Contenido procesado
- El inquilino puede subarrendar
- Alquileres cortos: el contrato "correcto" está ahí
- Alquileres cortos: qué y cómo declarar a las autoridades fiscales
- ¿Una ley para la economía colaborativa?
Rentas cortas para "turismo social", un aspecto de la economía colaborativa (literalmente, "economía colaborativa). Un fenómeno de rápido crecimiento, se basa en una idea básica "sostenible": poner nuestros activos a disposición de otros a cambio de un pago. Un modelo planetario que ha encontrado un terreno fértil en la web sobre el que desarrollarse, llegando en poco tiempo a conquistar segmentos de mercado cada vez más variados. Hoy con tan solo unos clics en tu PC o smartphone puedes compartir tu hogar, el bien por excelencia. Un anuncio en línea es visible para usuarios de todo el mundo y la oferta y la demanda se encuentran en tiempo real. Igual de inmediato es el pago, con una parte del precio pactado (aproximadamente el 3%) a pagar a la plataforma (una de las muchas) que permite este intercambio y en la que siempre hay que registrarse.
Alquileres a corto plazo: debe celebrarse un contrato entre las partes. El reglamento de condominios puede prohibir la actividad de arrendamiento. Las ganancias deben ingresarse en la declaración de impuestos.
Antes de decidirse por alquilar su apartamento, o incluso solo una habitación, es necesario verificar si existe una regulación contractual en el condominio en el que vive. Este documento, de hecho, podría prohibir este tipo de actividad (sin embargo, la prohibición debe especificarse explícitamente) y en ese caso el arrendamiento sería prácticamente imposible, a menos que todos los condominios voten unánimemente para cambiar la regulación. Sin embargo, no hay problema en ausencia de una regulación contractual. En este último caso, exactamente como ocurre con los bed and breakfasts en condominios, no es necesaria la opinión favorable de la asamblea. En cuanto a cualquier daño causado en el caso de alquileres a corto plazo a los huéspedes y su propiedad,Siempre es recomendable que el propietario del alojamiento contrate un seguro de responsabilidad civil. Algunas plataformas de corretaje en línea ofrecen paquetes primarios, que deben evaluarse cuidadosamente y, si corresponde, complementarse con una política adicional.
Quienes han firmado un contrato de alquiler no siempre pueden alquilar el apartamento o parte de él a terceros. Esto solo es posible cuando el contrato (que debe estar debidamente registrado) prevé el subarrendamiento. Si se alquila el alojamiento completo, aún se requiere la opinión del propietario, mientras que si el alquiler se limita a una o más habitaciones, es suficiente enviarle una carta certificada, con los datos del subarrendatario, las habitaciones subarrendadas y la duración del contrato.
Ley 431
Hasta la fecha, no existe ninguna ley que se ocupe de los alquileres temporales administrados por sitios web de corretaje. En términos generales, los alquileres turísticos están regulados por el párrafo 2, letra c) de la ley núm. 431 de 9 de diciembre de 1998 "Reglamento de arrendamientos y cesiones de inmuebles para uso residencial" y Código de Turismo adjunto al Decreto Legislativo 79/2011 "Arrendamientos para uso residencial con fines turísticos". Este último en el art. 53 explica cómo “(…) Los alojamientos alquilados exclusivamente con fines turísticos, en cualquier lugar ubicado, se rigen por lo dispuesto en el Código Civil sobre arrendamiento”. Y entre los tipos de contratos previstos por el art. 1571 et seq., Incluye también el "contrato de arrendamiento para uso residencial con fines turísticos", el que se aplica para alquileres temporarios.
Rentas de la tierra De acuerdo con las normas dictadas por la Tuir (Ley Consolidada del Impuesto sobre la Renta), las ganancias derivadas del alquiler total o parcial de un apartamento se incluyen en la renta de la tierra, que siempre se atribuye a quienes tienen un derecho real de goce de la propiedad. propiedad, o al dueño legítimo.
Pocas personas firman un contrato regular con los huéspedes. Incluso si la ley no se expresa adecuadamente al respecto, siempre es preferible anotar las condiciones del acuerdo, independientemente de la duración de la estadía. El más adecuado es el denominado "contrato de alquiler turístico", que se redacta por escrito y para el que se requiere el registro en la Agencia Tributaria sólo cuando el período de alquiler es superior a 30 días. Al final del contrato de arrendamiento, el propietario (o el inquilino que subarrenda) debe entregar un recibo que acredite el pago, incluido un sello fiscal de 2 euros, pero solo si el monto es superior a 77,47 euros . El pago de la tasa turística depende de la normativa regional y municipal, si bien es una buena práctica, dentro de las 48 horas siguientes a la entrega de la propiedad,comunicar (electrónicamente) a las autoridades de seguridad pública los nombres de los huéspedes, incluso si se quedan por períodos cortos.
