Mantenimiento de techo
Fachadas
Balcones
Albañilería exterior
Paredes internas
Salas subterráneas
Accesorios
Espacios comunes
Contenido procesado
- Mantenimiento de techo
- Fachadas
- Balcones
- Albañilería exterior
- Paredes internas
- Salas subterráneas
- Accesorios
- Espacios comunes
- Trabajos de mantenimiento en el condominio: el calendario
- ¿Mantenimiento ordinario o extraordinario? El municipio lo establece
La casa, o mejor dicho su estado de conservación, hay que comprobarlo con cierta constancia. Ésta es la forma correcta de mantener la eficiencia del edificio. Hasta el punto de que es una buena idea ceñirse a un cronograma de intervenciones que le permita actuar con prontitud en cuanto se detecte algún daño, con el consiguiente ahorro. Aquí tienes una guía para no perderte nada y planificar cualquier trabajo a tiempo.
Mantenimiento de techo
Discontinuidad del manto - Oxidación - Infiltraciones
Para este elemento tan importante para la duración de todo el edificio, el tipo de manto importa mucho. Dado que cada material responde a las tensiones de manera diferente, la degradación puede tener diferentes manifestaciones. A excepción de la presencia de infiltraciones y humedad en las habitaciones de abajo que siempre indica puntos de discontinuidad en la superficie.
Techo con tejas
Los problemas se relacionan con la desalineación de los elementos de paso y los terminales de la cumbrera y el agrietamiento, o incluso rotura, de estos. Pero también la alteración de la chapa y las juntas en las conexiones con los conductos de humos.
Metal
Incluso los no expertos no pueden escapar a los fenómenos de oxidación de las placas y la corrosión de los sistemas de fijación correspondientes, que deben ser monitoreados. La integridad de estos elementos, de hecho, garantiza la continuidad y estabilidad del techo.
En vaina
La hinchazón, el desprendimiento de los colgajos, las lesiones visibles como el deterioro superficial no deben descuidarse, sino que deben mantenerse bajo control para seguir su evolución. Por otro lado, se requiere una intervención si se encuentran puntos de estancamiento de agua o puntos de elevación en correspondencia con las conexiones, solapamientos y pliegues entre las bandas de colocación.
Para todo tipo de coberturas , se deben realizar controles visuales periódicos, con una frecuencia no superior a un año para evitar la aparición de fenómenos graves de infiltración.
- También hay que decir que esto puede no ser suficiente; Las infiltraciones a menudo viajan por carreteras que son difíciles de identificar a simple vista y su presencia se descubre solo después de haber visto los efectos.
- Cada 5 años, puede ser útil consultar a un técnico , o empresas especializadas, para un análisis en profundidad del techo.
- Se debe programar una limpieza constante de los puntos de recogida de agua de lluvia (con especial atención a los canales de desagüe y la desembocadura de los bajantes) antes del otoño y después de una lluvia especialmente abundante. De hecho, es fácil que se formen follaje y escombros debido al viento.
- También se deben realizar controles alrededor del perímetro de la chimenea, para verificar su estanqueidad, y en los marcos de los lucernarios, para verificar el estado de las juntas.
Fachadas
Grietas - Desprendimiento de material
Las evaluaciones deben distinguirse según el tipo de material de acabado. Entre los más comunes:
- con yeso y / o capa térmica raspada puede presentar problemas relacionados con la aparición de manchas superficiales principalmente por humedad y carbonatación (fenómeno químico que afecta al hormigón, pero que afecta negativamente a las varillas de refuerzo que se oxidan) y a grietas y desprendimientos de material;
- ventilados o revestidos requieren un control concentrado especialmente en las losas o baldosas - para verificar su alineación - y en los elementos de sellado (que pueden aflojarse y deteriorarse como resultado de la contaminación atmosférica).
Qué hacer
Para todo tipo de revestimientos exteriores es recomendable realizar un control anual de las superficies, que se realizará visualmente y, en caso de que se identifique algún signo de deterioro, es necesario realizar comprobaciones táctiles, o con ayuda de instrumentos específicos, de estabilidad del revestimiento.
