Contenido procesado
- Simulaciones de hipotecas en línea
- ¿Qué monto se otorga con el préstamo?
- La tasa de interés: fija, variable y mixta
- Todos los costos a calcular
- Tiempos de desembolso de hipotecas
- Renegociación, sustitución y subrogación
- Pague la deuda anticipadamente
- Hay un descuento fiscal del 19% sobre los gastos por intereses
- Los "verdes" para hogares sostenibles
La hipoteca es la forma de financiación bancaria que la mayoría de la gente utiliza para comprar una casa. Pero antes de solicitar uno, siempre es mejor indagar en todos los aspectos, desde las condiciones propuestas por las distintas entidades de crédito hasta la solicitud de garantías para la cobertura de la deuda, desde el tiempo necesario para el desembolso del monto solicitado hasta los de devolución del dinero, hasta los métodos de devolución. Esto es lo que debes saber.
- El préstamo concedido con la hipoteca tiene carácter hipotecario (la vivienda actúa como garantía)
- Se puede deducir parte de los intereses y los costos complementarios del préstamo.
- Existe un préstamo subsidiado, reservado para quienes compran propiedades verdes
* El préstamo está definido por el artículo 1813 del Código Civil: "el contrato por el cual una parte entrega a la otra una determinada cantidad de dinero u otras cosas fungibles y la otra se compromete a devolver tantas cosas del mismo tipo y calidad" . El 20 de mayo de 2022-2023, en la Gaceta Oficial, Decreto Legislativo 21 de abril de 2022-2023, n. 72, rebautizado como "decreto hipotecario", que transpuso la directiva europea 2022-2023/17 / UE sobre la oferta de contratos de crédito inmobiliario a los consumidores. En particular, el artículo 120 quinquies de la reformada Ley de Consolidación Bancaria proporciona una serie de definiciones útiles relativas al contrato de préstamo, explicando, entre otras cosas, quién es el intermediario de crédito.
La hipotecaes una forma de financiación, generalmente con una duración de entre 5 y 30 años, en la que un intermediario, el banco, otorga un préstamo con intereses incluidos, a quienes quieran comprar un inmueble y no tengan la suma total solicitada por el vendedor. El préstamo se concede al usuario si cumple los requisitos de garantía exigidos por la entidad de crédito y prevé la devolución del importe en cuotas periódicas (con plazos fijos o variables) hasta que se extinga la deuda. Se define como "hipoteca" porque el pago de las cuotas está garantizado por una hipoteca sobre la casa y por tanto, si el cliente ya no puede pagar, el banco se convierte en propietario del inmueble. A pesar de la garantía hipotecaria, antes de conceder un préstamo la entidad financiera comprueba la situación de ingresos de la persona que realiza la solicitud.Si una pareja está pidiendo financiación, por ejemplo, los operadores evaluarán el tipo de contrato de trabajo de ambos y las ganancias medias mensuales. Al finalizar el análisis se obtiene el monto del pago hipotecario mensual, el cual no debe exceder un tercio del ingreso mensual total. El importe está vinculado a la duración del préstamo: quien decida repartir el préstamo en unos años pagará una cuota superior (con menos intereses). Quienes extiendan el préstamo pagarán una cuota mensual menor, pero con intereses más altos.quienes decidan repartir el préstamo en unos años pagarán una cuota mayor (con menos intereses). Quienes extiendan el préstamo pagarán una cuota mensual menor, pero con intereses más altos.quienes decidan repartir el préstamo en unos años pagarán una cuota mayor (con menos intereses). Quienes extiendan el préstamo pagarán una cuota mensual menor, pero con intereses más altos.
Simulaciones de hipotecas en línea
Para evaluar las propuestas más convenientes, es posible calcular "comprobantes" en línea, simulando una solicitud de hipoteca ; también hay sitios especializados en comparaciones gratuitas. En cualquier caso, al moverse por la red, siempre es bueno leer
atentamente las políticas del sitio antes de ingresar sus datos.
¿Qué monto se otorga con el préstamo?
El primer paso es concertar una cita en un banco (mejor consultar a más de uno), con el fin de evaluar las condiciones que ofrece cada uno por el importe necesario.
• En la mayoría de los casos, la entidad de crédito concede el 80% del valor del inmueble a comprar (y para el que se solicita el préstamo), incluso si, para atraer clientes, algunos bancos ofrecen hipotecas al 100% . Si acepta esta oferta, deberá proporcionar más garantías y, sobre todo, deberá esperar un aumento en la tasa de interés.
• En cualquier caso, primero debe evaluar cuidadosamente la cuota máxima que está dispuesto a pagar.
