Contenido procesado
- ¿Cuál es el precio de depósito introducido por la Ley de Competencia?
- ¿Cómo funciona prácticamente el depósito?
- ¿Contra qué riesgos protege?
- ¿Cuál es el papel del notario?
- ¿Cuándo entra en vigor la novedad?
Cuando decide comprar una casa, los riesgos de encontrarse con hipotecas inesperadas o de sufrir una doble venta, es decir, en el tiempo entre la escritura y la transcripción, el propietario vende la misma propiedad a otros, está a la vuelta de la esquina. Para proteger al comprador de estas situaciones desagradables, la Ley de Competencia ha introducido una novedad, el llamado precio de depósito, una cuenta de depósito ante notarios, precisamente como garantía de venta.
Cualquiera que compre una casa u otra propiedad puede pagar el precio al notario, quien transferirá el monto al vendedor solo después de que se haya transcrito la escritura, es decir, cuando la transferencia de propiedad sea firme.
Veamos en detalle para entender mejor cómo funciona gracias a las respuestas dadas a una serie de preguntas sobre el depósito por parte del presidente del Consejo Notario de Milán Arrigo Roveda.
El depósito es una herramienta creada para ofrecer a quien compra un inmueble una forma de protección, que cubre el período entre la firma de la escritura notarial y la transcripción. El notario, antes de estipular un acto con el que se traspasa la titularidad de un inmueble, realiza las comprobaciones necesarias para comprobar que el bien está libre de cargas perjudiciales, como hipotecas, embargos, embargos. Pero entre el momento en que se firma la escritura y el momento en que se transcribe en los registros de la propiedad inmobiliaria hay un intervalo de tiempo, aunque breve, que permanece al descubierto. Si, por ejemplo, antes de la transcripción de la escritura notarial llegan trámites perjudiciales a la oficina local (el antiguo conservatorio de registros de la propiedad inmobiliaria), como una hipoteca de la Agencia Tributaria por impagos,el comprador verá su compra en riesgo. En estos casos, de hecho, la propiedad pasará a ser objeto de una garantía por la deuda del vendedor. La fianza tiene por objeto asegurar la suma a pagar en la escritura de este riesgo, que puede ser el precio total o, en el caso de pagos anticipados, la cantidad adeudada.
A solicitud incluso de una de las partes (generalmente el comprador), el notario paga la suma correspondiente al saldo del precio a una cuenta corriente específica, además de las cantidades necesarias para extinguir cualquier pasivo y pagar otros cargos adeudados, como los gastos. Condominios atrasados. El dinero se deposita en una cuenta dedicada y el notario lo entrega al vendedor solo después de que se determina la ausencia de gravámenes y se han extinguido los cargos y pasivos.
Los riesgos son de diversa índole: normalmente conciernen al vendedor y pueden derivar de impagos de impuestos, deudas por las que se inicie acción judicial de recuperación, gastos de condominio vencidos y similares. Con el depósito, el comprador, si surgen estos problemas, podrá recuperar el dinero depositado en el notario y utilizarlo para saldar los pasivos.
Sin embargo, hay que recordar que, junto al depósito del precio, existe otra institución que ofrece al vendedor las mejores garantías desde hace algún tiempo: esta es la redacción preliminar mediante acta notarial registrada y transcrita, con un efecto que técnicamente se define como "reserva". Es decir, anticipa los efectos de la transcripción del contrato definitivo, en el sentido de que las reclamaciones perjudiciales que se presenten a la oficina territorial con posterioridad a la transcripción preliminar no resultarían perjudiciales. La transcripción preliminar normalmente cuesta un poco más que el precio del depósito, pero sin duda es más eficaz.
El notario actúa como tercero frente a las partes. La cuenta en la que se depositan el saldo del precio y otras sumas constituye un bien separado por ley, que no puede ser atacado por ningún acreedor del notario, no cae en sucesión si el notario fallece, no puede utilizarse para fines distintos a los de que se dispuso el depósito. La tarea del notario debe estar definida en la presentación. Puede ir desde solo constatar la ausencia de causas que impidan la devolución del depósito hasta la tarea de actuar para liquidar directamente los pasivos. Los costos se determinarán en función del monto depositado y la complejidad de la cesión.
La nueva legislación ya está en vigor en todos los aspectos, a partir del 29 de agosto. Hubo algunas dificultades iniciales, especialmente con los bancos, para aclarar las características y los mecanismos regulatorios de la cuenta dedicada, pero ahora la máquina ha comenzado a funcionar a plena capacidad.