Contenido procesado
- Que es la hipoteca
- Tipos de hipoteca
- El plan de amortización
- Los costos de la hipoteca
- Cómo encontrar la mejor oferta
- La investigación del banco
- La hipoteca
- Casos especiales: amortización anticipada, subrogación y suspensión de cuotas
- Deducciones fiscales sobre hipotecas
La hipoteca es una herramienta fundamental para comprar, construir o reformar una propiedad, en particular su vivienda. La hipoteca es un préstamo a medio y largo plazo, que suele durar de 5 a 30 años. ¿Qué debe hacer para solicitar una hipoteca? ¿Cuáles son las características del préstamo? ¿Qué plazo es el adecuado para ti? ¿Qué tipos de interés puedes elegir? Aquí están todas las respuestas a las preguntas más frecuentes.
El préstamo es un contrato entre un sujeto y un intermediario , generalmente un banco, que consiste en la transferencia de una suma de dinero de un sujeto (llamado prestamista) a otro sujeto (llamado prestatario), con suposición por parte de este último. la obligación de devolver la misma cantidad de dinero al prestamista. Al tratarse de un préstamo a título oneroso, quien haya pedido prestado una suma de dinero deberá pagar intereses.
En general, el préstamo es necesario para comprar, construir o renovar una vivienda o para comprar o renovar una vivienda vacacional (segundas viviendas). Cualquiera puede solicitar una hipoteca, siempre que pueda demostrar que puede reembolsar el monto prestado a lo largo del tiempo. El monto máximo que se puede financiar es el 80% del valor de mercado del inmueble objeto de la hipoteca. el límite del 80% del valor de los bienes hipotecados o del coste de las obras a realizar se puede elevar hasta el 100%, si se dan garantías adicionales.
Las hipotecas se diferencian principalmente en los diferentes tipos de tipos de interés que se aplican. De hecho, el componente principal del costo del préstamo está compuesto por intereses, que es la tarifa del préstamo desembolsado y también depende de la duración del préstamo.
Los tipos de interés que se aplican comúnmente son: "fijo" o "variable", pero también existen otros tipos de tipos: el tipo "mixto", el "tipo tope" y el tipo "equilibrado".
- Hipoteca a tipo fijo : el tipo de interés sigue siendo el que establece el contrato durante toda la duración del préstamo. La desventaja es no poder aprovechar las reducciones en las tarifas del mercado que puedan ocurrir con el tiempo. La tasa fija se recomienda para quienes temen que las tasas de mercado suban y desde el momento de la firma del contrato quieren estar seguros de los montos de las cuotas individuales y del monto total de la deuda a devolver. Frente a esta ventaja, el intermediario a menudo aplica condiciones más onerosas que la hipoteca de tasa variable.
- Hipoteca a tasa variable : la tasa de interés puede variar en plazos predeterminados con respecto a la tasa inicial siguiendo las fluctuaciones de un parámetro de referencia, generalmente una tasa de mercado o una política monetaria. El principal riesgo es un aumento insostenible del monto de las cuotas. Con la misma duración, las tarifas variables son inicialmente inferiores a las fijas, pero pueden aumentar con el tiempo, provocando que el importe de las cuotas aumente, incluso considerablemente. La tarifa variable se recomienda para aquellos que quieran una tarifa que esté siempre en línea con las tendencias del mercado o, en cualquier caso, pueda soportar cualquier aumento en el monto de las cuotas.
- Hipoteca a tipo mixto : el tipo de interés puede cambiar de fijo a variable (o viceversa) a vencimientos fijos y / o en determinadas condiciones indicadas en el contrato. Las ventajas y desventajas son alternativamente las del tipo fijo o el tipo variable.
- Hipoteca a doble tasa: el préstamo se divide en dos partes: una con tasa fija y otra con tasa variable. La tarifa doble se recomienda para quienes prefieren una solución intermedia entre la tarifa fija y la tarifa variable, equilibrando las ventajas y desventajas de cada una.
En el corazón del contrato de préstamo se encuentra el llamado plan de amortización., a saber, el proyecto de reembolso de la deuda. El plan establece el monto, la fecha en la que debe pagarse toda la deuda, la frecuencia de las cuotas individuales (mes, trimestre, semestre), los criterios para determinar el monto de cada cuota y la deuda residual. La cuota se compone de dos elementos: ○ monto principal, que es el monto del préstamo reembolsado ○ participación de intereses, que es el interés devengado. En Italia, el plan de amortización más común es el denominado "francés", que establece que la cuota se compone de un principal creciente y una parte de intereses decreciente. Al principio, la mayoría de los intereses se pagan. Dado que los intereses se aplican al capital restante, a medida que se reembolsa el capital, el monto de los intereses disminuye y el capital aumenta.