• Y al hacer los cálculos, también hay que tener en cuenta que la compra de un inmueble conlleva, de forma inmediata y simultánea, gastos adicionales (como el notario, alguna comisión a cargo de la casa de bolsa y cualquier reestructuración). Además, de manera inmediata, a la cuota se sumarán los costos ordinarios (gastos de condominio, calefacción y facturas) y posibles costos extraordinarios (piense, por ejemplo, en las obras aprobadas en condominio para las partes comunes del edificio que se pagan en base a milésimas de propiedad).
La tasa de interés: fija, variable y mixta
Desde hace algunos años, los tipos de interés (los denominados intereses a pagar sobre la hipoteca) que aplican los bancos se sitúan en valores muy bajos. Como resultado, muchos usuarios han decidido optar por el tipo fijo, que se mantiene constante durante toda la duración del préstamo.
• La alternativa es la tasa flotante, que sigue las fluctuaciones de un índice de referencia, generalmente una tasa de mercado o de política monetaria. La elección de la tasa variable puede resultar ventajosa, pero al mismo tiempo conlleva riesgos relacionados con la situación del mercado inmobiliario, con el monto de las cuotas que pueden subir repentinamente, haciendo más onerosa la mensualidad.
• Una solución intermedia está representada por la tarifa mixta, que pasa de fija a variable, siguiendo determinados plazos o condiciones indicadas en el contrato estipulado entre las partes.
• Las ventajas y ventajas de uno u otro tipo están ligadas al momento histórico ya las valoraciones subjetivas de cada usuario. Pero también al plan de amortización (duración del préstamo).
Todos los costos a calcular
Además de los intereses, quien contrata un préstamo debe incurrir en otros gastos (los llamados cargos accesorios) que aumentan los costos de la operación.
• Para la investigación del caso, por ejemplo, se abona al banco un monto que puede llegar al 0,5% del monto financiado. A la entidad de crédito, entonces, también se le debe abonar la tasación que realice sobre el inmueble por parte de un técnico de confianza, para conocer su valor: los precios oscilan entre los 100 y los 300 euros. Luego están los honorarios del notario, que varían de un profesional a otro.
• El notario tiene un papel fundamental: además de conocer la identidad de las partes que estipulan el contrato, tiene la tarea de verificar que el inmueble está en orden desde un punto de vista urbanístico y catastral. Además, en el momento de la inscripción de la escritura, le corresponde a él cobrar al comprador los impuestos a pagar al Estado. En concreto, el denominado “impuesto sustitutivo”, que equivale al 0,25% del monto desembolsado por el banco o por una entidad financiera autorizada, siempre que se trate de primera vivienda. A diferencia de, por ejemplo, si se contrata la hipoteca para la compra de una segunda vivienda: entonces se aplica una tasa igual al 2% del valor total del préstamo. En ambos casos, el banco retiene el impuesto.
• Pero eso no es todo: quienes celebran un contrato de préstamotiene la obligación de contratar un seguro de la casa por incendio y explosión, cuyo costo depende del valor del inmueble y de la duración del préstamo. La póliza protege la propiedad de incendios, explosiones y explosiones y es posible pagarla en una sola solución al momento de la escritura o diferirla en cuotas mensuales fusionadas con la cuota del préstamo.
• Algunas instituciones pueden solicitar la suscripción del seguro de vida de un cliente: además de su propio presupuesto, el intermediario (es decir, el banco) deberá presentar al asegurado al menos otros dos folletos de empresas de terceros.
Tiempos de desembolso de hipotecas
Generalmente, la cantidad solicitada no está disponible cuando se firma el contrato, sino unos días después. El tiempo que transcurre entre la presentación de la documentación necesaria y la disponibilidad real del importe solicitado varía de banco a banco, pero siempre se especifica en la "Ficha", facilitada por la entidad de crédito, que contiene información general. Por tanto, es necesario consultar en el banco elegido.
Establecer el límite máximo para cada plazo de amortización de un préstamo no es un aspecto que deba subestimarse. De hecho, está en juego la casa comprada, pero también la calidad de vida. Por este motivo, cualquier hipótesis de cuotas debe tomarse muy en cuenta.
Con el paso de los años, durante el plan de amortización, el cliente puede renegociar el contrato firmado con el banco, sustituirlo o sustituirlo.
• Mediante renegociación, es posible solicitar al intermediario (el banco) que modifique los términos del préstamo inicialmente previsto. Por lo general, se solicita cambiar la tasa de interés y la duración del préstamo . En cualquier caso, este trámite no debe suponer ningún gasto para el cliente (por tanto, cero comisiones).
• Para ratificar el nuevo convenio es suficiente un convenio privado, sin la necesaria firma de una nueva escritura.
