Contenido procesado
- Diferentes tipos según las tareas.
- Quién paga los costos desde la calefacción hasta los residuos
- Terminación del servicio o despido. Modos y métodos
- Alquilar o vender viviendas relacionadas
El establecimiento del servicio de conserjería es aprobado por la asamblea del condominio. En segunda convocatoria se requiere el voto favorable de la mayoría de los presentes, que represente al menos 1/3 de las milésimas de propiedad. En ese momento la misma asamblea delega en el administrador la tarea de elegir al portero, asumiéndolo con el "Convenio colectivo nacional para empleados de propietarios de edificios".
Diferentes tipos según las tareas.
El contrato de empleados de los propietarios de edificios prevé diferentes tipos de porteros en función de si realizan su labor de vigilancia (vigilancia cuidadosa del edificio durante el horario laboral), que son los responsables de la custodia (el compromiso genérico de conservación y protección del edificio, que puede implicar cualquier activación incluso fuera del horario laboral), utilicen o no el alojamiento, que tengan otras tareas auxiliares y se dediquen, por ejemplo, a la limpieza o la jardinería.
QUÉ DEBERES Los
deberes pueden cambiar de condominio a condominio, incluso si algunas tareas se consideran universales, como la supervisión y custodia o la recepción y distribución de correo ordinario.
• El portero también tiene la tarea de denunciar cualquier infracción al reglamento del condominio, que a su vez debe respetar.
• Cabe precisar que el servicio de limpieza no siempre forma parte de los deberes ordinarios y el condominio también puede encomendarlos a empresas externas.
• En cuanto al alojamiento, si así lo exige el contrato, debe ser gratuito y constar de al menos dos habitaciones, una de las cuales se utiliza como cocina.
• Las habitaciones se convierten en tres si la familia del cuidador está formada por al menos cuatro personas que viven juntas, incluido el portero. Si, por otro lado, no se proporciona la casa, aún es necesario proporcionar una caseta de vigilancia y baños a los que se pueda acceder directamente.
Quién paga los costos desde la calefacción hasta los residuos
El conserje es un servicio que concierne al interés común de todos los condominios, que lo utilizan de la misma forma. Por ello, según el art. 1123 cc, los gastos deben dividirse proporcionalmente al valor de las propiedades.
• Según la CCNL, el salario de los porteadores con alojamiento incluye, entre otras cosas, un aporte de electricidad de hasta 40 kWh al mes y de agua de 120 metros cúbicos al año, incluida la calefacción si está centralizada.
• En presencia de un sistema autónomo, el cuidador debe reembolsar una suma, calculada sobre la base del volumen de la casa, por el período y por las horas de encendido previstas por la legislación nacional.
• El mantenimiento ordinario del sistema autónomo es proporcionado por el portero, mientras que el mantenimiento extraordinario sigue siendo responsabilidad del empleador, es decir, el condominio.
• Finalmente, le corresponde al cuidador pagar el impuesto sobre residuos.
Terminación del servicio o despido. Modos y métodos
El condominio puede decidir en cualquier momento cancelar el servicio de portería y despedir al portero, incluso si no existe una causa justa para el despido.
• Para proceder es necesario que la asamblea, en segunda convocatoria, se exprese a favor de la supresión con la mayoría de los presentes y al menos 1/3 del valor total del edificio.
• El tema se complica cuando el servicio es provisto por el reglamento del condominio: en este caso es necesario modificar el reglamento con el voto de la mayoría de los asistentes a la asamblea y al menos la mitad del valor del edificio (Artículo 1136, inciso 2 del Código Civil ).
• Una vez cancelado el servicio, existe la necesidad de gestionar la destitución del portero, que se produce "por una causa objetiva justificada". l Dependiendo del contrato aplicado, los tiempos de notificación pueden variar. Por el arte. 114 del Ccnl Confedilizia, la decisión debe ser comunicada por escrito con una antelación de 12 meses: si el portero utiliza el alojamiento, está obligado a devolverlo una vez transcurrido el plazo de preaviso. Este último se reduce a 6 meses si se ha aplicado al portero el contrato firmado por Federproprietà-Confappi y otros.
• El despido también puede ser consecuencia de una conducta negligente del trabajador (prevista tanto en el convenio colectivo como en el individual) o incumplimientos graves. • En estos casos, siguiendo el procedimiento previsto en el art. 2 de la ley n. 108/1990, el administrador del condominio, sujeto a la autorización de la asamblea que delibera con las mayorías ordinarias, comunica por escrito al empleado la voluntad de destituirlo, indicando el aviso.
• Una vez recibida la notificación, el portero tiene 15 días para preguntar los motivos del despido.
• A su vez, el condominio puede responder dentro de los 7 días y siempre por escrito.
• La sentencia del Tribunal Supremo del 18 de noviembre de 2000, n. 14949, decidió que la medida entra en vigencia solo cuando el condominio comunique al empleado el sobreseimiento de la resolución de la asamblea.
• Si el conserje no usa el alojamiento, el condominio envía - por correo certificado - un aviso de 45 días, que aumenta a 3 meses si usa una casa dentro del edificio.
• Un caso especial es el del fallecimiento del cuidador: en los tres meses siguientes los convivientes o sujetos a su cargo pueden seguir viviendo en el alojamiento.
Alquilar o vender viviendas relacionadas
El arte. 1117 del Código Civil italiano con "Partes comunes del edificio", con respecto a las habitaciones utilizadas como alojamiento del portero y alojamiento del portero, las define como " propiedad común ".
• Una vez que se suspende el servicio de conserjería, el alojamiento que albergaba al empleado permanece vacante . Para evitar su abandono (y los costos vacíos de mantenimiento), pero sobre todo para obtener una ganancia, el condominio puede decidir alquilarlo o venderlo .
• Dado que esta es una parte común del edificio, la mitad de los presentes en la reunión necesitan el voto favorable para decidir el contrato de arrendamiento., en posesión de al menos el 50% de las milésimas del edificio.
• Para la venta , sin embargo, se requiere el voto unánime de los condóminos . Luego, una vez concluida la negociación, las ganancias se dividirán de acuerdo a las milésimas de propiedad de cada condominio individual , a menos que los propietarios hayan decidido lo contrario, por ejemplo para la división en partes iguales.
Si el condominio decide dejar al conserje, se puede alquilar su antiguo alojamiento. Los ingresos resultantes, divididos en milésimas, van a la declaración de impuestos.
En colaboración con el abogado Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it