La guía completa para la deducción por renovación de edificios: qué es, quién puede tenerlo, cuándo y cómo.
Deducción por reestructuración
Disciplinado por el arte. 16-bis del Decreto Presidencial 917/86, la desgravación fiscal sobre las intervenciones de reestructuraciónLa construcción consiste en una deducción del impuesto sobre la renta del 36% de los gastos incurridos, hasta un importe total de los mismos que no supere los 48.000 euros por unidad de inmueble. No obstante, para los gastos realizados desde el 26 de junio de 2012 hasta el 30 de junio de 2013, se eleva el importe de la deducción al 50% así como el importe máximo de gasto subvencionado alcanza los 96 miles de euros. La ley de presupuestos de 2022-2023 amplió hasta el 31 de diciembre de 2022-2023 la posibilidad de aprovechar la mayor deducción del Irpef (50%), confirmando el límite máximo de gasto de 96.000 euros por unidad de inmueble y a partir del 1 de enero de 2022-2023, salvo prórrogas, la deducción volverá a la medida ordinaria del 36% y con el límite de 48.000 euros por unidad de inmueble.
La deducción debe dividirse en diez cuotas anuales de igual monto, en el año en que se incurre en el gasto y en los posteriores.
Quién puede tener la deducción
Son beneficiarios de la deducción sobre costes de reestructuración todos los contribuyentes entendidos no solo como titulares de los inmuebles sino también titulares de derechos reales / personales de disfrute sobre los inmuebles objeto de las intervenciones, es decir titulares de un derecho real de disfrute (usufructo, uso, vivienda o superficie, arrendatarios o comodatari, socios de cooperativas fraccionadas e indivisas, empresarios individuales, para los inmuebles no comprendidos entre los bienes instrumentales o mercancías.
Además, el familiar conviviente del propietario o titular del inmueble objeto de la intervención (el cónyuge, el miembro de la unión civil, los parientes hasta el tercer grado tienen derecho a la deducción). y familiares hasta segundo grado) y el conviviente más uxorio, ni propietario del inmueble objeto de las intervenciones ni titular de un contrato de préstamo.
Los trabajos facilitados
La deducción fiscal vence cuando se realizan algunas obras específicas que son:
- mantenimiento de rutina, pero solo en partes comunes de edificios residenciales
- mantenimiento extraordinario, restauración y rehabilitación conservadora, renovación de edificios en apartamentos individuales
- Trabajos necesarios para la reconstrucción o restauración de la propiedad dañada después de eventos calamitosos.
- intervenciones relacionadas con la construcción de garajes o plazas de aparcamiento adjuntas, incluidas las de propiedad conjunta
- obras destinadas a eliminar barreras arquitectónicas, relativas a ascensores y montacargas (por ejemplo, la construcción de un ascensor fuera de la vivienda), la creación de todas las herramientas que, a través de la comunicación, la robótica y cualquier otro medio de tecnología avanzado, es adecuado para facilitar la movilidad dentro y fuera del hogar para personas con discapacidades graves
- Intervenciones relativas a la adopción de medidas destinadas a prevenir el riesgo de actos ilícitos por parte de terceros (por ejemplo, el refuerzo, sustitución o instalación de verjas o vallas de edificios, la colocación de rejas en las ventanas o su sustitución, instalación de puertas blindadas o reforzadas, cerraduras, candados, pestillos, mirillas, instalación de detectores de apertura y robo en ventanas, colocación de contraventanas)
- intervenciones destinadas al cableado de edificios y la contención de la contaminación acústica
- intervenciones realizadas para la consecución del ahorro energético, con especial atención a la instalación de plantas basadas en el uso de fuentes de energía renovables. Entre las obras que se pueden facilitar, por ejemplo, la instalación de un sistema fotovoltaico para la producción de electricidad, ya que se basa en el aprovechamiento de la fuente solar y, por tanto, en el aprovechamiento de fuentes de energía renovables
- Intervenciones para la adopción de medidas antisísmicas con especial atención a la ejecución de obras para la seguridad estática.
- intervenciones de remoción de amianto y ejecución de obras destinadas a evitar accidentes domésticos 8 por ejemplo la instalación de dispositivos de detección de presencia de gases inertes, el montaje de vidrios anti-accidentes y la instalación del pasamanos).
Mantenimiento ordinario y extraordinario
En este punto es necesario decir unas palabras más sobre dos tipos de intervenciones permitidas para beneficiarse de la deducción del Irpef: manutención ordinaria y extraordinaria.
El artículo 3 de la Ley Consolidada de Edificación (Decreto Presidencial 380/01) en la letra a) define "intervenciones de mantenimiento ordinario" como aquellas intervenciones de edificación que se refieren a la reparación, renovación y sustitución de acabados de edificación y las necesarias para integrar o mantener los sistemas tecnológicos existentes. Se trata por tanto de intervenciones que actúan sobre los acabados y materiales existentes, sin sustituirlos.
