Contenido procesado
- HAY DOS TIPOS
- LA LEY PUEDE EXTINGUIR
- SE PUEDE CERRAR POR MOTIVOS DE SEGURIDAD
- ¿ES LA FERIA ADVANTAGE? LOS GASTOS SE DIVIDID
- BREVES: LOS ARTÍCULOS DEL CÓDIGO CIVIL
El propietario de una propiedad que no tenga acceso directo a la vía pública, puede pasar por el terreno vecino sin que este último pueda oponerse. Podemos así resumir la servidumbre, un derecho real de nuestro ordenamiento jurídico que, en esencia, obliga al titular del llamado "fondo de servicio" a ponerlo a disposición del titular del "fondo dominante".. Según el art. 1067 cc entonces, el primero "no puede hacer nada que tienda a disminuir el ejercicio de la servidumbre o hacerlo más incómodo". Por otro lado, el propietario del fondo dominante "no puede realizar innovaciones que hagan más onerosa la condición del fondo de servicio". El Código también especifica que para que se configure un derecho de vía no es necesario que los fondos estén colindantes: basta con que estén próximos, para determinar una utilidad efectiva. Utilidad que no siempre está ligada exclusivamente a la necesidad real. En ocasiones la servidumbre solo puede ser una cuestión de conveniencia , como es el caso de la pequeña vía insertada en la propiedad del vecino, que permite el acceso a la vía pública con mayor facilidad que otro camino sinuoso.
HAY DOS TIPOS
Hay muchas formas de clasificar las servidumbres; los hay voluntarios, regidos por contrato entre las partes, y obligatorios, como la servidumbre de paso. En este caso, si los titulares de los dos fondos no llegan a un acuerdo, es la ley la que determina si existen las condiciones para el establecimiento de la servidumbre, por lo que corresponderá a los titulares solicitar al juez que dicte sentencia para establecerla. Como exige el art. 1053 del código civil, quien esté en posesión del fondo de servicio recibirá del propietario del fondo dominante una indemnización proporcional al daño causado por el paso.
Para que se implemente el derecho de vía, es suficiente que los fondos estén cerca. De esta forma, se resalta la utilidad real.
Como otros derechos reales limitados, la servidumbre también puede cesar. Esto sucede, por ejemplo, en los siguientes casos: el contrato entre las partes expira ; el dueño del fondo dominante renuncia ; el dueño de la propiedad en servicio renuncia a la propiedad de la propiedad o un juicio determina que la servidumbre ya no es necesaria. Y de nuevo, como arte. 1072 del Código Civil, cuando una sola persona posee tanto los fondos dominantes como los sirvientes. Finalmente, la servidumbre cesa cuando no es ejercida durante veinte años por el dueño de la propiedad dominante.
El dueño de una propiedad gravada por servidumbres es libre de cerrar el paso con una cerca o portón , para hacer su propiedad más segura, pero con una condición: siempre debe garantizar y no obstaculizar el tránsito del dueño de la tierra vecina. El arte. 841 del código civil permite al propietario del fondo de servicio cerrar su propiedad en cualquier momento, sin excluir el acceso a quienes tienen el derecho de paso .
Un concepto enfatizado por el arte. 1067, que prohíbe explícitamente el agravamiento o reducción del ejercicio de la servidumbre. Por lo tanto, si el propietario del predio de servicio decide instalar una puerta automática, primero debe asegurarse deno dificulte demasiado el tránsito del vecino, al que en todo caso deberá entregar las llaves o el mando a distancia para la apertura remota de la cancela. El coste de la obra, salvo pacto en contrario, corre a cargo del propietario de la vía , quien por propia iniciativa ha decidido cerrarla.
Lamentablemente, las partes involucradas no siempre resuelven el asunto de manera pacífica, por lo que en muchos casos es necesario consultar al juez , quien evalúa si la intervención dificulta o dificulta significativamente el paso.
El derecho de vía es objeto de una sentencia reciente de la Corte Suprema (n. 17550 de 1 de agosto de 2022-2023), que estableció cómo "se inscribe en el derecho del propietario del terreno al servicio del ejercicio del derecho a modificarlo y puerta para impedir el acceso a los no beneficiarios , aun cuando el ejercicio de este derecho pueda ocasionar molestias mínimas e insignificantes al titular del fondo dominante en relación a los medios de tránsito anteriores ”.
Hay varias frases a favor de cerrar el pasaje. El Tribunal Supremo también volvió a pronunciarse recientemente sobre este asunto y reafirmó, por ejemplo, la legitimidad de la instalación de una barra de apertura automática (sentencia nº 1584/2021).
¿ES LA FERIA ADVANTAGE? LOS GASTOS SE DIVIDID
¿Quién paga los costos de mantenimiento y reparación o incluso simplemente limpia las servidumbres ? La solución ideal es que los propietarios de los dos fondos se pongan de acuerdo en la distribución, pero si no se llega a un compromiso con la ley, es el propietario del fondo quien más se beneficia de las obras. Obviamente cuando la ventaja es justa, los gastos deben dividirse entre los titulares de los dos fondos . En el caso de que una de las dos partes decida realizar trabajos en el derecho de vía, aún deberá seguir reglas específicas. El tema es abordado por el art 1069 cc.según el cual, si la intervención es propuesta por el titular del fondo dominante, éste “debe elegir el momento y la forma de causar menos molestias al titular del fondo activo . Deberá realizar las obras por cuenta propia, salvo que el Título o la ley establezcan lo contrario. Sin embargo, si las obras también benefician al fondo de servicio, los gastos se incurren en proporción a los respectivos beneficios ”. Por lo tanto, cada caso individual debe sopesarse , aunque en principio el gasto de pintar la puerta, ya que se trata de una intervención puramente estética, corresponderá al propietario del fondo de servicio (quien más se beneficia), mientras que la reparación del dispositivo que la controla. la apertura correrá a cargo del propietario dominante.
BREVES: LOS ARTÍCULOS DEL CÓDIGO CIVIL
El Código Civil dedica amplio espacio a las servidumbres, comenzando por el art. 841 que permite al titular del fondo cerrarlo a voluntad, cuidando de no limitar el derecho de acceso del titular del fondo vecino. Salvo pacto en contrario, el art. 1053 establece que el propietario del fondo de servicio recibe una indemnización del propietario del fondo dominante, mientras que con respecto al mantenimiento y los costos resultantes, el art. 1069 especifica cómo pagar tanto al titular del fondo que obtenga los mayores beneficios del trabajo realizado, según un criterio proporcional. Los artículos incluidos entre 1072 y 1078 del Código Civil, finalmente, se centran en la extinción de la servidumbre, que se produce cuando un sujeto es a la vez dueño del fondo sirviente y dominante, debido a la expiración del contrato entre las partes,renuncia, decisión del juez o cuando no sea ejercida durante veinte años por el titular del fondo dominante.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it