- De hecho, la capa que protege las paredes se deteriora con el paso del tiempo, pero también como resultado de eventos atmosféricos excepcionales y la exposición al smog.
- Particularmente a ser monitoreados, ya que están más sujetos a degradación, son los muros orientados al norte y aquellos hacia fuentes de vibración, humectación y carbonatación fuerte (como carreteras con mucho tráfico).
- También se deben programar controles frecuentes para los acabados de color oscuro, ya que, debido a la absorción de calor por radiación solar, pueden provocar un choque térmico en el material sobre el que se aplican.
Balcones
Daño de armadura - Flacidez - Grietas
Los problemas más comunes se refieren a la presencia de extensas manchas húmedas y eflorescencias (depósitos cristalinos en la superficie): dos fenómenos que son indicadores del desempeño ineficiente de la capa impermeable. Mientras que la aparición de grietas y fisuras en los parapetos de hormigón y en la losa del balcón a menudo se debe a la contracción del hormigón y la expansión de los otros componentes de la estructura. En ambos casos, se trata de signos de un estado avanzado de deterioro que requiere la resolución inmediata del problema. En los casos en que el balcón esté sostenido por estantes (por ejemplo, en algunos edificios de época), estos también deben revisarse con frecuencia: pueden desprenderse de la fachada y colapsar.; de vez en cuando es necesario proporcionar una evaluación estática de su estado.
Dado que se trata de elementos visibles y accesibles a diario, el control debe ser continuo ; en realidad, sin embargo, pueden escapar los primeros signos de graves problemas estructurales.
- Por ejemplo, como ocurre con el revoque exterior, incluso los balcones de mampostería pueden ser atacados por el efecto del hidróxido de calcio (contenido en el cemento) que, en contacto con el dióxido de carbono de la atmósfera , se transforma en carbonato de calcio. y desencadena el problema de la carbonatación. Este fenómeno desencadena entonces una serie de problemas que afectan la armadura de la estructura y la vuelven inestable.
- Para la correcta identificación del problema se necesita un técnico que, en ocasiones con el apoyo de una empresa, realice análisis invasivos que son absolutamente necesarios.
Albañilería exterior
Grietas - Humedad - Asentamientos
Los muros perimetrales pueden presentar fenómenos de fisuración más o menos extensos. Las causas pueden ser diferentes; para identificar correctamente su origen, su posición en la superficie de la pared y su evolución en el tiempo también cuentan . Si son leves y siguen el perfil de vigas y pilares, por ejemplo, pueden ser provocados por el movimiento mecánico normal del edificio, generado por dilatación térmica, vibraciones, presión del viento. Si, por el contrario, la fisura es evidente y profunda o se produce en áreas inusuales, es necesario intervenir de manera diferente, con la opinión previa de un ingeniero estructural (topógrafo, arquitecto o ingeniero calificado). Manchas oscuras, húmedas y paralelas al suelo(incluso más de un metro de altura) son rastros de humedad ascendente. La humedad de la condensación y las infiltraciones se manifiestan por manchas en el perfil superior de las paredes (que a menudo también afectan los ambientes internos).
Qué hacer
En los casos de fisuras compatibles con movimientos fisiológicos estructurales, aún se debe evaluar su extensión: si son mínimas y sin desprendimiento de material, su transformación debe monitorearse en el tiempo, para evitar daños más graves; Por lo general, se puede remediar rellenando el hueco con productos específicos (masilla de silicona o sellador según la profundidad) y cubriendo con una pintura nueva.
- Por otro lado, para grietas graves (profundas o inusuales por el punto donde se formaron), un profesional debe valorar si la restauración del yeso es suficiente, con la inserción de redes anti-retracción , o si la consolidación estática es imprescindible .
- En presencia de manchas de humedad, se debe contactar con empresas especializadas en la restauración .