Estas obras permiten beneficiarse de la deducción fiscal del 50% solo cuando se refieren a las partes comunes de los edificios residenciales (por ejemplo, las habitaciones para servicios comunes, como la conserjería, incluida la portería, la lavandería, los tendederos y los áticos destinados , por las características estructurales y funcionales, de uso común, etc.). Sobre estas partes comunes es posible realizar obras que dan derecho a la deducción del 50% del Irpef. ¿Cuáles son estos trabajos? Como ejemplo:
- reparación, renovación y sustitución de acabados de edificios
- Obras necesarias para integrar o mantener los sistemas tecnológicos existentes.
- reemplazo de pisos, ventanas y puertas
- pintura de paredes, techos, accesorios internos y externos
- rehabilitación de yesos internos
- impermeabilización de cubiertas y terrazas
- pintura de puertas de garaje
- reparación y sustitución de canaletas, bajantes y chimeneas incluso con diferentes materiales
- reparación de barandillas, parapetos y vallas
- reparaciones de balcones en las partes de la pared (paneles frontales, techo), reemplazo de parapetos y barandas conservando las mismas características (materiales, formas y colores)
- rehabilitación o reposición de las cornisas manteniendo los caracteres esenciales preexistentes (materiales, dimensiones)
- Reemplazo de los peldaños de las escaleras por peldaños iguales a los preexistentes, internos y externos.
- sustitución de tragaluces por otros que tengan los mismos caracteres (forma y colores) que los preexistentes
- reparación o refuerzo de la estructura de parapetos y balcones conservando las mismas características que los preexistentes
- varias reparaciones de mampostería de la sala de calderas conservando las subdivisiones internas preexistentes
- Sustitución de la persiana conservando las características preexistentes (forma y color)
- sustitución de baldosas por otras iguales a las existentes
Las intervenciones de mantenimiento ordinario realizadas en la unidad inmobiliaria única le permiten beneficiarse de la deducción fiscal del 50%, pero solo si forman parte de una intervención mayor. Así, por ejemplo, la reposición de suelos es un trabajo de mantenimiento ordinario que si se realiza en el único apartamento tras una obra mayor como el derribo de tabiques, la construcción de nuevos tabiques o el desplazamiento de servicios, puede incluirse en la deducción al 50%. De igual forma, si se construyen los baños (trabajos extraordinarios de mantenimiento) y luego se pintan las paredes, la pintura también es un gasto que se puede descontar.
Pasando a un mantenimiento extraordinario, el artículo 3 de la Ley Consolidada de Edificación (Decreto Presidencial 380 de 2001) define estas obras como "las obras y modificaciones necesarias para rehabilitar y reemplazar partes estructurales de las edificaciones, así como para crear e integrar los servicios sanitarios y tecnológicos , siempre que no alteren el volumen global de los edificios y no impliquen cambios en el uso previsto. Las intervenciones de mantenimiento extraordinario también incluyen las que consisten en la escisión o fusión de unidades inmobiliarias con ejecución de obras aunque impliquen la variación de las superficies de las unidades inmobiliarias individuales así como la carga urbana siempre que no se modifique el volumen total de los edificios y mantener el uso original previsto ". Esto incluye, a modo de ejemplo:
- instalación de ascensores y escaleras de seguridad
- construcción de baños
- Reemplazo de accesorios externos con modificación de material o tipo de accesorio
- rehabilitación de escaleras y rampas
- construcción de vallas, muros limítrofes y puertas
- construcción de escaleras internas
- reemplazo de particiones internas sin alterar el tipo de propiedad
- Sustitución de losas de cubierta por otras de diferentes materiales y estructuras, sin modificar la altura de la cumbrera o alero.
Todas estas intervenciones no deben alterar el volumen total de los edificios y no deben implicar cambios en el uso previsto, es decir, de residencial a oficina o viceversa. Las obras de mantenimiento extraordinario también incluyen las que consisten en la escisión o fusión de unidades inmobiliarias con ejecución de obras aunque supongan la variación de las superficies de las unidades inmobiliarias individuales así como la carga urbana. Incluso en este caso, la condición que se debe respetar es que el volumen total de los edificios no se modifique y se mantenga el uso previsto original.
Las obras de mantenimiento extraordinario, a diferencia de las ordinarias, permiten disfrutar de la deducción fiscal del 50% tanto si se realizan en partes comunes de edificios residenciales, como en unidades inmobiliarias individuales.
Cómo tener la deducción fiscal
Para obtener la deducción fiscal es suficiente indicar en la declaración de impuestos los datos catastrales que identifican la propiedad y, si la obra es realizada por el titular, los datos registrales de la escritura que constituye el título y los demás datos necesarios para comprobar la deducción. .
