Una de las transacciones más importantes desde el punto de vista económico para las familias es la compra de la vivienda, que en la mayoría de los casos implica contratar un préstamo hipotecario con un banco. Con tipo fijo, variable o mixto, con una duración mínima de 5 y máxima de 30 o 40 años, las características del préstamo varían según las necesidades personales y de un banco a otro. Sin embargo, una vez estipulado, el contrato de préstamo no significa que se pueda "cambiar" quizás con el tiempo para beneficiarse de las condiciones económicas más favorables que ofrece el mercado actualmente. En este caso, hablamos de subrogación o portabilidad del préstamo.
La subrogación o portabilidad del préstamo es un procedimiento que se introdujo en Italia con la ley no. 40 de 2007, también conocida como Ley Bersani y que prevé la posibilidad de traspasar la hipoteca sin costo de un banco a otro que posiblemente cree mejores condiciones. En esencia, con la subrogación, literalmente, puede transferir el contrato de préstamo existente de un banco a otro, cambiando los parámetros del préstamo en sí, cerrando así la hipoteca anterior e iluminando una nueva con un nuevo banco, pero utilizando la hipoteca original. . Todo esto sucede sin que el prestatario pague multas o cargos,por tanto, es una operación muy ventajosa para el cliente. Pero, ¿cómo comprobar si conviene subrogar el préstamo a otro banco? Hay algunos elementos a tener en cuenta. En primer lugar, es necesario comprobar con precisión las condiciones y costes del préstamo que ya estás amortizando, luego el tipo aplicado, los gastos, las cuotas y el capital residual. En segundo lugar, es bueno entender cuáles son las ventajas que quieres obtener con la subrogación del préstamo, por ejemplo si quieres pagar cuotas mensuales o semestrales más bajas o si quieres ahorrar en intereses. Una herramienta importante para comprender qué oferta bancaria es adecuada para usted son los comparadores,de las calculadoras que hay en internet y que permiten en unos pocos clics identificar todas las ofertas hipotecarias de los distintos bancos previstas en un período de tiempo determinado. No obstante, máxima atención al utilizar comparadores porque es necesario verificar su fiabilidad real. Así que el consejo es contactar siempre con el banco elegido y chequear, tarjeta en mano, la posibilidad o no de realizar la subrogación.
Con la subrogación se puede sustituir la duración, el spread, el tipo de tipo de interés aplicado, pero no el capital residual, es decir , el importe que aún queda por devolver, que debe ser el mismo que existía con el antiguo banco. Con la subrogación, el nuevo banco se hace cargo del crédito y todas sus garantías, incluida la hipoteca. Por ley, el banco que originalmente desembolsó el préstamo está obligado a aceptar la transferencia y debe otorgar la autorización dentro de los 30 días para no incurrir en multas y sanciones. Por el contrario, el banco absorbente también puede rechazar la transacción.
Además de la subrogación, las herramientas que se pueden utilizar para modificar un contrato de préstamo son la renegociación (también llamada renegociación) y el préstamo de reemplazo. La renegociación es la herramienta que permite cambiar las características del préstamo existente de acuerdo con el banco, en particular el tipo de tasa de interés, el tamaño y la duración del préstamo. A diferencia de la subrogación, no cambias de banco sino que cambias algunas condiciones contractuales del préstamo que estás pagando. En cuanto a la subrogación, sin embargo, en el caso de renegociación, que debe solicitarse con escritura escrita al banco que tiene el deber de responder, no existen gastos ni otras comisiones bancarias. Finalmente, al reemplazar la hipoteca, se puede cancelar la hipoteca anterior.encender uno nuevo en otro banco para aprovechar condiciones financieras más favorables y posiblemente para obtener más liquidez para cubrir las necesidades financieras. Piense en aquellos que contratan una hipoteca para la compra de su primera vivienda y luego necesitan un préstamo extra para realizar reformas. Cuando decidas considerar esta ruta, es bueno saber que tendrás que pagar al banco original una penalidad por amortización anticipada y también puede ser necesario cancelar la hipoteca anterior, que tiene un costo considerable. A estos gastos hay que añadir los nuevos a pagar para contratar la nueva hipoteca y los gastos de notaría ya que es necesario estipular un nuevo contrato.