Si desde principios de la década de 1990 los nuevos edificios tienen que cumplir con una serie de requisitos constructivos que salvaguardan el ahorro energético (y el medio ambiente), no se puede decir lo mismo de los edificios construidos en décadas anteriores. Desde la entrada en vigor del bono ecológico (la deducción fiscal por eficiencia energética, modificada en las leyes presupuestarias de los últimos años), se han rehecho las fachadas de muchos edificios, a menudo también para mejorar el aislamiento térmico.
Al respecto, el lector Luca M escribe: “Mi condominio, un edificio de 1962 construido -creo- sin ningún criterio de aislamiento) tiene una fachada que ha sido dañada en varios lugares, hecho que no parece preocupar mucho a los demás habitantes del edificio. Me gustaría proponer a los condominios algunos trabajos de mantenimiento en la fachada, pero me preguntaba si no sería mejor proponer una intervención más radical, tal vez una reconstrucción de la fachada o incluso más de aislamiento. Para atraer a los demás condominios, quería estar seguro de qué deducciones fiscales están previstas y ¿hasta cuándo? ".
Una intervención de mantenimiento puede ser una oportunidad para una renovación de la fachada que también incluya aislamiento . Sin perjuicio del respeto por la decoración y la armonía estética del contexto en el que se inserta un edificio, es posible elegir el nuevo acabado sin restricciones particulares , excepto para los edificios de los centros de interés histórico.
Para el revestimiento exterior de edificios , existen varias soluciones, algunas de las cuales se están desempeñando cada vez más desde un punto de vista técnico. Dependiendo del resultado deseado, van desde la madera tratada natural hasta el composite, desde la cerámica hasta la nueva generación de hormigón y las nuevas pinturas con dióxido de titanio, para llegar a superficies metálicas o vegetación vertical. Si además se contemplara un sistema para el aislamiento exterior de la envolvente , la elección de la estética de la fachada no se vería limitada de ningún modo, ya que los actuales sistemas de aislamiento exterior también pueden aportar soluciones estéticas que antes eran impensables.
Las intervenciones también gozan de importantes beneficios fiscales . En lo que respecta a las deducciones, se lo comunicamos a nuestro experto, abogado Filippo Giuseppe Barone.
Si tiene interés en que en su condominio se preparen intervenciones útiles para el mantenimiento del edificio, la propuesta debe ser presentada en la junta de accionistas , para que sea aceptada con las mayorías exigidas por la ley, las cuales dependen del tipo de intervención aprobada .
Desde el punto de vista fiscal, cabe recordar que la Ley de Finanzas de 2022-2023 amplió el plazo para aprovechar las deducciones fiscales sobre los costes incurridos por las reformas y remodelaciones energéticas de los edificios existentes hasta el 31/12/2021. Las concesiones por gastos incurridos, a dividirse en cuotas anuales del mismo monto, dentro de un límite máximo de deducción que difiera según las intervenciones previstas, se admiten en todo caso dentro del límite establecido en el impuesto anual derivado de la declaración. cualquier exceso no puede solicitarse como reembolso.Se trata de reducciones del IRPEF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) e IRES (Impuesto sobre Sociedades) concedidas para intervenciones que aumenten el nivel de eficiencia energética de los edificios existentes y que afecten, en particular, hasta el 65% , precisamente los costes incurridos para la reducción de las necesidades energéticas de calefacción y los de mejora térmica del edificio (ventanas - solo en el caso de una instalación no nueva para la que la tarifa se reduce al 50% pero en el caso de mejoras en la transmitancia según la tabla 2 del Decreto Ministerial del 26.01.2010 - accesorios, aislamiento, pisos).precisamente los gastos incurridos para la reducción de las necesidades energéticas de calefacción y los de mejora térmica del edificio (ventanas - solo en el caso de una instalación no nueva para la que la tarifa se reduce al 50% pero en el caso de mejoras en la transmitancia térmica según la tabla 2 del Decreto Ministerial 26.01.2010 - accesorios, aislamiento, pisos).precisamente los gastos incurridos para la reducción de las necesidades energéticas de calefacción y los de mejora térmica del edificio (ventanas - solo en el caso de una instalación no nueva para la que la tarifa se reduce al 50% pero en el caso de mejoras en la transmitancia térmica según la tabla 2 del Decreto Ministerial 26.01.2010 - accesorios, aislamiento, pisos).