Además, a solicitud de las oficinas, se deberán conservar y exhibir los siguientes documentos:
- solicitud de registro (si la propiedad aún no está registrada)
- recibos de pago del impuesto municipal (Ici-imu), en su caso
- acuerdo de la junta de accionistas por el que se aprueba la ejecución de las obras (para intervenciones en partes comunes de edificios de viviendas) y mesa milésima para el reparto de gastos
- declaración de consentimiento del propietario de la propiedad para la ejecución de las obras, para las intervenciones realizadas por el propietario de la propiedad, si es diferente de los miembros de la familia que conviven
- cualificaciones administrativas exigidas por la normativa de edificación vigente en relación con el tipo de obra a realizar (concesiones, autorizaciones, etc.) o, si la legislación no prevé ninguna titulación, una declaración sustitutiva de la escritura de notoriedad en la que se indique la fecha de inicio de las obras y certificar que las intervenciones realizadas se encuentran entre las que pueden ser facilitadas.
La transferencia bancaria parlante
Para aprovechar la deducción, los pagos deben realizarse mediante transferencia bancaria o postal, mostrando:
- motivo del pago
- código fiscal del beneficiario de la deducción
- código fiscal o número de IVA del destinatario del pago.
En el causal, aunque no sea obligatorio, es preferible insertar las referencias normativas. En este caso concreto, el motivo podría ser: Transferencia de pago por obras de rehabilitación del edificio (deducción fiscal 50%) art. 16-bis DPR 917/1986. Pago de la factura no. XY del día / mes / año
En el momento del pago de la transferencia, los bancos y Poste Italiane Spa deben realizar una retención en origen como anticipo del impuesto sobre la renta adeudado por la empresa que realiza la obra. A partir del 1 de enero de 2022-2023, la retención en origen es del 8%.
La Agencia Tributaria ha aclarado que cuando son varios los sujetos que soportan el gasto, y todos pretenden beneficiarse de la deducción, la transferencia debe contener el número de CIF de las personas interesadas en beneficiarse del beneficio. Para mantenimiento de rutinaque dan derecho a una deducción contributiva del 50% si se realiza sobre partes comunes del condominio, en la transferencia además del código contributivo del condominio es necesario indicar el del administrador u otro condominio que efectúe el pago. Existe la posibilidad de que la persona que realiza el pago sea una persona diferente a la que se beneficiará de la deducción. Este es el caso, por ejemplo, de quienes no tienen cuenta corriente y en este caso el pago lo realiza otra persona pero la transferencia debe hacerse a nombre del beneficiario de la deducción.
Puede suceder que rellene incorrectamente la transferencia bancaria, por ejemplo se equivoque al indicar la legislación de referencia, confundiendo la prevista para intervenciones de reestructuración con la prevista para intervenciones de ahorro energético . ¿Qué hacer? En este caso, la Agencia Tributaria ha aclarado que no hay problema siempre que se trate de un error que no afecte a la aplicación de la retención fiscal por parte del banco o oficina de correos donde se paga la transferencia, y se entienda claramente el motivo. por el cual se realizó el pago. Si el código fiscal del beneficiario del pago es incorrecto, la única posibilidad es solicitar la devolución del importe y emitir una nueva transferencia bancaria.
El contribuyente deberá conservar el comprobante de transferencia bancaria, junto con las facturas o comprobantes fiscales correspondientes a los gastos incurridos para la realización de las obras de reforma.
Cuando pierdes la deducción
La deducción no se reconoce y cualquier cantidad recibida es recuperada por las oficinas de la Agencia Tributaria en los casos obligatorios, es decir, cuando:
- no se ha realizado la comunicación previa a la ASL competente, si es obligatoria
- el pago no se ha realizado mediante transferencia bancaria o postal o se ha realizado una transferencia bancaria que no contiene la información solicitada (motivo del pago, código fiscal del beneficiario de la deducción, número de IVA o código fiscal de la persona a favor de quien la transferencia se lleva a cabo).
- No se muestran facturas o recibos que muestren los gastos realizados
- el recibo de la transferencia bancaria no se muestra o está a nombre de una persona que no sea la que solicita la deducción
- las obras realizadas no respetan la normativa urbanística y municipal de edificación
- se han violado las normas sobre seguridad en el trabajo y las relativas a las obligaciones de cotización.
Casos especiales
Si la propiedad sobre la que se ha llevado a cabo la renovación se vende antes de que haya transcurrido todo el período para beneficiarse del beneficio, es decir, diez años, la deducción aún no utilizada se transfiere al comprador de la unidad de propiedad. (si es un individuo), a menos que se acuerde lo contrario entre las partes.
Si por el contrario fallece el contribuyente, la deducción no utilizada total o parcialmente se transfiere, por los restantes períodos impositivos, exclusivamente al heredero o herederos que conserven la "posesión material y directa de la propiedad". Esto significa que si el heredero cede en préstamo o arrendamiento el inmueble objeto de la reforma, no podrá beneficiarse de las cuotas de deducción por los años en los que ya no tenga la posesión material y directa del inmueble.