Existen otros contratos ad hoc para alquileres turísticos, como los dos modelos elaborados por Confedilizia. El primero, para alquileres más prolongados, es el contrato de “vivienda vacacional”, que especifica la duración del contrato de arrendamiento, cancelación del contrato, monto del alquiler, costo de los gastos accesorios y cualquier monto de la fianza. El segundo tipo, denominado "fin de semana", es el que mejor se adapta al turismo social. Los términos del acuerdo incluyen todas las especificaciones del contrato de la casa de vacaciones, con la adición del acuerdo de tarifa plana de consumo (luz, agua, gas, etc …). En ambos contratos es obligatorio colocar un sello de impuestos de 10,33 euros, que es responsabilidad de las partes. El inquilino tiene la obligación de custodia de la propiedad, está obligado a observar las regulaciones del condominio y es responsable de cualquier daño.
Quienes alquilan por períodos cortos y ocasionales mediante el contrato de alquiler turístico no están obligados a abrir el número de IVA.
Si por el contrario la actividad es habitual, será necesario regularizar la situación fiscal registrándose en la Cámara de Comercio y enviando la comunicación “Scia” al Municipio correspondiente.
Trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia, el arrendador debe declarar el producto de la actividad a las autoridades fiscales: debe anotarse en la declaración de impuestos bajo el epígrafe "Rentas de la tierra". Mientras que en el caso de subarrendamiento, el inquilino ingresará los ingresos en el rubro "otros ingresos".
Es posible beneficiarse de una deducción a tanto alzado del 5%, mientras que los gastos de la web intermediaria o los de “gestión”, como los gastos de limpieza de las habitaciones, no son deducibles.
Como alternativa al impuesto sobre la renta de las personas físicas, puede optar por el cupón seco: los ingresos del negocio están sujetos a la tasa del 21%.
Es difícil evaluar las consecuencias que tiene el modelo de economía colaborativa en el mercado actual. En casi todos los casos, de hecho, quienes alquilan su vivienda no emiten ningún recibo y por tanto evaden a las autoridades fiscales. Además del daño a las autoridades fiscales, este modus operandi perjudica a los hoteleros profesionales y, en general, a todos aquellos para quienes la hospitalidad representa la principal fuente de ingresos. Por ello, el pasado mes de marzo, un grupo de parlamentarios presentó a la Cámara de Diputados un proyecto de ley para regular la economía colaborativa. La ley, que actualmente consta de 12 artículos, además de promover la economía colaborativa, tiene como objetivo regular el aspecto tributario. De hecho, la ley establece que los ingresos que perciben los usuarios operativos a través de la plataforma digital,denominada "renta de la economía colaborativa no profesional" se indica en una sección específica de la declaración de impuestos. «Para ingresos de hasta 10.000 euros producidos a través de plataformas digitales - leemos en el art. 5 - se aplica un impuesto del 10 por ciento. Las rentas superiores a 10.000 euros se acumulan con las rentas del trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia y se les aplica la tarifa correspondiente ”. También existe un registro electrónico nacional específico que lleva la Autoridad de Defensa de la Competencia, al que deben registrarse todas las plataformas de intermediación y cuya consulta será pública y gratuita.000 euros producidos a través de plataformas digitales, como se indica en el art. 5 - se aplica un impuesto del 10 por ciento. Las rentas superiores a 10.000 euros se acumulan con las rentas del trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia y se les aplica la tarifa correspondiente ”. También existe un registro electrónico nacional específico que lleva la Autoridad de Defensa de la Competencia, al que deben registrarse todas las plataformas de intermediación y cuya consulta será pública y gratuita.000 euros producidos a través de plataformas digitales, como se indica en el art. 5 - se aplica un impuesto del 10 por ciento. Las rentas superiores a 10.000 euros se acumulan con las rentas del trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia y se les aplica la tarifa correspondiente ”. También existe un registro electrónico nacional específico que lleva la Autoridad de Defensa de la Competencia, al que deben registrarse todas las plataformas de intermediación y cuya consulta será pública y gratuita.un registro electrónico nacional especial que lleva la Autoridad de Defensa de la Competencia, al que deben registrarse todas las plataformas de intermediación y cuya consulta será pública y gratuita.un registro electrónico nacional especial que lleva la Autoridad de Defensa de la Competencia, al que deben registrarse todas las plataformas de intermediación y cuya consulta será pública y gratuita.