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- Características estáticas de las paredes.
- Cumplimiento de la edificación y urbanismo
- Presencia de restricciones de protección y salvaguardia
Muy a menudo, para aprovechar al máximo el espacio disponible, se utiliza la demolición de tabiques . Presta mucha atención porque no siempre es posible . Antes de realizar estas obras, es necesario realizar una serie de comprobaciones y depositar las prácticas constructivas necesarias en la ventanilla única del edificio del municipio de pertenencia antes de iniciar las obras . Veamos a continuación cuáles son las principales comprobaciones a realizar.
Características estáticas de las paredes.
En primer lugar, es necesario comprobar si el muro a derribar es portante o no . Esta verificación debe ser realizada por un técnico especializado. En general, las paredes de cartón-yeso o ladrillos huecos con un espesor no superior a 8 cm (espesor total de la pared de ladrillo y yeso 11/12 cm) no tienen características portantes y por lo tanto se pueden demoler sin preparar un proyecto estructural . Si el grosor de la pared supera los 12 cm, si está hecho de ladrillo macizo u hormigón armado, lo más probable es que tenga una función de carga.y será necesario evaluar la viabilidad de la intervención con la ayuda de un especialista (ingeniero estructural). Una vez evaluado, se elaborará un proyecto real indicando los métodos de operación y las precauciones a implementar antes, durante y después del derribo, así como los trabajos de consolidación necesarios (ej., Colocación de vigas, chapas de acero, pórticos en hierro, …) para poder realizar la intervención de forma segura sin comprometer la estática del edificio.
Presencia de implantes: si hay implantes dentro de la pared, es necesario evaluar la posibilidad de moverlos a otra posición . En el caso de los sistemas eléctricos o de agua al servicio del apartamento, esto es relativamente sencillo y en la mayoría de los casos la intervención es posible. Por otro lado, cuando en el interior de la pared hay tuberías o "elevadores" que dan servicio a otras unidades inmobiliarias (p. Ej., Conducto de humos, conducto de distribución del sistema de calefacción …), la intervención de demolición en la mayoría de los casos no Es posible o Es posible solo a costos muy altos y con el consentimiento previo de las otras propiedades a las que el sistema está esclavizado (por ejemplo, condominio).
Cumplimiento de la edificación y urbanismo
Antes de la demolición, es fundamental comprobar que los nuevos espacios obtenidos cumplen con la normativa edificatoria y urbanística , muy compleja con prácticamente un sinfín de casos. A modo de ejemplo, estas son las dos situaciones más habituales:
1) Demolición de un tabique entre dos habitaciones dentro del mismo apartamento
Se trata de una operación de mantenimiento extraordinario, la nueva sala así obtenida deberá contar con los requisitos mínimos higiénicos y constructivos previstos por la legislación vigente. Debe tener una relación de aeroiluminación adecuada entre la superficie de la habitación y la superficie con ventana que se puede abrir. Esta proporción varía de un municipio a otro y está establecida por las normas locales de higiene y construcción. Generalmente está entre 1/8 y 1/10 (1m2 de superficie con ventana que se puede abrir cada 8 o 10m2 de superficie de habitación). En caso de que limite con el baño, se comprobará si la normativa local prevé la presencia de un vestidor . En este caso estará prevista la realización.
2) Demolición de un muro que implica la unión de dos unidades inmobiliarias vecinas
es necesario verificar si las dos unidades vecinas tienen el mismo uso previsto. En caso contrario, la intervención no podrá estar ausente del aspecto edificatorio y urbanístico ni conllevar el pago de tasas de urbanización y la construcción de nuevas obras para adecuar la intervención a la legislación vigente. Por ejemplo, si desea demoler un tabique entre su sala de estar y la buhardilla vecina, para obtener una sola sala de estar grande, será necesario verificar que la nueva habitación resultante de la fusión tenga la altura adecuada (peso interno promedio h no menor a mt 2,40 y altura interior mínima no inferior a 1,50 metros), suficiente iluminación y ventilación natural y aislamiento térmico adecuado.. Además, en este caso, al ampliar la superficie bruta del apartamento y la superficie habitable útil, será necesario pagar los gastos de urbanización correspondientes al municipio .
Presencia de restricciones de protección y salvaguardia
No es raro que el muro que se derriba se encuentre dentro de un edificio de particular importancia histórica y, por lo tanto, protegido por una restricción específica . En estos casos, antes de poder proceder con el derribo , se debe obtener una autorización específica de la Superintendencia territorialmente competente . Para saber si un edificio está restringido y el tipo de restricción (algunas restricciones solo se refieren a las fachadas del edificio) es posible informarse, cada vez más en línea, en las superintendencias o en el municipio en la ventanilla única de construcción.
Siempre es necesario nombrar a un profesional (ingeniero, arquitecto,…) quetras una inspección, evaluar la viabilidad de la intervención, elaborar un proyecto y preparar el expediente municipal correspondiente .
Atención a la seguridad , si las obras no son realizadas por una sola empresa, el cliente está obligado a designar un coordinador de seguridad durante las fases de diseño y ejecución. Previo al inicio de las obras, el cliente o el director del proyecto también está obligado a calificar las empresas a las que pretenda encomendar la obra y a enviar la notificación previa a la Autoridad Sanitaria Local y a la Dirección Provincial de Trabajo .
Al finalizar la obra también es necesario comunicar el cambio al catastro .
Arquitecto Paolo Mereghetti - Estudio M&C Architetti Associati, Milán - www.mec-architetti.it