• Si el banco se niega a renegociar, es posible reemplazar la hipotecasin embargo, cancela la deuda y, a veces, paga una multa por la rescisión del contrato (lea el texto a continuación "Pague la deuda por adelantado"). A continuación, puede contratar una nueva hipoteca con otro banco que ofrezca condiciones más ventajosas.
• El acuerdo de extinción del préstamo debe ser ratificado ante notario con escritura pública y, además de la sanción, prevé el pago de otros gastos (averiguación previa y tasación) así como la cancelación de la antigua hipoteca y la inscripción de una nueva.
• Finalmente, está la subrogación, mecanismo que permite transferir el préstamo a otro banco que ofrece condiciones más ventajosas, sin pagar la sanción de extinción, los costos de la investigación preliminar y los relacionados con las tasaciones catastrales.
• Este procedimiento fue introducido por la ley 40/2007, la denominada "Ley Bersani" y requiere que el banco sucesor comunique al antiguo la decisión del cliente de subrogar el préstamo y proporcionar el monto residual de la deuda (las cuotas aún no pagadas ) que, en el nuevo contrato, se convierte en el capital desembolsado por el banco sucesor al cliente. El préstamo continúa así con el nuevo banco, en nuevas condiciones.
• Una vez obtenida la habilitación, el nuevo banco procede a la subrogación mediante escritura notarial a su cargo. El único coste que podrá soportar el cliente es el pago de la tasa de subrogación de alta en los registros de la propiedad inmobiliaria, equivalente a 35 euros.
Pague la deuda anticipadamente
En cualquier momento, el cliente que haya firmado un contrato de préstamo puede decidir cancelar la deuda con el banco antes del plazo establecido.
• Como exige la Ley Bersani, si el préstamo se estipuló después del 2 de febrero de 2007, el reembolso no está sujeto a ninguna sanción. Por el contrario, si el préstamo es anterior al 2 de febrero de 2007, se prevé una sanción cuyo coste dependerá del tipo de tipo de interés, del año en que se contrató el préstamo y de la duración del mismo. Sobre este último punto, en particular, se pagará una sanción mayor si el cierre se produce en la primera mitad del período de amortización, mientras que no costará nada saldar la deuda dos años después del vencimiento natural del préstamo.
• En mayo de 2007, la Asociación Bancaria Italiana (ABI) y las asociaciones de consumidores firmaron un acuerdo que establece las sanciones máximas para los usuarios que decidan cancelar sus hipotecas. Aquí están abajo.
• Para contratos hipotecarios de tasa variable:
✔ 0,50 puntos porcentuales
✔ 0,20 puntos porcentuales en el tercer al último año de amortización del préstamo.
• Para contratos de préstamos a tasa fija celebrados antes del 1 de enero de 2001:
✔ 0,50 puntos porcentuales
✔ 0,20 puntos porcentuales en el tercer al último año de amortización del préstamo.
• Para contratos de préstamo a tipo fijo celebrados después del 31 de diciembre de 2000:
✔ 1,90 puntos porcentuales en la primera mitad del período de amortización del préstamo
✔ 1,50 puntos porcentuales en la segunda mitad del período de amortización del préstamo
✔ 0,20 puntos porcentuales en el tercer al último año del período de amortización del préstamo.
• Por último, para las hipotecas a tipo mixto, se han ideado soluciones específicas que hacen que las medidas de comisiones correspondan a hipotecas a tipo fijo o variable respectivamente.
Hay un descuento fiscal del 19% sobre los gastos por intereses
Aquellos que contraten una hipoteca para la compra de su primera vivienda, para ser utilizada como vivienda principal, pueden beneficiarse de una deducción del impuesto sobre la renta equivalente al 19% de los gastos por intereses y cargas complementarias pagadas. Para aprovechar el incentivo fiscal, el contribuyente debe indicar en el formulario 730 los montos pagados por intereses, gastos y cargos accesorios y las "tasas de revalorización dependientes de cláusulas de indexación".
• Según lo especificado por la Agencia Tributaria (www.agenziaentrate.gov.it), la deducción de impuestos debe realizarse en la declaración de impuestos correspondiente al período impositivo en el que se incurrió en los intereses.
Los "verdes" para hogares sostenibles
El plan piloto de hipotecas energéticamente eficientes (hypo.org) es un proyecto piloto internacional, de aproximadamente dos años, que prevé el desembolso de una hipoteca "verde" dedicada, con condiciones de financiación favorables, a quienes compren edificios. sostenible o afrontar una reforma encaminada a la mejora energética de la vivienda. En Italia, el proyecto se inició el pasado mes de junio, con la participación de algunas instituciones bancarias. Para conocer la lista de bancos participantes: www.rics.org/it.
Durante el plan de amortización es posible cambiar las condiciones del contrato de préstamo e incluso pagar la deuda con anticipación. Pero cuidado, no todas las opciones son gratuitas.