¿Cómo aprovechar una segunda vivienda o una casa demasiado grande, en el centro histórico de una ciudad turística o de un lugar de vacaciones? Cada vez se practica más la actividad de los arrendadores, lo que permite incrementar la oferta turística por un lado ofreciendo también soluciones a bajo precio y por otro, rentabilizar tu vivienda. A menudo sucede que la casa grande, que anteriormente albergaba a toda una familia, permanece medio vacía cuando los niños se van, con algunas habitaciones sin usar. Entonces, ¿por qué no utilizarlos para redondear los ingresos? Al respecto, escribe la lectora Antonella C: tenemos una estructura en el centro histórico que consta de un apartamento de dos habitaciones y un apartamento tipo estudio con entradas independientes. Nos gustaría convertirnos en propietarios o transformarlos en una casa de vacaciones. ¿Es necesario tener un número de IVA para esta estructura? ¿Es necesaria la cocina?
Micaela Chiruzzi, contable (empresa comercial y fiscal Chiruzzi, [email protected]) responde:
No es obligatorio abrir el CIF para realizar una actividad de propietarios o casas de vacaciones, pero ojo: solo si se realiza de forma totalmente ocasional. Si decides hacerlo de forma profesional, surge la obligación de abrir el CIF. En la mayoría de las regiones, la actividad no se considera un negocio, por lo que no es necesario tener un número de IVA o registrarse en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio.
Las Regiones generalmente permiten que estas actividades se lleven a cabo solo como una actividad ocasional, no empresarial dentro de la residencia y con un número limitado de habitaciones / camas. Pero, dependiendo de la Región, estos límites pueden superarse, incluso permitiendo el uso de viviendas distintas de la propia residencia o previendo clasificaciones - muy similares a las previstas para los alojamientos profesionales - en función de los servicios / facilidades ofrecidos. Finalmente, diferentes reglas también para las características de las habitaciones, la oferta de desayuno y las penalizaciones previstas. Dada la gran diversidad de normativas aplicables, antes de emprender esta actividad, es recomendable dirigirse al mostrador de Suap (ventanilla única de actividades productivas) del Municipio para conocer los requisitos exigidos.
No es obligatorio disponer de cocina, de hecho, estos establecimientos proporcionan alojamiento y posiblemente servicios complementarios. El local destinado a la operación de los arrendadores debe poseer las características estructurales de edificación y sanitarias exigidas por las leyes y por las normas municipales de edificación higiénica.
Los propietarios deben garantizar los siguientes servicios mínimos de hospitalidad, incluidos en el precio del alojamiento:
- limpieza y reordenación del local en cada cambio de cliente y al menos una vez por semana;
- suministro de ropa de cama y toallas limpias a cada nuevo huésped y cambio al menos semanalmente;
- suministro de electricidad, gas u otra fuente de iluminación y calefacción (esta última obligación no existe para las empresas con licencia de temporada de verano);
- suministro de agua fría y caliente en lavabos y duchas o baños;
- teléfono de uso común.
Queda excluida del ámbito de aplicación del IVA la actividad de vivienda vacacional o de arrendador que se realice de forma no profesional y se exime también de las obligaciones relativas al mantenimiento de la contabilidad del IVA, aportación del INPS, registro en la Cámara de Comercio y registro del Inail.
En cualquier caso, el cliente deberá emitir un recibo regular con sello de 2 euros si el importe supera los 77,47 euros, por duplicado, con la fecha y el número de emisión. El conjunto de recibos formará la base para determinar la base imponible a los efectos de la declaración de impuestos .
Las rentas percibidas se configuran como rentas distintas o derivadas de actividades comerciales no ejercidas habitualmente. Se determinan como la diferencia entre el monto recibido en el período impositivo y los gastos, debidamente documentados, específicamente relacionados con su producción.
Los impuestos Irpef deben calcularse sobre los ingresos recibidos por la casa de vacaciones o el negocio del propietario. Para ello, la declaración de impuestos se puede presentar mediante el formulario 730 o el formulario Unico.
El negocio de alojamiento de casas y apartamentos de vacaciones, si se lleva a cabo con la provisión de los servicios mínimos obligatorios requeridos por las leyes regionales (por ejemplo, suministro de servicios de electricidad y calefacción, suministro inicial de ropa de cama, suministro de muebles y utensilios necesarios para el consumo). / preparación de comidas) puede configurarse como un arrendamiento de un inmueble para uso residencial que dé lugar a rentas de las edificaciones (art. 36 del Tuir) que se determinarán según las normas del art. 37 del TUIR De lo contrario, en el caso de que se presten servicios adicionales del negocio hotelero y que superen el mero arrendamiento (por ejemplo, cambio diario de ropa de cama, limpieza de las instalaciones, servicios de recepción de huéspedes, mantenimiento de rutina de los sistemas ),la actividad existente producirá ingresos comerciales (artículo 55 del TUIR) u otros ingresos (artículo 67, párrafo 1, letra i) del TUIR) si se realiza de forma ocasional. Esquemático:
