Contenido procesado
- ¿Cuáles son las actividades que realiza el notario antes de la escritura?
- ¿Qué hace el notario en el momento de la escritura?
- ¿Qué sucede si surgen varios problemas después de la venta y la venta no es exitosa?
- ¿Qué porcentaje debe pagarse al notario por los controles que realiza y cuál por la escritura? ¿Qué sucede si la escritura no se firma después de los cheques?
Uno de los pasos más desafiantes y delicados que puedes decidir afrontar en la vida es sin duda la compra de una casa , una auténtica carrera de obstáculos donde imperan cuestiones técnicas, económicas y legales, no siempre fáciles de entender. Una figura profesional que asume el relevo en la compraventa de inmuebles es el notario, que asume el doble papel de funcionario público y profesional en quien apoyarse para despejar dudas e incertidumbres.
Por ley, el contrato de compra debe ser estipulado por un funcionario público imparcial y especializado en la materia, el notario, quien debe velar por que la compra del inmueble se realice en cumplimiento de toda la ley. Pero el notario no se limita solo a redactar la escritura, que es la escritura pública de compraventa.
Una serie de preguntas y respuestas sobre la figura del notario, realizadas en colaboración con el Consejo Notario de Milán, ayudarán a comprender mejor el papel de este actor en una venta inmobiliaria:
Antes de firmar la escritura, el notario realiza una serie de comprobaciones que se pueden resumir de la siguiente manera:
- constata la identidad personal de las partes , que intervienen en el acto y su capacidad para llevarlo a cabo mediante la verificación del régimen patrimonial entre los cónyuges (comunión jurídica de bienes o separación), de la legitimidad para intervenir, en el caso de extranjeros, menores, interceptados , discapacitados o beneficiarios de la administración de apoyo, etc. ¿Por qué tal cheque? Sirve para evitar un posible robo de identidad, considerando que es posible acceder a los registros de la propiedad inmobiliaria y modificar sus resultados sin ningún control previo de legalidad.
- verifica por ley la inexistencia de hipotecas anteriores, o coacciones o ejecuciones hipotecarias sobre el inmueble objeto de venta en la Oficina Territorial de la Agencia Tributaria, así como la regularidad urbanística y catastral de los inmuebles. El notario también debe verificar que la propiedad que se vende no está sujeta a disciplinas específicas, por ejemplo, en términos de vivienda pública (existencia de requisitos subjetivos para el comprador o restricciones de precio), o el derecho de tanteo para favor de determinados temas o en el caso de bienes de interés histórico, artístico o arqueológico.
- identifica el régimen tributario correspondiente al caso específico y verifica la existencia de requisitos para cualquier beneficio tributario (por ejemplo, la facilitación para la compra de la primera vivienda, o el crédito tributario o exención de impuestos en el caso de transferencias en ejecución de acuerdos de separación o divorcio). Al estar preparado en el campo tributario, es capaz de sugerir soluciones que permitan el ahorro tributario en cumplimiento de la ley.
Entre los otros controles que debe realizar el notario encontramos el relativo al rendimiento energético del edificio, el cual debe estar certificado según la normativa nacional y autonómica en la materia. Para la venta de edificios equipados con sistemas, es obligatorio el suministro y, a menudo, también el anexo del certificado de eficiencia energética (APE), elaborado por un certificador inscrito en un registro especial, que indica esencialmente la clase de consumo energético del edificio. en cuanto a calefacción. Este documento debe adjuntarse a la escritura notarial.
El cumplimiento de los sistemas con las normas de seguridad también es un aspecto que se debe verificar, pero no está prohibido comprar una propiedad con sistemas que no estén a la altura de los estándares, siendo el comprador el que se encarga del ajuste. Pero esto conlleva gastos que habrá que tener en cuenta a la hora de determinar el precio. Por tanto, será conveniente que en la escritura –y por tanto lo hará el notario– una cláusula que contenga los acuerdos de las partes al respecto. La regularidad urbanística de la propiedad es fundamental, es decir, el cumplimiento de las licencias, concesiones, permisos de construcción emitidos en ese momento. Si existen dudas sobre la presencia de abusos, el notario recomendará que intervenga un profesional con las habilidades técnicas necesarias para realizar las investigaciones y redactar un dictamen pericial.
Todos los controles del notario se concluyen con la escritura notarial. Por regla general, en el momento de la firma de la escritura de compraventa también tiene lugar la entrega de la mercancía. La legislación establece la obligación de depositar el precio de venta de la propiedad en manos del notario, quien se lo entregará al vendedor solo después de haber cumplido con éxito todos los trámites posteriores a la firma de la escritura de compraventa. Para la formación de la escritura, la ley también establece reglas detalladas para proteger a los ciudadanos:
- El notario debe explicar y leer el contenido de la escritura en su totalidad a las partes y a los testigos, cuya presencia es requerida por ley en ciertos casos (por ejemplo, cuando una de las partes no puede firmar o sufre de discapacidad sensorial), asegurándose de que han entendido su contenido y efectos legales. Si no lo hace, es penalmente responsable del delito de falsificación de documento público;
- la escritura, una vez leída y aprobada, debe ser firmada por las partes y eventualmente por los testigos ante notario y finalmente firmada por el notario mismo;
- lo que el notario certifica en la escritura notarial es por ley prueba plena a todos los efectos, incluso ante el juez, salvo que se constate el delito de falsificación en escritura pública.
