Nuestro experto, el abogado Stefano Gorla ([email protected]) responde a las preguntas de los lectores sobre la casa.
Pregunta de Darío : Soy propietario de un apartamento que pertenece en un 50% a mi esposa y nos gustaría alquilarlo. La propiedad está ubicada en Anagni (FR) y, dado que este Municipio está catalogado como vivienda de alta tensión en relación a la última resolución CIPE de 2004, nos gustaría alquilarla a una tarifa acordada para aprovechar las recientes ventajas fiscales con el cupón seco.(Irpef al 10-15% del monto del contrato, sin sellos ni impuestos de registro, etc.). Sin embargo, la Municipalidad no se ha adherido a ningún Pacto Territorial de renta a tarifa pactada, pero yo sabía que aún podíamos firmar este contrato tomando como referencia los convenios firmados "en el Municipio demográficamente homogéneo más cercano" incluso fuera de la región (Decreto Interministerial 14 / 07/2004). Logré encontrar los acuerdos de los municipios vecinos de Valmontone y Lariano (con menos habitantes), Frosinone (con aproximadamente el doble de habitantes), Frascati y Gaeta con aproximadamente el mismo número de población residente. Los municipios vecinos que tienen aproximadamente el mismo número de habitantes que Anagni (21.000), como Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, aún no han firmado los acuerdos territoriales.¿Crees que puedo referirme a los acuerdos de un municipio más pequeño (como Valmontone, que es más barato) o Frascati (que tiene el mismo número de habitantes pero está más distante que Valmontone)? Me gustaría tu opinión al respecto, sobre todo me gustaría encontrar un acuerdo territorial para las rentas pactadas más adecuado a mi caso y que me mantenga a salvo de cualquier disputa por parte de la Agencia Tributaria.
Respuesta: La no firma de los convenios en los Municipios involucrados en los arrendamientos a una tasa pactada hace que la identificación de las reglas aplicables a nivel operativo sea incierta. En todo caso, corresponderá a quienes impugnen (incluida la Administración Tributaria) la referencia a un convenio en lugar de a otro acreditar la presunta infracción por parte del contribuyente. Sin embargo, al hacer la elección es recomendable seguir las condiciones de homogeneidad y proximidad identificadas por el Decreto Interministerial, que deben ser coexistentes. Es mejor evitar, por tanto, la referencia a acuerdos firmados por un municipio más pequeño, prefiriendo en cambio los acuerdos estipulados por el municipio demográficamente homogéneo más cercano .
Pregunta de Egidio V .: ¿Es posible apoderarse del usufructo de una propiedad?
Respuesta : De conformidad con el art. 555 del Código de Procedimiento Civil, el embargo podrá tener como objeto, además de los bienes, también derechos inmobiliarios que afecten a los propios bienes. Por tanto, la jurisprudencia ha admitido el embargo del usufructo de un inmueble (sujeto a las limitaciones de la primera vivienda para Equitalia), señalando que no existe prohibición de transferencia, como es el caso de los derechos de uso y residencia estrictamente personales. Cabe señalar, sin embargo, que dicho apego está destinado a ser ineficaz al final del usufructo, es decir, habitualmente, al fallecer el usufructuario forzoso, cuando el bien vuelve a la plena disponibilidad del propietario desnudo. Según la jurisprudencia, de hecho, el acreedor que se apodera del usufructo no puede reclamar la división de la propiedad con respecto al propietario desnudo, como ocurre en cambio cuando las propiedades se ejecutan en copropiedad.
Pregunta de Antonella D .: Hace unos 5 años compré una propiedad en Catania, en la que viví hasta hace unos meses y en la que resido actualmente. Ahora vivo permanentemente fuera de la ciudad y quiero alquilar la propiedad. Ya hice arreglos con un inquilino que no tiene la intención de transferir la residencia a la propiedad. ¿A qué me enfrento, en términos de impuestos y pago, si mantengo mi residencia en la propiedad?
Respuesta : Para aprovechar los descuentos en la primera viviendaes suficiente trasladar la residencia al Municipio - por lo tanto también a otra casa ubicada allí - en la que se ubica la propiedad en un plazo de 18 meses, de lo cual queda claro que no hay incompatibilidad con el alquiler de la propiedad comprada, especialmente si el inquilino no a su vez tiene intención de trasladar allí su residencia. Es diferente el caso de las deducciones de los gastos por intereses de la hipoteca, que presuponen la ocupación efectiva del inmueble por parte del propietario, y que por tanto en caso de arrendamiento están destinadas a desaparecer.