Propiedad desnuda: casa en usufructo y en préstamo. Limitaciones, derechos y deberes

Dos formas de regular el uso gratuito de la propiedad ajena. Con limitaciones, derechos y deberes de las partes involucradas en ambos casos.

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Legislación sobre usufructo y préstamo
Que es el usufructo y que conlleva
Que es el préstamo y que implica
Facsímil de contratos de usufructo y préstamo

Estas dos fórmulas de uso de la propiedad ajena se rigen por limitaciones que regulan las relaciones entre las partes involucradas, estableciendo condiciones, derechos y deberes. Ciertamente el usufructo es el más común. Al leer los anuncios inmobiliarios, por ejemplo, seguramente te habrás topado con espléndidas viviendas vendidas a precios ventajosos, a veces hasta un 50% menos que el valor de mercado.

En muchos casos, sin embargo, estos anuncios contienen una condición que justifica el menor costo: la venta se refiere, de hecho, a la propiedad pura . Esto significa que la propiedad es ocupada por otras personas, en virtud del llamado usufructo, un derecho real de goce según el cual un sujeto, llamado usufructuario, puede disponer de un bien perteneciente a otro sujeto por un período limitado de tiempo, para decir el dueño desnudo . Para poder vivir efectivamente en la casa, el propietario desnudo que adquiera el inmueble deberá esperar a que finalice el usufructo, cuya duración es limitada y que en todo caso expira con la muerte del usufructuario.

El préstamo gratuito , en cambio, como establece el Código Civil, es el contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un bien mueble o inmueble, para que pueda ser utilizado para un tiempo o uso determinado, con la obligación de devolverlo . cosa recibida. El préstamo es esencialmente gratuito , ya que cualquier compensación constituiría un arrendamiento.

En condominio

En cuanto a las relaciones con el condominio, el usufructuario participa habitualmente en las asambleas y también puede expresar su voto, pero con algunas limitaciones que dicta el Código Civil.

En general, el prestatario, en cambio, se equipara al arrendatario y, por tanto, puede participar en las reuniones, limitándose a votar solo unas pocas resoluciones, concretamente las relativas a los costes y métodos de gestión de los servicios de calefacción y aire acondicionado. Además, podrá intervenir, sin derecho a voto, en las resoluciones relativas a la modificación de los demás servicios comunes.

Legislación sobre usufructo y préstamo

Ambos se rigen por el Código Civil: usufructo por el art. 981, 978-1020; el préstamo de los artículos 1803-1814. Para el primero, el ex art. 1158 y 1159 (usucapione) y art. 1153, párrafo 3 (usufructo derivado de la posesión de buena fe de bienes muebles). Para el segundo, en concreto, el artículo 1810 especifica que “si no se ha pactado un plazo, ni éste resulta del uso al que iba a destinarse la cosa, el prestatario está obligado a devolverla tan pronto como lo solicite el fiador”.

Que es el usufructo y que conlleva

Como prevé el artículo 978 del Código Civil, el usufructo puede establecerse de tres formas diferentes: por ley, mediante acuerdo entre las partes y por usucapione.
El primer caso, por ley, se configura con el usufructo legal a favor de los padres sobre el patrimonio de los hijos, alcanzable a condición de que los frutos recibidos del usufructo estén destinados al mantenimiento de la familia, la educación y la crianza de los hijos.
El usufructo también puede establecerse mediante un acuerdo entre las partes, por ejemplo con un contrato o un testamento.
Finalmente, es posible establecer el usufructo por usucapione, es decir, en virtud de la posesión continuada e ininterrumpida del bien, por un plazo definido por la ley que, en el caso de los inmuebles, es igual a veinte años.
La ley también especifica que el usufructo constituido a favor de una persona jurídica no puede durar más de treinta años y que el derecho puede cesar como consecuencia de la falta de uso que dure veinte años o por la extinción de la cosa en en el que se compone.
El derecho de usufructo podrá cederse por un determinado período de tiempo o por toda su duración, salvo que esta condición esté prohibida por la constitución. Las partes pueden, en efecto, prohibir la cesión del derecho de usufructo estipulando un acto que debe transcribirse para ser válido. En cualquier caso, la cesión debe ser notificada al propietario y hasta entonces el usufructuario sigue siendo responsable solidariamente con el cesionario frente al propietario. La ley, en cambio, no permite que el usufructuario transmita temporalmente su derecho al propietario desnudo, ya que en caso de unión entre el usufructo y la propiedad en la misma persona, el usufructo mismo se extinguiría.
El Código Civil establece que el usufructuario tiene derecho a disfrutar de la propiedad y beneficiarse de ella (por ejemplo mediante el cobro de las rentas de la propiedad arrendada), si respeta el destino económico.

El artículo 67 de las Disposiciones de Ejecución, en particular, establece que "el usufructuario de un piso o parte de un piso del edificio ejerce el derecho de voto en los negocios que afecten la administración ordinaria y el simple disfrute de las cosas y servicios. común. En otros acuerdos, el derecho de voto corresponde a los propietarios, salvo en los casos en que el usufructuario pretenda ejercer el derecho a que se refiere el artículo 1006 del código (negativa del propietario a las reparaciones), o en el caso de obras u obras en virtud de Artículos 985 (mejoras) y 986 (adiciones) del Código.
En estos casos la convocatoria debe ser comunicada tanto al usufructuario como al propietario desnudo ».
El usufructuario podrá participar en la votación para el nombramiento del nuevo administrador, mientras que en caso de reconstrucción de fachada o instalación de ascensor se requerirá la presencia del propietario desnudo.
El Código especifica que el propietario desnudo y el usufructuario son responsables solidarios del pago de las contribuciones al condominio adeudadas.