Paredes internas
Humedad - Grietas - Hinchazón y desprendimiento de acabados
En el interior del alojamiento puede haber diversos signos de deterioro, atribuibles a la falta de un mantenimiento regular oa defectos de construcción (más frecuentes de lo que crees). La aparición de manchas y humedad en las paredes puede indicar una fuga en las tuberías del sistema hidráulico y / o de distribución de calefacción, pero también la ausencia de un aislamiento térmico adecuado de las paredes (los llamados "puentes térmicos", o aquellos puntos de discontinuidad de la materiales que requieren especial atención en la aplicación del aislamiento). A veces, sin embargo, las manchas están húmedas o enmohecidas., en las esquinas, son las huellas de la condensación que, en la mayoría de los casos, se debe a la diferencia de temperatura entre el aire interior que está caliente y la pared que está fría. Mientras que las grietas se pueden generar por la separación del yeso del soporte de la pared subyacente, generando el efecto llamado "plegado" (es decir, la adherencia imperfecta de la superficie al sustrato). Las grietas profundas pueden ser una señal de un problema estático.
Qué hacer
Se ha visto que los posibles fenómenos son de diferente naturaleza, así como las causas subyacentes. Y algunos de ellos son atribuibles a los materiales utilizados y al tipo de construcción utilizada.
- Para profundizar las comprobaciones relacionadas con cualquier daño es mejor consultar a un técnico cualificado: puede ser necesaria la opinión de diferentes figuras profesionales y, en algunos casos, para una correcta identificación de los problemas relacionados con las condiciones "térmicas" puede ser necesario utilizar equipos termosensibles. , como video o cámaras específicas , capaces de identificar áreas críticas tanto dentro como fuera del edificio.
Salas subterráneas
Humedad - Moho - Pelado
La aparición de huecos en el pavimento (debido, por ejemplo, a movimientos de la estructura) puede generar estancamiento de agua que, a su vez, puede iniciar un fenómeno de erosión lenta de los revestimientos, además de favorecer el aumento de humedad que lo hace insalubre. el local y daña las paredes. E incluso las casas ubicadas en el piso superior, con el tiempo, pueden sufrir el problema. La humedad y los mohos , si aparecieran en la base de los muros perimetrales y / o en contacto con el suelo, pueden ser causados por fenómenos de elevación de agua desde los cimientos o por el contacto directo de los muros con el terreno adyacente. Por el contrario, si el fenómeno ocurre en puntos altos de las paredes, probablemente haya una rotura o una fuga en la impermeabilización que se encuentra detrás.
Qué hacer
Todos estos fenómenos están muy deteriorados: ante las primeras señales es recomendable realizar controles en profundidad, consultando a un técnico o empresa especializada en el campo de la impermeabilización superficial y profunda. Las soluciones entonces dependen de la extensión del daño y la causa que lo generó.
- En el caso de una situación grave, donde el problema es el contacto directo con el suelo, también es posible considerar la creación de un espacio de acceso ventilado ; técnicamente se trata de obtener un vacío sanitario bajo el primer piso del edificio, con el fin de despegarlo del suelo y facilitar la ventilación para eliminar el exceso de humedad.
Accesorios
Pelado - Deformación - Deficiente sellado térmico
El estado de conservación y duración dependen del tipo de material y de la antigüedad de la ventana: los pvc no requieren ningún mantenimiento particular y son resistentes a la exposición continua a la intemperie ya los rayos UV; en aluminio tienen acabados duraderos y tienen las mismas características de resistencia a los agentes atmosféricos; una estructura de madera , especialmente si está fechada, son las más sujetas a alteraciones con el paso del tiempo. Los problemas relacionados con el mecanismo de cierre y el hardware , así como con la fijación del marco de la ventana a la mampostería, pueden surgir a lo largo de los años en todos los tipos.
Qué hacer
Para madera ventanas , que es una buena idea para comprobar dos veces al año : antes del verano y antes del invierno. Comprobando con frecuencia el estado de conservación, es posible prevenir su deterioro y, si es necesario, intervenir a tiempo sobre la película de pintura que protege el material.
- Independientemente del material, en todo tipo de ventanas se debe prestar atención a comprobar la estabilidad e integridad de los sellos de contacto : si están cortados, tensados, secos o rotos, tienden a hacer que la ventana pierda su capacidad de sellado.
