Contenido procesado
- Cupón seco: que es
- Cómo optar por el cupón seco
- El impuesto sustituto: cuánto y cómo se paga
- Cuánto tiempo dura la opción y cómo revocar el cupón
Cuando se alquila una propiedad , el propietario debe pagar impuestos sobre la parte de los ingresos que se derivan del alquiler que recibe. En este sentido, la Autoridad Tributaria ha otorgado Pagar Menos, sin embargo, siempre puede optar por el cupón seco , un régimen fiscal favorable que consiste en pagar un impuesto sustituto a diferentes tasas en lugar del IRPF y los correspondientes impuestos adicionales.
El cupón seco es un régimen tributario opcional, que se materializa en el pago de un impuesto sobre la renta sustitutivo e impuestos adicionales (por la parte que se derive de la renta del inmueble). Además, el impuesto de registro y el impuesto de timbre que generalmente se adeuda para registros, terminaciones y extensiones de arrendamientos no se pagarán por arrendamientos con cupón seco. Al elegir el cupón seco, el arrendador renuncia al derecho de solicitar una actualización del alquiler durante toda la duración de la opción., incluso si está previsto en el contrato, incluyendo la variación comprobada por Istat en el índice nacional de precios al consumidor de las familias de obreros y obreros del año anterior. Esto significa que el inquilino podrá pagar, durante todo el tiempo en que se ejerza la opción del cupón , una renta menor.
Por otro lado, el propietario que elige el cupón no solo paga un impuesto sustituto por el impuesto sobre la renta personal y los impuestos adicionales relacionados, sino que estará exento del pago del impuesto de timbre y registro.
La opción por el cupón seco se puede ejercer para las unidades inmobiliarias pertenecientes a las categorías catastrales de A1 a A11 (excluyendo A10 - oficinas o estudios privados) alquiladas para uso residencial y para los accesorios relacionados. El régimen de cupón no puede aplicarse a contratos de arrendamiento celebrados con inquilinos que actúen en el ejercicio de actividad empresarial o por cuenta propia, independientemente del uso posterior del inmueble para fines habitacionales de colaboradores y empleados. La opción también puede ejercitarse para unidades inmobiliarias residenciales, arrendadas a cooperativas constructoras para arrendamiento o entidades sin ánimo de lucro, siempre que sean subarrendadas a estudiantes universitarios y puestas a disposición de los municipios con renuncia a la actualización de la renta o asignación.
El arrendador puede ejercer la opción de cupón como alternativa:
- al registrar el contrato de arrendamiento
- en los años siguientes dentro de los 30 días posteriores a la expiración del año anterior
- en el momento de la prórroga, incluso tácita, del contrato dentro de los 30 días siguientes a su vencimiento.
Para aquellos contratos para los cuales no hay obligación de registrarse, como arrendamientos cortos que no exceden los 30 días, la opción del cupón es ejercida por el arrendador en la declaración de impuestos. El arrendador ejerce la opción de cupón utilizando el modelo RLI, disponible de forma gratuita en el sitio web de la Agencia Tributaria. Una vez que se ha completado el formulario RLI , el software en el sitio web de la Agencia de Ingresos debe entregarse a la Agencia de Ingresos, a través del procedimiento web de RLI .
Cabe señalar que el arrendador que decida hacer uso del cupón seco tiene la obligación de comunicarlo previamente al inquilino mediante carta certificada. Con esta comunicación, el arrendador renuncia al derecho a solicitar una actualización del alquiler, aunque estuviera previsto en el contrato, incluido el de ajuste de Istat.
El impuesto sustitutivo tiene un monto fijo y se aplica a la renta anual. En particular, las tasas del impuesto sustitutivo del cupón seco son actualmente dos:
- tasa del 21% del alquiler anual: se aplica a los arrendamientos de alquiler gratuito
- Tasa al 10% - 15% de la renta anual: aplica solo a convenios con renta pactada y relativos a viviendas ubicadas en municipios con alta tensión habitacional (identificados por el CIPE), en municipios con desabastecimiento habitacional (esto es en particular de Bari, Bolonia, Catania, Florencia, Génova, Milán, Nápoles, Palermo, Roma, Turín y Venecia y los municipios vecinos y las demás capitales de provincia italianas), en los municipios para los que fue aprobado, en los 5 años anteriores. el 28 de mayo de 2022-2023 (fecha de entrada en vigencia de la ley de conversión del Decreto Legislativo 47/2021), el estado de emergencia tras la ocurrencia de hechos calamitosos. Sin embargo, la tasa del 10% tiene una duración limitada. De hecho, es válido solo para el período de cuatro años 2022-2023-2021. A partir de 2022-2023 la tasa será del 15%.
La Agencia Tributaria ha aclarado que el tipo reducido también se aplica a los contratos transitorios a los que se refiere el art. 5, apartado 1, de la Ley 431/1998, es decir, a los contratos que duren desde un mínimo de un mes hasta un máximo de 18 meses, en el caso de contrato de arrendamiento con alquiler pactado relativo a viviendas ubicadas en municipios con carencias de disponibilidad de vivienda o en aquellas con alta tensión de vivienda.
¿Cuándo paga el impuesto sustitutivo? Primero paga el depósito, equivalente al 95% del impuesto total, y luego el saldo. El anticipo no vence en el primer año de ejercicio de la opción de cupón dado que no existe una base imponible, es decir, el impuesto sustitutivo adeudado por el período anterior. El anticipo también se adeuda si el importe del impuesto sustitutivo adeudado el año anterior supera los 51,65 euros. En este caso, el anticipo se puede realizar en una única solución antes del 30 de noviembre si el importe es inferior a 257,52 euros o en dos cuotas, si el importe adeudado es superior a 257,52 euros - el primero, equivalente al 38% del impuesto del año anterior, antes del 16 de junio y el segundo, con el pago del 57% restante antes del 30 de noviembre.
¿Cómo pago? Se debe utilizar el formulario f24 para indicar los siguientes códigos de impuestos:
- 1840- Arrendamientos sin cupón - Primer depósito en cuotas
- 1841 - Arrendamientos de Cedolare Secca - Segunda cuota o pago único
- 1842 - Arrendamientos sin cupón - Saldo
Al optar por el cupón, el régimen preferencial se aplicará durante toda la duración del contrato (o prórroga) o, en los casos en que la opción se ejerza en los años siguientes al primero, durante la duración residual del contrato.
El arrendador tiene en todo caso el derecho a revocar la opción en cada año contractual posterior a aquél en el que fue ejercida.
Pero el arrendador tiene derecho a revocarlo en cada año contractual posterior a aquel en el que se ejerció. La revocación deberá manifestarse dentro del plazo para el pago del impuesto de matriculación correspondiente al año de referencia, o dentro de los 30 días siguientes al final del año anterior . La comunicación a la Agencia Tributaria debe realizarse mediante el formulario Rli y aunque no existe obligación legal, en cualquier caso es recomendable que el arrendador informe al arrendatario. Una vez revocada, siempre es posible volver a ejercer la opción, en los años siguientes a la revocación, reingresando al régimen del cupón seco.
El Decreto Fiscal 193/2022-2023 ha dispuesto que la falta de comunicación de la prórroga del arrendamiento por el que se ha ejercido la opción del cupón seco no da lugar a la caducidad de la concesión. Sin embargo, es necesario que el contribuyente mantenga un comportamiento acorde con la voluntad de optar por el régimen fiscal de tasa única. ¿Como? Haciendo los pagos relativos o declarando seca la renta del cupón en el marco relativo de la declaración de impuestos.