Contenido procesado
- La propuesta de compra
- El contrato preliminar o de compromiso
- La transcripción del preliminar
- Los controles a realizar en la etapa preliminar
La propuesta de compra y el contrato preliminar son dos términos que escuchamos muy a menudo cuando hablamos de una venta inmobiliaria. Pero que son ¿Qué efectos tiene uno y qué efectos tiene el otro?
La propuesta de compra
La propuesta de compra es técnicamente la declaración que hace el comprador de que quiere comprar una propiedad determinada a un precio determinado. Por lo general, la declaración se realiza sobre la base de un formulario preimpreso proporcionado por la agencia inmobiliaria con la que se está contactando. La propuesta de compra suele ir acompañada del pago de una suma de dinero como depósito, que queda bloqueada durante toda la vigencia de la propuesta. La principal diferencia entre una propuesta de compra y una propuesta preliminar es que la primera contiene compromisos vinculantes para el comprador pero no para el vendedor. Aunque el comprador ha pagado el depósito, el vendedor es libre de evaluar otras propuestas mientras tanto. Solo cuando la propuesta de compra es aceptada por el vendedor, se convierte en un contrato de venta preliminar.
El contrato preliminar o de compromiso
También dicho compromiso, la venta preliminar es el contrato por el cual las partes, vendedor y comprador se comprometen a concluir la venta, indicando los tiempos y métodos. El preliminar, a diferencia de la propuesta de compra (hasta que el vendedor la acepte), vincula a ambas partes. El contrato preliminar es, por tanto, un contrato real que obliga a ambas partes a firmar el contrato definitivo. Cuando la propuesta del comprador es aceptada por el vendedor, es con la firma de este último que se concluye la venta preliminar, que tendrá las cláusulas indicadas en el texto preimpreso de la propuesta de compra. Para atender las diversas necesidades de las partes, se puede firmar un nuevo anteproyecto, más específico y articulado, que sustituye al formulario preimpreso.Así, por ejemplo, esto sucede cuando, luego de firmar la propuesta, el vendedor se da cuenta de que la casa en venta no cuenta con sistemas internos según la ley. En este caso se estipula un compromiso con contenidos distintos a la propuesta de compra.
En todo caso, el preliminar debe indicar una serie de elementos principales de la venta como son:
- el precio y la casa a comprar
- la dirección y una descripción precisa (pisos, habitaciones, etc.) con los datos del Registro de la Propiedad
- la fecha en la que se celebrará el contrato definitivo.
La firma del preacuerdo también suele ir acompañada del pago de una determinada cantidad de dinero como "depósito" que, sin embargo, a diferencia de la propuesta de compra, compromete inmediatamente a ambas partes. Siempre es preferible sacar un juego previo. Sin embargo, si necesitas firmar una propuesta de compra, es recomendable establecer una duración lo más corta posible y pagar un depósito mínimo.
La transcripción del preliminar
A pesar de la firma del preacuerdo, puede suceder que el vendedor venda el mismo inmueble a otras personas o establezca sobre él derechos reales de disfrute (por ejemplo, un usufructo) o registre hipotecas. Para evitar estas situaciones desagradables para el comprador, se garantiza el preliminar con su transcripción en los Registros de la Propiedad. La transcripción es válida como reserva real de la compra de la propiedad. Ya no es solo un acuerdo privado entre comprador y vendedor, sino que tiene validez legal para cualquiera y el vendedor, en consecuencia, no podrá vender la propiedad a otra persona, ni otorgar hipoteca sobre la propiedad, ni constituir servidumbre pasiva. o cualquier otro derecho perjudicial para el comprador. Desde el momento de la transcripción del precontrato,la propiedad está "reservada" para el futuro comprador, y cualquier transcripción o registro no tendrá ningún efecto sobre él. La transcripción debe ser realizada por el notario que haya recibido o autenticado el contrato preliminar dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato. La transcripción del preliminar conlleva unos costes extra. En particular, además de la tasa de registro, también se debe pagar el impuesto de registro fijo (200 euros), las tasas de registro fijas (35 euros), obviamente junto con la tasa de notario.En particular, además de la tasa de registro, también se debe pagar el impuesto de registro fijo (200 euros), las tasas de registro fijas (35 euros), obviamente junto con la tasa de notario.En particular, además de la tasa de registro, también se debe pagar el impuesto de registro fijo (200 euros), las tasas de registro fijas (35 euros), obviamente junto con la tasa de notario.
Los controles a realizar en la etapa preliminar
Ya en el momento de firmar el precontrato es recomendable que el comprador realice una serie de controles sobre la propiedad. La primera comprobación que se debe hacer es determinar que el vendedor prometedor que firma la venta preliminar es el propietario real. En este caso, se requiere una encuesta especial en el Conservatorio de Registros de la Propiedad, que siempre está actualizada también sobre ventas, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc. sobre una propiedad. También es importante verificar la regularidad de la construcción de la casa, si fue construida con un permiso de construcción regular, si hay solicitudes de amnistía pendientes, si es utilizable y más. Si luego compra un apartamento en un condominio,También es aconsejable ya en el momento de estipular la venta preliminar leer el reglamento del condominio y verificar si existen resoluciones de la asamblea del condominio sobre obras extraordinarias de administración y sobre todo gastos del condominio aún no pagados por el vendedor.
Los controles adicionales que se deben hacer ya en el momento de preparar el preliminar son:
- controles relativos al régimen de propiedad de las partes
- controles sobre la conformidad de los sistemas (eléctricos, hidráulicos, de calefacción, etc.) con las normas de seguridad
- verificación del cumplimiento de las regulaciones que prescriben métodos de construcción específicos (por ejemplo, las regulaciones antisísmicas)
- controles sobre las restricciones urbanísticas impuestas al suelo (por ejemplo, suelo sujeto al Plan de Ejecución Urbana o regido por acuerdos urbanísticos específicos)
- Verificaciones de las limitaciones del paisaje cultural o ambiental en las propiedades.
- Verificaciones sobre cualquier preferencia convencional o legal.
Si una vez firmado el preacuerdo una de las partes se niega sin motivo a proceder a la venta, la otra puede exigirlo al juez mediante la presentación de una demanda. Esta es la ejecución específica prevista por el art. 2932 del código civil. La sentencia del Tribunal hace "definitivo" ese preliminar: la propiedad pasa al comprador quien debe pagar el precio pactado. Como alternativa a la ejecución específica, la parte "no incumplidora" podrá solicitar, nuevamente al juez, la rescisión del contrato así como la indemnización por el daño sufrido.