- En cuanto a la ejecución de posibles reparaciones, sin perjuicio de la sustitución de vidrios rotos y el registro de los mecanismos de cierre, para todos los demás problemas la carga de intervención no es acorde con el resultado alcanzable; la solución es sin duda la sustitución completa por un producto de mayor rendimiento en aras del confort climático y ahorro energético, teniendo también en cuenta los incentivos estatales.
Espacios comunes
Paredes faltantes - Huecos
Patios, pero también cubiertas planas, escaleras y espacios verdes: se debe comprobar la integridad y estabilidad de los elementos allí presentes. En particular, son los pavimentos y la superficie asfáltica los que pueden sufrir variaciones térmicas, los efectos del smog y la frecuencia de uso, y consecuentemente resultar dañados. De hecho, pueden producirse elevaciones e inclinaciones, hasta que falten partes enteras. Pueden ocurrir obstrucciones en correspondencia con las rutas de descarga de agua, debido a la acumulación de hojas y escombros.
Qué hacer
En cuanto al uso de los espacios comunes, electrodomésticos o donde exista derecho de uso, se debe realizar una supervisión constante, con controles anuales , especialmente en lo que respecta a la estabilidad y consistencia de los materiales utilizados y la funcionalidad de los desagües.
- Las obligaciones de control sobre los sistemas de condominios se encuentran dentro de las tareas de la administración del edificio. Los cheques e informes (también con fines preventivos) están pensados "por" el condominio individual como una presencia permanente en el edificio.
Trabajos de mantenimiento en el condominio: el calendario
| Objeto | Intervención |
| Balcones / Terrazas | Extraordinario: 10-15 años |
| Patio | Rehabilitación: 10-20 años |
| Aleros y bajantes | Ordinario: 1 año / Extraordinario: 10-15 años |
| Alcantarillado | Ordinaria: 6 meses / Extraordinaria: 10 años / Reestructuración: 15-30 años |
| Sistema de luz | Ordinario: 1 año / Extraordinario: 10-15 años / Reestructuración: 20-30 años |
| Sistema de gas | Ordinario: 1 año / Extraordinario: 10-15 años |
| Sistema de calefacción | Ordinario: 1 año / Extraordinario: 10-15 años / Reestructuración: 20-50 años |
| Yeso externo | Extraordinario: 10-25 años |
| Azulejos de fachada | Extraordinario: 15 años |
| Yeso interior | Pintura: 2-5 años / Reforma: 10-15 años |
| Drenajes y pozos negros | Sangrado: 1 año |
| Ascensor | Ordinario: 6 meses / Extraordinario: 10-15 años / Reemplazo: 20-30 años |
| Persianas | Ordinario: 1 año / Reestructuración: 20-50 años |
| Puertas | Ordinario: 5 años / Reestructuración: 15 años |
| Escaleras y rellanos | Extraordinario: 10-15 años |
| Áticos y bodegas | Extraordinario: 10-20 años |
| Techo | Ordinario: 1 año / Extraordinario: 10 años / Reestructuración: 15-40 años |
¿Mantenimiento ordinario o extraordinario? El municipio lo establece
En algunos casos el trabajo de mantenimiento está sujeto a la presentación en el Municipio de una práctica de construcción. Los trámites burocráticos en este sentido están regulados a nivel nacional por las leyes n. 73 de 22/5/2010 y no. 106 del 7/12/2011. Pero son las autoridades locales las que tienen sus propias directivas en su área de competencia. Por ello, antes de emprender cualquier actividad de reestructuración, es necesario informarse en la oficina técnica del Municipio donde se ubica el inmueble : muchas veces la clasificación de las obras varía según el lugar. En general se puede considerar que por mantenimiento ordinario se entienden las obras de reparación, renovación y reposición de los acabados de los edificios.; pero también los necesarios para integrar o mantener eficientes las plantas existentes. El mantenimiento extraordinario, en cambio, incluye la modificación de partes, incluidas las estructurales, del edificio . Además, esta clase también incluye la construcción de servicios tecnológicos y de saneamiento.
En colaboración con Zerotrearchitetti Associati, Concorezzo (Mi)