Nuestro experto, el abogado Stefano Gorla ([email protected]) responde a las preguntas de los lectores sobre el condominio
Pregunta de Nadia DR.: Me gustaría saber si puedo colocar una casa móvil en el jardín de 250 metros cuadrados de mi casa utilizando las estructuras existentes de electricidad, agua, gas, aguas grises y negras. ¿Tengo que solicitar permisos en el municipio donde vivo?
Respuesta: El término casa móvil indica un módulo de vivienda prefabricado y transportable que necesita estar conectado a las redes existentes. Por lo tanto, se puede colocar dentro de instalaciones de alojamiento turístico específicamente utilizadas, o incluso en áreas de propiedad privada donde las conexiones son posibles. Dado que no se pueden clasificar como bienes raíces, las casas móviles no están sujetas a las regulaciones de planificación del permiso de construcción, pero de acuerdo con el Decreto Presidencial 380/01 aún es necesario solicitar a la Municipalidad una opinión técnica previa antes de su posicionamiento y vinculación.
Pregunta de Gino S.: Soy un condominio en un edificio de unos 30 apartamentos construido en 1978 que pronto será sometido a una adaptación según la directiva de la UE 2012/27 que consiste en la instalación de válvulas termostáticas en cada radiador. Luego de una inspección por parte de los técnicos del sector, nos informaron que nuestros radiadores (convectores) no son aptos para el montaje de las mencionadas válvulas, por lo que también es necesaria su sustitución, y que además de las bombas de recirculación, es necesaria su sustitución. también de nuestra caldera a gas, que funciona perfectamente. Los técnicos dicen que es vieja y que una caldera vieja no es adecuada para el nuevo sistema. ¿Es posible que todo esto sea necesario en un edificio de más de 38 años, asumiendo un gasto tan elevado como tener que abrir una hipoteca por encima de los sesenta?
Respuesta: Las obligaciones de adaptar el sistema de calefacción de los condominios a las disposiciones comunitarias afectan igualmente a todos los edificios equipados con un sistema centralizado, sean recientes o muy anticuados. El gasto, por tanto, puede ser enorme en relación al tipo de intervenciones que son necesarias para que el sistema sea conforme, dado que muchas veces no es suficiente o no es técnicamente posible limitarnos a la instalación de válvulas termostáticas, pero es necesario renovar profundamente la planta, con el consiguiente impacto en los costos. En alivio parcial de estos desembolsos forzosos, el Estado ha concedido deducciones fiscales del 50% por el ajuste del sistema de calefacción, incrementadas al 65% en caso de nuevas intervenciones encaminadas al ahorro energético; además, muchos municipios han destinado fondos como contribución a los gastos que tendrán que afrontar los ciudadanos . La única excepción prevista por el Legislador se refiere a los impedimentos de carácter técnico, ante los cuales la instalación de las válvulas termostáticas, que implican intervenciones masivas de adaptación del sistema, resultaría excesivamente onerosa o extremadamente compleja. En este sentido, sería necesario obtener una declaración adecuada de la Compañía convocada para evaluar la intervención; de lo contrario, los condominios deberán instalar válvulas termostáticas en sus hogares.
Pregunta de Gianfranco N .: Para desconectarme del sistema de calefacción central, ¿cuáles son las sanciones que enfrento? ¿Todavía tengo que pagar un porcentaje al condominio? Y hasta que punto
Respuesta: Antes de la llamada “ Reforma del Condominio“El problema de la desconexión del sistema centralizado ha sido objeto de amplio debate por parte de la jurisprudencia; el último párrafo actual del art. 1118 cc representa hoy una síntesis de las opiniones formadas al respecto. Por lo tanto, es posible desconectarse del sistema centralizado de calefacción y aire acondicionado, siempre que no existan desequilibrios operativos significativos o aumentos de costos para los otros condominios. El condominio que decida proceder con el desplazamiento quedará así exento del pago de los gastos ordinarios (consumo y mantenimiento ordinario), quedando obligado a contribuir a los costos de mantenimiento extraordinario y cumplimiento del sistema.
Pregunta de Orazio: ¿Es posible unir dos departamentos en condominio que no sean contiguos ni superpuestos, colocados en un mismo piso, el primero de dos en total, uno opuesto al otro, separados por la galería, creando un corredor exterior al edificio paralelo a la galería? En la práctica, un corredor externo, que conecta los dos departamentos, como un balcón cubierto.
Respuesta: Para unir dos unidades inmobiliarias ubicadas en una misma planta, es necesario explotar las partes comunes del edificio, como el propio balcón o, como en el presente caso, la zona sobre la que crear el nuevo corredor exterior. Para ello es imprescindible el consentimiento unánime de la asamblea., llamado a evaluar la concesión de uso exclusivo de las partes comunes a un solo propietario o posiblemente, cuando sea posible, la compra de la propiedad común por parte del condominio en cuestión. En cualquier caso, de conformidad con el art. 1122 cc, están prohibidas las obras que dañen la seguridad, estabilidad y decoro del edificio . Para permitir cualquier evaluación por parte de la asamblea, se debe dar aviso previo al Administrador antes de iniciar los trabajos.