Pero además de los intereses, también hay otros costos del préstamo a considerar. Si el préstamo es concedido por un banco, el cliente paga un impuesto equivalente al 2% del importe total, o al 0,25% en el caso de la compra de la "primera vivienda". El impuesto es retenido directamente por el banco, por lo que la suma que recibe el cliente es menor a la cantidad otorgada.
Los otros costos a considerar antes de solicitar una hipoteca al banco son:
- la compensación al intermediario por los costos de la investigación preliminar
- los costos de tasación, que pueden ser necesarios para la evaluación de la propiedad a hipotecar
- honorarios notariales por el contrato de préstamo y la inscripción de la hipoteca en los registros de la propiedad
- el costo de la prima del seguro para cubrir los daños a la propiedad y los riesgos relacionados con eventos relacionados con la vida del cliente que podrían impedirle devolver el préstamo
- interés de demora, si paga la cuota con retraso. Generalmente, prevén un aumento porcentual sobre la tasa pactada para el préstamo y van desde la fecha de vencimiento hasta el pago de la cuota.
- la tarifa anual por la gestión del expediente, los gastos de cobro de las cuotas, los gastos de envío de comunicaciones.
Para encontrar la mejor oferta hipotecaria que se adapte a sus necesidades, una herramienta útil puede ser el comprador en línea que se puede encontrar de forma gratuita en Internet y que en unos pocos clics le permite comparar ofertas de varios bancos. Un elemento importante para evaluar y comparar es la TAE (Tasa Global Efectiva Anual) , que todos los intermediarios deben publicar por ley en las Fichas Informativas.
La TAE es un resumen del coste total del préstamo, que incluye la tasa de interés (y por tanto también el margen aplicado por el intermediario) y las demás partidas de gastos (por ejemplo, gastos para la investigación de la práctica y para el cobro de la cuota). Al examinar las propuestas de los distintos bancos conviene prestar atención además de la TAE, también a otros elementos como:
- spread (para determinar el tipo de interés que se aplica a las hipotecas, los bancos utilizan tipos de referencia (los principales son Euribor y Eurirs) a los que agregan un porcentaje (llamado "spread") que varía entre 1 y 3 por ciento)
- plan de amortización
- todos los gastos
- tiempos para otorgar el préstamo
- ahorro fiscal, que puede variar en función de la composición de las cuotas (principal e intereses) establecidas en el plan de amortización.
Una vez que haya encontrado la oferta adecuada para usted, debe acudir al banco para iniciar la investigación, es decir, la fase de evaluación por parte de la entidad de crédito sobre la posibilidad real de devolver el monto solicitado, verificando los ingresos, los activos y garantías ofrecidas por el cliente para evaluar su capacidad de reembolso en el tiempo. Cada banco tiene sus propias reglas pero generalmente los documentos a presentar son:
- para empleados : original del último recibo de sueldo y copia del último formulario CU o 730 / Unico, junto con una declaración del empleador sobre la antigüedad del empleado
- para autónomos o autónomos: copia del formulario Unico, junto con el certificado de alta a un eventual registro
En apoyo de estos documentos se deberá presentar lo siguiente:
- una copia de cualquier compromiso
- el plano de planta de la propiedad que se vende con una indicación de las propiedades vecinas y cualquier accesorio
- una copia del certificado de viabilidad de la propiedad.
Por lo general, el banco al evaluar si concede o no una hipoteca abre una investigación y verifica la solvencia del solicitante. Como criterio indicativo para los bancos, el pago mensual no debe exceder un tercio del ingreso familiar neto mensual.
Para obtener el préstamo es necesario emitir una garantía efectiva. La primera garantía que requiere el intermediario es la hipoteca, que le da derecho a vender el inmueble si el cliente no puede devolver el préstamo. Para determinar el valor de la propiedad, y por lo tanto de la garantía, la propiedad primero se somete a una tasación. El cliente puede vivir en el inmueble hipotecado y alquilarlo. La inscripción de la hipoteca se realiza mediante escritura pública ante notario y otorga al banco prestamista la posibilidad, en caso de insolvencia, de satisfacer el producto de la venta del propio bien.
