Contenido procesado
- En resumen
- Incluso puertas o ventanas nuevas
- Lo que dice la ley
- De balcón a terraza: sí
- Luz verde a TV vía satélite y cenador
- Notificar al administrador
- Comunicaciones siempre "escritas"
El artículo 1122 del Código Civil "Obras en partes de propiedad o uso individual" fue modificado por la ley de reforma del condominio 220/2012 a partir del título de la sección, que anteriormente decía "Obras en partes de edificio de propiedad común". De esta forma, el legislador quiso incluir en el listado de obras realizadas por el condominio individual, no solo las relativas a las partes de propiedad común, sino también las obras "normalmente destinadas al uso común, que hayan sido atribuidas en titularidad exclusiva o destinadas a 'uso individual'. La norma también especifica que “el condominio no puede realizar obras que dañen las partes comunes o causen daños a la estabilidad, seguridad o decoración arquitectónica del edificio.En todo caso, se da aviso previo al consejero que lo reporta a la junta ”.
- Se debe salvaguardar la seguridad, la estabilidad y el decoro
- Puede convertir el balcón en una terraza y abrir una nueva ventana
- Parábola de televisión en la fachada incluso sin la opinión de la asamblea.
Independientemente de las acciones de propiedad, cada condominio tiene derecho a usar el bien común en su totalidad y en su totalidad. Por tanto, se permite el uso único más intenso de lo común, siempre que no se comprometa el derecho de los demás condominios a hacer igual uso de la propiedad. La Corte Suprema ha reconocido plenamente legítima la apertura de nuevas puertas y ventanas en la pared del condominio, o la ampliación de las existentes.
Art. 1147 del Código Civil
(Partes comunes del edificio) Son propiedad común de los propietarios de los diferentes pisos o porciones de pisos de un edificio, si no se desprende lo contrario del título:
1) el terreno sobre el que se asienta el edificio, los cimientos, los muros principales, los tejados y las cubiertas planas, las escaleras, las puertas de entrada, los vestíbulos, los pasillos, las arcadas, los patios y en general todas las partes edificio necesario para uso común;
2) las habitaciones para el alojamiento del portero y para el alojamiento del portero, para la lavandería, para la calefacción central, para tendederos y para otros servicios compartidos similares;
3) las obras, instalaciones, artefactos de cualquier tipo que sirvan al uso y disfrute común, tales como ascensores, pozos, cisternas, acueductos y también alcantarillas y canales de drenaje, sistemas de agua , para gas, para electricidad, para calefacción y afines, hasta el ramal de los sistemas al local de propiedad exclusiva de los condominios individuales.
Art. 1122 del Código Civil
En el uso de las partes destinadas al uso común, que hayan sido atribuidas en propiedad exclusiva o destinadas al uso individual, si surgen conflictos entre condominios individuales, se podrán aplicar las disposiciones que rigen las relaciones de buena vecindad.
De balcón a terraza: sí
El condominio puede realizar obras en las áreas comunes siempre que no causen daños y no causen daños a la estabilidad, seguridad o decoración arquitectónica del edificio: esto también aplica en el caso de transformación del balcón en la veranda (sin perjuicio de la aseveración o no por parte del Municipio).
Tribunales y Casación, abordando la cuestión varias veces, consideran posible esta intervención , ya que no altera las líneas y volúmenes de la fachada ni sus características arquitectónicas. Las cosas cambian si la veranda tiene un estilo diferente al del edificio. En este caso el administrador, o cada copropietario que se oponga a la intervención, podrá impugnar la resolución de la asamblea que aprobó la obra ante el juez, pero dentro del término perentorio de 30 días, que corre desde la fecha de la resolución de disidentes o abstenciones y desde la fecha de comunicación de la resolución de los ausentes.
Luz verde a TV vía satélite y cenador
Al igual que el acondicionador de aire, que se citó en el primer ejemplo, también la antena parabólica para la recepción de televisión , tal como lo especifica el artículo 1122 bis del Código Civil, se puede instalar cerca del balcón sin la opinión de la asamblea ". causar el menor daño a las partes comunes ya las unidades inmobiliarias de propiedad individual, conservando en todo caso la decoración arquitectónica del edificio, salvo lo dispuesto en materia de redes públicas ”.
El discurso no cambia para el mirador en el techo solar de propiedad exclusiva , que además de no tener que dañar la decoración del edificio no debe dañar el techo, especialmente en términos de estabilidad y estanqueidad. Ciertamente la ley permite un amplio margen de maniobra, pero el sentido común de cada condominio cuenta para evaluar de antemano cualquier forma alternativa al uso privado de la parte común.
Notificar al administrador
En la parte inferior del artículo 1122 reformado del Código Civil, con referencia a la construcción de las obras del condominio individual, atribuidas en propiedad exclusiva o destinadas a uso individual, sobre partes destinadas a uso común se establece que "en todo caso, se da aviso previo a la 'director que informa a la junta de accionistas ".
Esta declaración ha creado mucha confusión, ya que no está claro en qué casos el condominio está realmente obligado a notificar al administrador . Retomemos el caso del balcón transformado en veranda. Entendiéndose que la operación debe ser compatible con el reglamento de edificación del Municipio de referencia y con lo dispuesto en el reglamento del contrato de condominio, si bien no existe obligación específica , es recomendable que el condominio que realiza la intervención proporcione al administrador, antes inicio de las obras, informe detallado que explica en qué consiste la obra.
Además, quien realice la intervención podrá solicitar al administrador que incluya la pregunta entre los puntos del orden del día de la reunión. De esta manera, con la mayoría ordinaria (en segunda convocatoria, el voto a favor de 1/3 de los propietarios, que represente al menos 1/3 del valor de la edificación) el condominio estaría a salvo de las futuras posiciones que tomen otros condominios. .
Comunicaciones siempre "escritas"
En cuanto a los métodos de comunicación de la intervención al administrador, también en este caso no se especifica si esta debe hacerse de forma oral o con un documento. Aplicando el sentido común, es recomendable evaluar la extensión del trabajo y el impacto en las partes comunes y, en consecuencia, proporcionar al administrador la mayor cantidad de información posible, incluso en forma de documentación en papel certificada.. A su vez, el administrador, en la primera cita útil, debe informar a la asamblea. Si se salta este paso, y en el caso de que la intervención dañe el edificio o, en general, afecte los derechos de los condominios sobre las partes comunes o sobre las propiedades individuales de cada condominio, el administrador podrá ser acusado de una irregularidad grave, de acuerdo con del artículo 1129 del Código Civil, y en todo caso una responsabilidad contractual por incumplimiento de las obligaciones del mandato.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it