Incluso después de la firma de la escritura, el notario está obligado por ley a cumplir una serie de obligaciones., en poco tiempo, encaminado a garantizar por un lado el pago de impuestos al Estado, por otro, la publicidad a terceros y la seguridad de la operación en beneficio de todos los ciudadanos. El notario está obligado a realizar, en un plazo breve, la inscripción de la escritura en la Agencia Tributaria y el pago de los impuestos correspondientes a nombre del cliente y la posterior presentación en los Registros Públicos para darlo a conocer y hacer efectivo ante todos (técnicamente definido terceros). El depósito de la escritura en el registro de la propiedad inmobiliaria competente es obligatorio por ley para que todos puedan saber quién es el propietario de la propiedad y si este último está agobiado por hipotecas u otras limitaciones. Finalmente, el notario debe proceder a realizar el traslado catastral, para actualizar también el Catastro.
Pueden surgir problemas si surgen hipotecas o ejecuciones hipotecarias no declaradas (aquí se cuestionará la responsabilidad del notario) o si hay problemas urbanísticos (abusos de edificación, falta de usabilidad) o problemas técnicos (plantas declaradas contrarias a la verdad). Por ello es importante que el notario, aunque no pueda garantizar estos aspectos directamente, ya que no es un técnico sino un jurista, incluya en la escritura todos los acuerdos, recordatorios, advertencias que pueden proteger al comprador y responsabilizar al vendedor. En resumen, una venta inmobiliaria, incluso la aparentemente más sencilla, siempre tiene implicaciones que no se pueden esperar que se resuelvan con el hágalo usted mismo. El consejo es buscar asesoramiento notarial lo antes posible.. Mucho mejor si lo haces antes de haber firmado documentos y asumido obligaciones de las que, en caso de problemas, se te hace difícil liberarte sin daño.
Si la venta , después de la estipulación de un contrato preliminar regular, no se completa, pueden ocurrir dos escenarios . El primero contempla el caso de que las partes decidan por unanimidad no ejecutar el preliminar. En este caso, podrán redactar un acuerdo de "resolución de disidencia mutua", que también prevé los tiempos y modalidades de devolución y devolución de las sumas previstas. Si, por el contrario, solo una de las partes está en mora, probablemente se abrirá una fase de litigio. Es de conocimiento común que, si el comprador se arrepiente, pierde el depósito, mientras que es menos conocido que, si el vendedor se arrepiente, debe devolverlo duplicado.. Pero no es tan simple. Pueden surgir evaluaciones complejas con respecto a la compensación de los daños. En este caso es importante que exista un contrato preliminar redactado con la máxima precisión, que califique los montos adelantados como depósito o como anticipo y tal vez prevea los métodos de cálculo de los daños sufridos por la parte no incumplidora, con el fin de simplificar y acelerar el trabajo de quién decidirá la disputa (el mediador en primera instancia, luego el magistrado en ausencia de acuerdo). Si, por el contrario, después de la transmisión de la propiedad perfeccionada con la escritura surgen problemas, estos deben abordarse en función de su naturaleza.
En el caso de defectos en la propiedad , la ley prevé la institución de la póliza póstuma de diez años para los edificios de nueva construcción: una póliza de seguro que desde 2005 los constructores deben entregar obligatoriamente a los compradores, obligación que a veces lamentablemente se ignora, tal vez para frente a un descuento en el precio. Para los edificios que no son nuevos, las reglas del código civil se aplican a los "defectos ocultos", es decir, defectos que el comprador no conocía y que no eran fácilmente reconocibles, para los cuales se proporcionan mecanismos de garantía. Por el contrario, para defectos reconocibles con la diligencia normal, la garantía opera solo si el vendedor ha engañado al comprador, declarando que el activo estaba libre de defectos.
(Respuesta proporcionada por el notario Piercarlo Mattea del Consejo de Notarios de Milán)
Antes de responder a esta pregunta conviene recordar que, tras la liberalización del decreto Bersani (Decreto Ley 223/2006 convertido en Ley 248/2006), se suprimieron las tarifas mínimas y máximas para los notarios. En el caso de que los controles efectuados por el notario vayan seguidos de la firma de la escritura de compraventa, los costos de los cheques están incluidos en la escritura de la escritura. Si, por el contrario, tras las comprobaciones no se estipula la escritura, el notario pedirá una tasa que esté relacionada con el trabajo realizado, es decir los reconocimientos realizados, los documentos adquiridos, etc.