Los límites máximos de importe en relación a la deducción con eco-bonificación sobre los que calcular la deducción varían según el tipo de intervención, por ejemplo:
- 153.846 euros (deducción máxima 100 miles de euros) para la recalificación energética de edificios existentes;
- 92.307 euros (deducción máxima 60 miles de euros) por la envolvente del edificio (paredes, ventanas, incluidos accesorios, en edificios existentes).
Cabe señalar que la ley de finanzas ha introducido una reducción en la tasa de deducción del 65% al 50% para las intervenciones que incluyen la eficiencia energética en relación con las intervenciones relacionadas con el reemplazo de ventanas que incluyen marcos (sin modificación de los índices de transmitancia térmica mencionada anteriormente).
Una condición imprescindible para beneficiarse de la deducción es que las intervenciones se realicen en unidades inmobiliarias y edificaciones (o partes de edificaciones) existentes, de cualquier categoría catastral, aunque sean rurales, incluidas las instrumentales (para actividad empresarial o profesional) . La prueba de existencia del edificio puede ser aportada bien por su inscripción en el Catastro de Nueva Edificación Urbana, bien por la solicitud de inscripción, así como mediante el pago de la IMU, en su caso. Por lo tanto, los gastos incurridos durante la construcción de la propiedad no se consideran elegibles.
En cuanto a la remodelación energética de las partes comunes del condominio, que también incluye la provisión de aislamiento térmico, cabe destacar que la mencionada legislación ha extendido el vencimiento de las instalaciones hasta el 2022-2023 con la posibilidad de beneficiarse de la deducción aumentada al 70% o 75% si se realizan intervenciones en las zonas comunes para mejorar su rendimiento energético en invierno y verano.
Los requisitos técnicos para aprovechar estos porcentajes de desgravación fiscal deben ser examinados previamente por un técnico . Estas últimas concesiones también están disponibles con un límite de gasto total de 40.000 euros por unidad de propiedad . En el caso de intervenciones de recalificación energética en partes comunes realizadas conjuntamente con intervenciones de mejora sísmica (en la zona 1-2-3) referidas en el llamado "Bono Sisma", la deducción puede alcanzar el 80% -85% calculado sobre un costo máximo de 136.000 euros por unidad inmobiliaria en el condominio.
Cabe señalar que los gastos técnicos relacionados con la intervención están incluidos en los gastos deducibles . Finalmente, es bueno recordar que para todas las concesiones, para poder solicitar la deducción, es necesario presentar ante el Municipio una práctica de edificación para mantenimiento extraordinario o renovación firmada por un técnico calificado inscrito en un registro profesional antes del inicio de la intervención.
Para el eco-bono, también es necesario remitir un expediente a ENEA y, en general, la declaración jurada de la intervención firmada por un profesional técnico cualificado que verifique el cumplimiento de la intervención con los requisitos legales exigidos.
Finalmente, para todas las facilidades mencionadas es necesario realizar los pagos mediante transferencia bancaria específica (denominada "transferencia hablante") . Obviamente en el caso de obras en condominio, el proceso será seguido por el administrador.
La documentación recabada , incluidas las declaraciones juradas firmadas por el técnico encargado, será luego entregada por el condominio a su asesor fiscal o a la CAF en la fecha de presentación anual de la declaración de impuestos.
Con el asesoramiento de Filippo Giuseppe Barone, es fiscal, abogado fiscal y concursal, consultor técnico del Tribunal de Milán y abogado de derecho privado, mercantil y mercantil.