Generalmente, la duración del préstamo está prevista en el contrato y varía entre 20, 30 y 40 años. Sin embargo, es posible cancelar el préstamo antes de tiempo. En particular, el artículo 7 de la Ley 40/2007 (Ley Bersani) establece que no se sancionará la amortización anticipada o parcial de las hipotecas estipuladas, a partir del 2 de febrero de 2007, por particulares para la compra o reestructuración de Unidades inmobiliarias destinadas a vivienda o para el desarrollo de su propia actividad económica o profesional.
El prestatario también puede encontrarse en una situación difícil para pagar los pagos de la hipoteca. En este caso es posible solicitar su suspensión. Quienes hayan contratado un préstamo para la compra de su vivienda principal (por tanto, se excluye la segunda vivienda) pueden solicitar al banco la suspensión del principal de las cuotas por un plazo máximo de 12 meses (y solo una vez) antes del 31 de diciembre de 2022-2023. pagos mensuales. No hay comisiones ni intereses de mora. Cuando expira el período de suspensión, se reanuda el plan de amortización y obviamente se amplía la duración del préstamo. Puede solicitar la suspensión de las cuotas del préstamo en caso de:
- cese de la relación laboral subordinada con carácter fijo o indefinido (salvo en casos de cese consensuado, por límite de edad con acceso a pensiones de vejez, despido por justa causa o motivo subjetivo justificado, dimisión del trabajador no por justa causa)
- suspensión o reducción de la jornada laboral por un período de al menos 30 días, pendiente también de la emisión de medidas de autorización para tratamientos de apoyo a la renta (es decir, redes de seguridad social en derogación, despidos, etc.
- muerte
- discapacidad o condición grave o no autosuficiente que se haya presentado.
Quienes contrataron una hipoteca para comprar una casa pueden transferirla de un banco a otro que ofrezca mejores condiciones, sin gastos y costos adicionales. En este caso se habla de subrogación del préstamo, introducido con la Ley Bersani n. 40/2007. Subrogar una hipoteca significa básicamente traspasar la hipoteca del inmueble, suscrita en el contrato de préstamo, de un banco a otro que ofrece condiciones más ventajosas en cuanto a duración e intereses, pero el importe del préstamo se mantiene invariable. El banco que se haga cargo deberá hacerse cargo de los costes, gastos y cargos relacionados con la subrogación del préstamo y, por tanto, los honorarios de notario, tasación e investigación preliminar, mientras que el prestatario no tendrá que pagar ningún coste adicional. Para iniciar la subrogación del préstamo, el cliente deberá comunicar su decisión al nuevo banco,el cual realizará convenios con la entidad de crédito anterior para el inicio de la operación de subrogación de préstamos. Hay que decir que si bien el banco antiguo está obligado a aceptar la solicitud de subrogación del cliente, el banco absorbente no tiene la obligación de ofrecer el préstamo de subrogación. De hecho, algunos bancos en lugar de la subrogación también podrían proponer la sustitución del préstamo, que prevé el registro desde cero de otra hipoteca y, por tanto, cuesta mucho más que la subrogación.De hecho, algunos bancos en lugar de la subrogación también podrían proponer la sustitución del préstamo, que prevé el registro desde cero de otra hipoteca y, por tanto, cuesta mucho más que la subrogación.De hecho, algunos bancos en lugar de la subrogación también podrían proponer la sustitución del préstamo, que prevé el registro desde cero de otra hipoteca y, por tanto, cuesta mucho más que la subrogación.
Los contribuyentes que contraten un préstamo para la compra, reforma y / o construcción de su vivienda principal pueden deducir del impuesto sobre la renta, hasta el 19%, el gasto por intereses y los correspondientes gastos accesorios pagados por los préstamos hipotecarios. La hipoteca debe:
- estar estipulado en los doce meses anteriores o posteriores a la compra en sí (con excepción del caso en que se extinga el contrato original y se estipule uno nuevo por un monto que no exceda el monto residual del capital a devolver, más los gastos y cargos relacionados );
- ser proporcionado por una persona residente en Italia (o por un no residente con un establecimiento permanente en Italia) o en un estado miembro de la comunidad europea.
En el plazo de un año desde la compra, la propiedad debe ser utilizada por el comprador como residencia principal, destinada a ser la residencia habitual del mismo o de sus familiares (cónyuge, parientes en tercer grado y parientes en segundo grado). La deducción debe calcularse sobre un importe máximo de 4.000 €.
Para beneficiarse de la deducción, el contribuyente debe haber conservado los siguientes documentos:- copia del contrato de préstamo que demuestre que el préstamo fue otorgado para la compra de la vivienda principal;
- copia de la escritura de venta de la propiedad y cargos accesorios relacionados;
- recibos de pago de gastos por intereses y cargos accesorios relacionados y tarifas de revalorización.