¿Qué puede pertenecer a un apartamento (garaje, bodega, almacén …)? ¿Puede la relevancia relacionarse tanto con una primera casa como con una segunda? ¿Y en la misma propiedad puedes tener dos? ¿Qué beneficios disfruta la pertinencia? ¿Y si quiere venderlo por separado? Recopilamos múltiples preguntas de diferentes lectores y se las pasamos a nuestro experto.
- Las preguntas de algunos lectores son respondidas por el abogado Stefano Gorla - [email protected]
1 ¿Qué puede pertenecer a un apartamento? Inmuebles, especialmente inmuebles, destinados permanentemente por el propietario para el mejor disfrute o decoración del apartamento: garajes, bodegas, áticos, patios, terrazas, etc. siempre que sean de titularidad exclusiva.
2 ¿Relevancia solo para la primera casa o también para la segunda casa? De acuerdo con la ley, se asume que la compra de la propiedad principal también incluye los accesorios relacionados y esto ya sea la casa en la que se reside o con respecto a las segundas residencias.
3 ¿Es posible tener dos electrodomésticos en la misma casa? Cuanto más "rico" sea el equipamiento de la casa, más electrodomésticos podrá comprar: terrazas, sótanos, buhardillas, plazas de aparcamiento, etc.
4 ¿Se puede crear relevancia después de la compra? Los accesorios pueden ser objeto de escrituras separadas o relaciones legales: es posible adquirir un accesorio después de la compra de la propiedad, por ejemplo, comprando las cajas disponibles para los condominios al Constructor después de haber terminado de pagar la casa.
5 ¿Qué concesiones disfrutas? Las primeras viviendas gozan de un tratamiento fiscal especialmente favorable tanto en el momento de la compra como en lo que respecta a la imposición de los impuestos locales, sin embargo la legislación fiscal vigente limita las pertenencias de la primera vivienda, que solo pueden afectar a tres categorías catastrales distintas; más allá de los límites de la ley, el contribuyente pierde los beneficios y está obligado a pagar los impuestos en su totalidad.
6 ¿Qué sucede si desea vender un aparato por separado? La escritura de compraventa sólo puede tener como objeto una pertinencia, como en el caso en que el propietario de un apartamento venda la caja a terceros; al hacerlo, la relevancia anterior ya no estará subordinada al apartamento del vendedor y las dos propiedades se registrarán a nombre de dos propietarios distintos.
En el lenguaje común, el término relevancia se usa con bastante frecuencia para indicar algunos elementos normalmente conectados a nuestros hogares, como el garaje o el sótano. Así, por ejemplo, en el momento de la escritura, el Notario nos informa que también estamos comprando los enseres mientras que, una vez que se han convertido en propietarios, la Autoridad Tributaria exige el pago de impuestos sobre la vivienda y los enseres relacionados.
A veces, entonces, las partes comunes de un edificio de condominios se indican como accesorios, aunque de manera incorrecta. De hecho, existen accesorios excluidos del grupo de partes comunes (por ejemplo, espacios de estacionamiento disponibles para condominios en un área de propiedad exclusiva) y partes comunes que no pueden definirse como accesorios en un sentido técnico (por ejemplo, tuberías hidráulicas no susceptibles de uso separado). ). Entonces veamos qué se entiende realmente por pertenencias y cómo se regulan, recordando que cuanto más conozcas tus derechos, más derecho tendrás a ejercerlos.
Hay que hacer una premisa: la disciplina de las pertenencias está contenida en unas reglas sintéticas dentro del Código Civil , que reflejan el estilo y responden a las necesidades de la época de la promulgación (1942). Sin embargo, el incesante trabajo de interpretación y aplicación de las normas, que realizan diariamente los Tribunales, ha permitido adecuar las normas a las innovaciones tecnológicas, reconociendo por ejemplo la calidad de relevancia para las radios de los automóviles.
Según el art. 817 cc el propietario tiene el derecho de asignar permanentemente un bien para un mejor disfrute o mayor dignidad que otro bien; piense, por ejemplo, en la comodidad de tener un garaje cerca de su casa. Desde un punto de vista subjetivo, la pertinencia presupone, por tanto, la propiedad por parte del mismo propietario tanto del principal, generalmente inmueble, como del que pretendía servirlo de forma permanente o, más raramente, del acuerdo entre dos propietarios diferentes; Se entiende también que la utilidad se refiere a la cosa y no a la persona. A nivel objetivo debe existir entre los dos bienes, ya completos y útiles en sí mismos, una restricción de instrumentalidad jurídica y económica de modo que estén sujetos al mismo régimen jurídico. Cuando en cambio dos elementos están conectados material y estructuralmente,para que uno no pueda existir sin el otro (como el ascensor o la caldera con respecto al edificio del condominio), no se crea un vínculo pertinente que presupone, por el contrario, la unidad y funcionalidad de los bienes individuales.
Para la constitución del vínculo de pertenencia por parte del propietario no se requieren formas solemnes, bastará una manifestación inequívoca de voluntad. Sin embargo, dado que la forma escrita es necesaria para los contratos inmobiliarios, es una buena práctica mencionar el establecimiento o la exclusión de los accesorios relacionados con las propiedades cubiertas por el contrato.
