La mayoría de las familias italianas todavía ven la compra de una propiedad, en particular la primera casa, el mejor lugar para desembarcar sus ahorros. En algunos casos la elección está orientada hacia una casa aún en construcción, que sin duda puede ofrecer ventajas: menor costo (generalmente un 10% menos que una casa ya construida), la posibilidad de realizar cambios para que responda mejor a la propia. necesidades, mayor personalización porque es posible intervenir en la elección de acabados y otros detalles, modernidad en la distribución de espacios y en las soluciones técnicas adoptadas, especialmente en lo que respecta al ahorro energético - además de la predisposición a las tecnologías modernas (Internet, banda ancha, domótica, TV vía satélite, etc.).
Sin olvidar que el valor del inmueble en el mercado sigue siendo superior durante un buen número de años, que durante mucho tiempo no tendrá que sufrir reformas, que costará menos en mantenimiento y calefacción gracias a los sistemas constructivos actuales y que la empresa está obligada a asegurar. la edificación durante 10 años contra defectos de construcción ; además, con este tipo de compra puedes disfrutar de las ventajas de la primera vivienda y pagar el IVA al 4% en lugar del 10% .
Sin embargo, es importante prestar la máxima atención durante las negociaciones previas a la compra de una vivienda sin terminar, consultando o contactando con consultores y expertos del sector en caso de dudas, para evitar el riesgo de perder irremediablemente las sumas. anticipado. De hecho, la legislación para la protección de los compradores de inmuebles en construcción es aún poco conocida por los particulares y está sujeta fundamentalmente al cumplimiento, más o menos escrupuloso, por parte de los constructores.
Cuales son los riesgosDada la inversión de gran capital, es muy importante brindar herramientas de protección para prevenir todo tipo de imprevistos. Cuando se firma un precontrato para la compra de un inmueble aún por construir, uno se expone al riesgo de perder el capital invertido, en el caso de que la constructora quebrara, por ejemplo . Esto conduciría inevitablemente a la imposibilidad de obtener la entrega del inmueble objeto del contrato con la (mínima) esperanza de obtener la devolución de las sumas abonadas como anticipo.
Cuando el constructor ya no puede cumplir con las obligaciones contraídas con los proveedores y los bancos, los acreedores no tienen más remedio que acudir al tribunal por quiebra . La suspensión de la obra que sigue (o el riesgo de perder la propiedad de la vivienda recién comprada, en virtud de la llamada acción de revocación concursal) afecta inevitablemente a la relación entre el constructor y los aspirantes a propietarios de las viviendas en construcción, quienes así se convierten a su vez acreedores concursales en relación con los anticipos pagados por un inmueble que, con toda probabilidad, nunca llegarán a ser propietarios.
Por tanto, la única solución viable sería participar, junto con los demás acreedores del Fabricante, en el procedimiento concursal para obtener la devolución parcial de las sumas abonadas. Sin embargo, la presencia de importantes acreedores -como el Estado por los impuestos evadidos o los bancos por los enormes préstamos otorgados y no honrados- frustra efectivamente los intentos de los compradores individuales de obtener la devolución del precio anticipado al fabricante.
Son muchas las posibles ventajas de comprar una propiedad en construcción: desde el menor costo en comparación con el de una ya construida al 4% de IVA subsidiado, hasta una mejor eficiencia energética.
Las protecciones de la leyPara superar este delicado problema, que en algunos casos ha visto a más de una familia perder su hogar, Decreto Legislativo 122/05 , con la que el Legislador ha preparado herramientas de protección que pueden evitar consecuencias en detrimento de los compradores de inmuebles a construir , si el constructor no logra mantener lo pactado.
Además, con el llamado Decreto de la Cámara (o Decreto Ley No. 47/14), se realizaron adiciones textuales mínimas pero significativas , que finalmente desentrañaron algunas cuestiones interpretativas que la jurisprudencia tuvo que abordar. La legislación se aplica a los contratos estipulados entre una parte tradicionalmente considerada "fuerte" (la empresa constructora o cooperativa de construcción) y una parte considerada "débil" (el particular o miembro de la cooperativa).
Por lo tanto, nos preguntamos si las estrictas obligaciones impuestas al fabricante ( emisión de una fianza y una póliza de seguro, necesidad de indicaciones específicas en el contrato, etc.) podrían de alguna manera ser eludidas por esto ante sujetos privados que no son muy conscientes de su derechos o incluso dispuestos a cederlos solo para comprar la "casa de sus sueños".
