Cualquiera que viva en un condominio y esté al día con las cuotas puede tener que pagar los gastos de otro condominio en incumplimiento . Una situación muy generalizada a la que la reciente reforma del condominio, la ley 11 de diciembre de 2012, n. 220 . Este es un problema espinoso de condominios en incumplimiento que causa disputas que con mayor frecuencia llegan a las salas de audiencias. Según la nueva normativa, el administrador está obligado a cobrar las cuotas en función del estado de distribución de los gastos , aprobado por la asamblea dentro de los seis meses siguientes al cierre del ejercicio. Además, frente a condominios no al día con los pagos, puede obtener un decreto de orden judicial ejecutiva de inmediato para la recuperación de créditos. Como medida de precaución, también puede suspender el condominio en incumplimiento del uso de servicios comunes.
Pero, ¿qué papel juegan los otros condominios en el cumplimiento de los pagos? ¿Qué consecuencias tendrán si hay condominios que no cubren los gastos comunes? Tomemos el caso de terceros acreedores como una empresa contratista que realiza obras de reforma en la fachada, o empresas que suministran luz, agua, etc.
Los acreedores, como se establece en el nuevo artículo 63 del código civil, no pueden emprender acciones contra los condominios en orden con los pagos, salvo después de la ejecución de los demás condominios. Básicamente, la empresa que realizó la obra o la empresa que suministra luz y agua debe actuar primero contra los condominios que no han pagado . En este caso es el administrador quien indica los nombres. Solo si es imposible estar satisfecho con estos, puede comunicarse con los condominios en regla. Aquellos que paguen regularmente las cuotas no estarán, por tanto, protegidos de los daños debidos a los atrasos de terceros. Además, los acreedores también pueden solicitar la ejecución hipotecaria de la cuenta corriente del condominio, pero solo por la parte relacionada con las sumas no pagadas por los condominios morosos.Sin embargo, por su parte, el administrador puede impugnar la ejecución hipotecaria si no hay pagos en la cuenta corriente por parte del condominio moroso.