En general, el usufructuario es responsable de los gastos del condominio, los relacionados con la custodia, administración y mantenimiento ordinario de la propiedad, así como los de las reparaciones extraordinarias que sean necesarias por el incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento ordinario.
Todos los demás costos extraordinarios, por otro lado, corren a cargo del propietario: reparaciones necesarias para asegurar la estabilidad de los muros principales y bóvedas, reemplazo de vigas, renovación, total o en parte significativa, de techos, pisos, escaleras, terraplenes, acueductos, muros de contención o circundantes.
La ley establece que durante el período de usufructo, el usufructuario paga al propietario intereses sobre las sumas gastadas en reparaciones extraordinarias.
Sin embargo, puede suceder que el propietario desnudo se niegue a realizar las reparaciones o retrase su ejecución: el usufructuario puede entonces realizar las intervenciones por su cuenta, solicitando luego el reembolso (sin intereses) al final del usufructo. El usufructuario es responsable de los impuestos que deben pagar quienes tengan derechos reales sobre la propiedad (imu, taxis y tari).

Usufructo y derecho de uso y residencia

En el caso de que el propietario de una propiedad no esté en condiciones de cuidarla, puede ceder el derecho de uso de la propiedad a un tercero, definido como el usuario. Con respecto al usufructo, el derecho de uso tiene limitaciones en cuanto a los frutos producidos por el bien, que pueden ser utilizados, en relación con la condición social del usuario, exclusivamente para satisfacer sus necesidades y la de su unidad familiar. Esto significa, por ejemplo, que el usuario no puede alquilar la propiedad y disfrutar del alquiler.
Similar al usufructo, pero con un rango de acción aún más limitado, es el derecho de residencia, es decir, el derecho a disfrutar de la propiedad de otra persona durante un período de tiempo limitado. La persona que se beneficia del alojamiento puede utilizarlo dentro de los límites de sus necesidades y las de su familia. También en este caso se excluye, por tanto, la posibilidad de alquilar la propiedad y obtener beneficios, así como no se permite conceder el uso de la vivienda a otros miembros de la familia.
El derecho de uso y el derecho de residencia pueden surgir de acuerdos entre las partes, de la voluntad, de la ley o, en particular en lo que respecta al derecho de residencia, de una decisión de la autoridad judicial. El caso más frecuente es el de una pareja divorciada, en el que el juez asigna el hogar conyugal, aunque sea propiedad del marido, a la esposa a quien se han confiado los hijos. Sobre este punto, conviene recordar que el artículo 540 del Código Civil, entre otras cosas, establece que "el cónyuge (…) tiene derecho a habitar la casa utilizada como residencia familiar y a utilizarla en los muebles que la acompañan, si propiedad del difunto o de los municipios. Estos derechos afectan la porción disponible y, si no es suficiente, la porción restante de la reserva del cónyuge y posiblemente la porción reservada para los hijos ".
Finalmente, tanto el derecho de uso como el derecho de residencia pueden derivarse de la usucapione, mientras que las mismas reglas se aplican a la gestión de gastos y al pago de impuestos.

Que es el préstamo y que implica

La ley establece que el prestatario, que es la persona que utiliza la propiedad ajena, está obligado a custodiar y conservar la propiedad con la diligencia de un "buen padre de familia" y puede utilizarla para el uso que determine el contrato o la naturaleza de la cosa. .
En caso de daño, incluso si es causado por un caso fortuito que podría ser reparado con anterioridad, el prestatario es responsable, mientras que no es responsable del deterioro debido al uso normal.
La ley prohíbe al prestatario otorgar el uso de la propiedad a un tercero sin el consentimiento del prestamista, que es el dueño de la propiedad. Si el prestatario no respeta estas condiciones, el prestamista tiene derecho a solicitar la devolución inmediata del inmueble y, en determinados casos, una indemnización por daños.
Si el préstamo prevé un plazo, que es obligatorio respetar, en caso de "necesidad urgente e imprevista" el prestamista puede exigir la devolución inmediata del activo. E incluso si el contrato no prevé un plazo, el prestatario debe devolver la propiedad tan pronto como el prestatario lo solicite.
En cualquier caso, el contrato de préstamo vence con la muerte del prestatario.

En cuanto al reparto de gastos, los ordinarios corren a cargo del prestatario (que se beneficia de la propiedad), mientras que el fiador (propietario) paga los extraordinarios. Si estos últimos son urgentes y necesarios, el prestatario puede adelantar las sumas y luego solicitar al propietario de la propiedad el correspondiente reembolso. Finalmente, en el caso de que el prestatario no esté al día con los pagos de los gastos comunes, el condominio puede reclamar directamente al propietario para obtener los montos pendientes. Este último, a su vez, puede emprender acciones legales contra el prestatario, para obtener tanto el reembolso como la devolución de la propiedad.