la fianza emitida por una persona distinta del cliente que solicita el préstamo.
Solicitar una hipoteca: ¿cuándo se concede?
Cuando se trata de la compra de un inmueble con hipoteca, es bueno saber que los tiempos para obtenerla, es decir, los que transcurren entre la presentación de la documentación y el desembolso real de la suma, varían de un banco a otro se indican en la Ficha que contiene la Información General.
El préstamo no suele desembolsarse el día de la firma del contrato, sino transcurridos unos días, cuando según la ley la hipoteca normalmente ha alcanzado un mayor grado de seguridad. Por tanto, en el caso de un préstamo contratado con el fin de pagar el precio de la venta de un inmueble , el vendedor tendrá que esperar varios días para recibir el pago.
Por tanto, es necesario informarse en el banco y ante notario sobre los horarios de disponibilidad efectiva del dinero. Para evitar esta espera, algunos bancos ponen a disposición de forma inmediata el importe prestado en virtud de un contrato distinto de la hipoteca, denominado prefinanciación : en este caso es recomendable comprobar cuáles son los intereses y cualquier otro cargo que exija el banco. Como alternativa a la prefinanciación, es necesario acordar previamente con el vendedor que, si vende antes de cobrar el precio total, debe estar debidamente garantizado.