De acuerdo con la ley (art.818 del código civil) se asume que la compra del inmueble principal (apartamento) también incluye los electrodomésticos relacionados (garaje, bodega, buhardilla, etc.) y si es la casa en la que se reside , el cd primera vivienda, ambas respecto a segundas viviendas. Cuanto más "rico" sea el equipamiento de la casa, más electrodomésticos podrá comprar : terrazas, sótanos, buhardillas, plazas de aparcamiento, etc. Curiosamente, sin embargo, la legislación fiscal actual limita los accesorios de la primera casa, que solo pueden afectar a tres categorías catastrales distintas. Entonces, paradójicamente, si mi primera vivienda tiene dos cocheras, una será considerada una pertinencia y la otra… como una segunda vivienda. La razón de esto debe identificarse en el trato fiscal especialmente favorable que disfrutan las primeras viviendas , tanto en el momento de la compra, como en lo que respecta a la imposición de impuestos locales como los taxis . Más allá de los límites de la ley, el contribuyente pierde las concesiones y está obligado a pagar los impuestos locales en su totalidad: en el ejemplo anterior, el segundo garaje descontará el TASI como una segunda vivienda. Si por regla general las pertenencias siguen a la propiedad, no obstante es posible prever lo contrario sin formas solemnes, siempre que sea expresa e inequívocamente, sin señalar en absoluto el carácter accesorio o de otro modo de la relevancia para el activo principal.
De hecho, es posible que las pertenencias sean objeto de actos o relaciones jurídicas independientes (artículo 818, segundo párrafo, del Código Civil italiano). En este caso, la exclusión de la restricción de pertenencia puede indicarse en la escritura de compraventa del apartamento o la escritura puede tener como objeto solo una pertinencia., como en el caso de que el propietario venda la caja a un tercero. Al hacerlo, la restricción pertinente es evidentemente menor tanto a nivel subjetivo (habrá dos propietarios distintos) como objetivo (la caja ya no está esclavizada al apartamento del vendedor). Un caso particular de exclusión de la fianza anexa lo da la ejecución hipotecaria únicamente de la vivienda, aunque por ley puede extenderse a las pertenencias. En todo caso, la Ley protege a los terceros que de buena fe crean que también han comprado los enseres, siempre que su escritura sea anterior a la que los excluye (artículo 818, tercer párrafo, del Código Civil italiano) y, a la inversa, les impide la creación ilícita de pertenencias sobre bienes de terceros (artículo 819 del Código Civil).
Por otro lado, también es posible adquirir una propiedad después de la compra de la propiedad, por ejemplo comprando las cajas disponibles para los condominios al Constructor después de haber terminado de pagar la casa . Los siguientes han sido considerados pertinentes por la jurisprudencia, entre otros: el patio y la terraza de propiedad exclusiva, los garajes propios, los frescos de un edificio histórico. En cualquier caso, no es posible reducir a una simple lista los bienes que, desde el punto de vista del derecho civil, pueden asumir la calidad de pertenencias, si no a modo de ejemplo. Sin embargo, hay dos categorías de propiedades comúnmente consideradas accesorios, los áticos y los espacios de estacionamiento, que han preocupado a los jueces durante décadas, en un intento por determinar su pertinencia.
Si en algunos casos puede parecer obvio que el ático pertenece al propietario del último piso del edificio, en otras ocasiones pueden surgir amargas disputas entre los condominios , como en el caso en el que el ático es utilizado por todos como almacén o cuarto de secado. Para que el ático esclavice la unidad inmobiliaria en el piso de abajo, su única función debe ser aislar y proteger el apartamento del calor, el frío y la humedad. Si por el contrario tiene dimensiones y características estructurales que permitan su uso como compartimento independiente, se debe presumir que es propiedad en condominio.
Es aún más compleja la investigación sobre la naturaleza de los estacionamientos de los condominios, cuya relación de relevancia con las viviendas está incluso establecida por la Ley que obliga a la Constructora, ante la licencia de obra, a destinar un área específica del edificio a estacionamiento.. De acuerdo con la jurisprudencia, a los condominios se les debe garantizar el derecho de uso del área destinada a estacionamientos, que sin embargo pueden seguir siendo propiedad del Fabricante o de terceros; no necesariamente, por lo tanto, los estacionamientos pasan a ser propiedad exclusiva de quienes los utilizan o de las partes comunes del condominio. Dentro del límite que establece la ley, se prohíbe vender un departamento sin transferir simultáneamente el uso del estacionamiento; por otro lado, la prohibición recae sobre la porción adicional de tierra no sujeta a la restricción de destino prevista por la ley.
También se reconoce la calidad de relevancia de la caja con respecto a la residencia principal, incluso si las dos propiedades se arrendan con diferentes contratos del mismo propietario a un solo inquilino. Lo relevante es, de hecho, la idoneidad de la caja para satisfacer las necesidades de los ocupantes del piso y en este caso las dos propiedades estarán sujetas al mismo régimen legal. En cambio, la calidad de relevancia fue excluida por los Jueces con respecto a las entradas de autos, de carácter administrativo, los áticos de diferentes departamentos, las propiedades en comunión, los pisos del edificio del condominio, los tendederos del condominio, el acantilado frente a la casa, en tan similar a una propiedad estatal.