Precisamente para evitar episodios de abuso por parte de un posible fabricante incorrecto, el Decreto de la Cámara sancionó la inalienabilidad de los derechos por parte del comprador , en el sentido de que, independientemente de la voluntad de las partes, cualquier disposición contraria a la ley debe entenderse como no es válido.
Esto significa, por ejemplo, que la renuncia previa a la garantía privada , denominada "fianza" , que prevé la devolución , por parte de un banco, de las cantidades abonadas por el comprador en la desafortunada hipótesis de imposibilidad de la construcción , no tendría valor. completado: el comprador siempre y en todo caso puede solicitarlo. Asimismo, siempre tendrá derecho a emprender acciones legales por no emitir la fianza, aunque haya renunciado expresamente a ella.
Para garantizar a los compradores, el Legislador con el Decreto de la Cámara de 2022-2023 sancionó la inalienabilidad de los derechos por parte del comprador, independientemente de los acuerdos que haya firmado más o menos inconscientemente.
El papel de los bancosEl constructor, consciente de la obligación que le impone la ley de proteger, mediante la intervención de los bancos, la inversión inmobiliaria de los particulares, podría por tanto intentar eludir la legislación, haciendo que el comprador firme, de forma más o menos consciente, una declaración. a renunciar a sus derechos, lo que debe impedir que se hagan valer ante los tribunales las legítimas pretensiones de garantía del sujeto particular.
El Decreto de la Cámara, que establece la inalienabilidad del derecho a la garantía de devolución a favor del comprador , impide efectivamente que esto suceda ya que, aunque el fabricante logre obtener la firma de la declaración de renuncia, dicha declaración no tendría valor. Por el contrario, el particular siempre puede acudir al Tribunal para hacer valer su derecho a que el fabricante le emita la garantía de devolución .
Es evidente, además, que las aspiraciones de quienes se preparan para comprar un inmueble en construcción podrían verse frustradas por la quiebra de la constructora, con el riesgo de perder los anticipos pagados entre tanto. Para no incurrir en este gravísimo daño, el Constructor debe emitir una garantía bancaria que garantice al comprador la devolución de las cantidades adelantadas . Es igualmente obvio que la solicitud de restitución presupone la presentación de recibos de pago, mientras que las cantidades pagadas "en negro" no pueden ser reembolsadas: el banco, de hecho, no puede ser llamado a reembolsar pagos de los que no hay rastro " escrito ". Para que se pueda solicitar el reembolso al Banco, es necesario en todo caso que el estado de crisis del constructor se manifieste en toda su gravedad, a través de la ejecución hipotecaria de los inmuebles en construcción o el sometimiento a concurso de acreedores u otros procedimientos concursales.
Además, incluso si el comprador ha obtenido del banco el reembolso de los anticipos al constructor que ha incumplido entre tanto, el comprador que, antes de la firma del contrato definitivo, ha utilizado la propiedad como su residencia principal o, según lo especificado por el Decreto de la Cámara, de su cónyuge o un familiar, tiene el derecho de tanteo para comprar la propiedad al precio final alcanzado en la eventual subasta.
En 2005 y 2022-2023, la legislación estableció la obligación del fabricante de contar con una garantía fiduciaria y una póliza de seguro en defensa del comprador.
Política obligatoria y fondo solidarioPara evitar, entonces, que cualquier quiebra comprometa la posibilidad de obtener una compensación del fabricante en caso de defectos graves en el inmueble vendido, de conformidad con el art. 1669 del Código Civil italiano, existe la obligación de contratar una póliza de seguro de diez años. El Decreto no dice nada sobre el monto a asegurar, pero es claro que la efectividad de la protección no puede separarse de una garantía en una medida al menos correspondiente al precio pagado. El legislador quiso entonces proteger a las familias del riesgo de perder la casa que acaba de entregar el constructor mientras tanto se declaró en quiebra, siempre que se haya pagado un precio razonable y la propiedad se haya utilizado como residencia principal del comprador .del cónyuge o también de los familiares (así, por último, el Decreto de la Cámara).
Finalmente, tras los numerosos casos de imposibilidad de recuperar las sumas pagadas tras la quiebra de la constructora, se estableció un fondo de solidaridad territorial , con la disposición de cotizaciones obligatorias a cargo de las propias constructoras.
Agradecemos al abogado Stefano Gorla ([email protected]) por la colaboración