Contenido procesado
- 1. Hipoteca: ¿de qué se trata?
- 2. Hay tres tipos de hipotecas
- Euribor, Irs y Spread
- La hipoteca
- 3. El préstamo está relacionado con el valor de la casa.
- 4. ¿Se otorga solo para la compra de una casa construida?
- BRONCEARSE
- Beneficios fiscales: lo que dice la oficina de impuestos
- ABR
- Subrogación
- 5. En el caso de registro conjunto, ¿solo puede solicitarlo uno de los propietarios?
- 6. Cálculo de tarifas
- 7. Cómo hacer una comparación correcta entre las distintas ofertas
- 8. En este período, ¿qué tipo es más conveniente?
- 9. ¿Cuál es la duración ideal?
- 10. Las garantías que necesitas
- 11. La persona que otorga el préstamo requiere un seguro.
- 12. El banco tiene la propiedad valorada
- 13. ¿En qué etapa tiene lugar la financiación?
- 14. ¿Quién elige al notario?
- 15. En caso de impago de cuotas, ¿qué ocurre?
- 16. Los documentos que se presentarán
- 17. El cierre anticipado del préstamo
- 18. Una vez finalizados los pagos, ¿qué debo hacer?
- 19. Una propiedad con hipoteca se puede vender
- 20. ¿Es posible solicitar varias hipotecas sobre distintas propiedades?
- Del notario
- Prueba de estrés
1. Hipoteca: ¿de qué se trata?
El préstamo es un préstamo a medio-largo plazo, cuya duración generalmente varía de un mínimo de 5 a un máximo de 30 años. Por lo general, se pide al banco que compre, renueve o construya una propiedad; también se puede utilizar para reemplazar o refinanciar préstamos ya obtenidos para los mismos fines. Está garantizado por una hipoteca sobre la propiedad, por lo que la definición precisa es "préstamo hipotecario". Se amortiza con el pago periódico de cuotas (mensual, trimestral, semestral o anual), incluyendo principal e intereses.
2. Hay tres tipos de hipotecas
A tipo fijo El interés se mantiene como el establecido en la firma y se mantiene constante durante toda la duración del contrato. Da la certeza de los montos de las cuotas únicas; la desventaja es la imposibilidad de poder aprovechar las reducciones posteriores a la fecha de inicio.
Tipo variable El valor cambia a vencimientos predeterminados desde el inicio, siguiendo las fluctuaciones de un parámetro de referencia, un tipo de mercado o política monetaria, generalmente el Euribor. El principal riesgo que conlleva este tipo es tener que pagar una cuota superior en el futuro. Con la misma duración, las tasas variables son inicialmente más bajas que las tasas fijas, pero pueden aumentar más tarde. Es adecuado para quienes desean un préstamo que esté siempre en línea con las tendencias del mercado o para quienes esperan recortes de tipos de interés en el futuro; al elegirlo, es necesario evaluar la capacidad, desde el punto de vista económico, de “soportar” cualquier incremento en la cuota.
Tarifa mixtaCon base en la "combinación" entre estos dos tipos principales, es posible tener préstamos que prevean la transición de tasa fija a tasa variable - o viceversa - en plazos predeterminados y / o en ciertas condiciones indicadas en el contrato, e hipotecas a tasa equilibrada que prevean una a una tasa fija y otra a una tasa variable de su elección. También existen ofertas de hipotecas a tipo variable con valor máximo, que varía en el tiempo en función de las fluctuaciones del parámetro Euribor; sin embargo, se establece un límite de contrato que nunca se puede exceder.
- Para comparar las distintas ofertas, consulte el Taeg (Tasa de porcentaje anual).
- La prueba de estrés de sus ingresos deja en claro qué plazo puede pagar.
- Evalúe cuánto aumenta el interés al aumentar
la duración.
Euribor, Irs y Spread
El primero es un valor de referencia, calculado diariamente, que indica la tasa a la que los bancos están pagando el dinero en ese momento; determina la variabilidad de la cuota en hipotecas a tipo variable. El IRS es la tasa utilizada para transacciones de tasa fija por muchos bancos, que cambia con el tiempo (y por lo tanto también la tasa consecuente), pero solo hasta el día de la escritura notarial. El diferencial representa el porcentaje que cada banco agrega al costo del dinero como sus propios ingresos.
La hipoteca
Es el derecho de garantía sobre un bien, generalmente una propiedad: asigna un derecho de tanteo sobre el bien, que sirve para proteger al acreedor contra el peligro de insolvencia. Se establece mediante inscripción en registros públicos y pesa sobre la totalidad de la propiedad que es objeto del mismo, incluidos sus "enseres" (por ejemplo, un garaje). El propietario del inmueble hipotecado puede utilizarlo libremente, es decir, para vivir, alquilar o incluso vender. Cuando se agota la deuda, también se extingue la hipoteca.
3. El préstamo está relacionado con el valor de la casa.
Generalmente el monto abonado alcanza el 80% del valor del inmueble, pero ante coberturas particulares, algunos institutos van más allá y llegan hasta el 95%. En este caso, sin embargo, casi todos los bancos empeoran sus condiciones contractuales.
4. ¿Se otorga solo para la compra de una casa construida?
No, también se puede solicitar para edificios en construcción o reformas.
BRONCEARSE
Es la tasa de interés pura que la institución financiera aplica al préstamo como porcentaje del monto total del préstamo. Esta tasa se considera "pura" porque mide los intereses a pagar en un año por el mero hecho de haber obtenido un préstamo. Se obtiene sumando la tasa de referencia (que fluctúa según los cambios del mercado) y el spread (aplicado por la institución financiera que otorga el préstamo). Cuanto mayor sea el TAN y la frecuencia de las cuotas, mayor será la tasa de financiación real.
Beneficios fiscales: lo que dice la oficina de impuestos
Residencia principal
Cuando contratas un préstamo hipotecario para comprar la vivienda principal, propia o de familiares (cónyuge, parientes en 3er grado y similares en 2do grado), es posible deducir el 19% de los gastos por intereses y cargas complementarias del impuesto sobre la renta. y tasas de revalorización, pagadas a la institución de crédito. La deducción deberá calcularse sobre un importe máximo anual de 4.000 euros y repartirse entre todos los titulares del préstamo. Para tener derecho a la deducción es necesario ser titular de la hipoteca y propietario de la vivienda.
La deducción vence:
✓ desde la fecha en que la propiedad se utiliza como residencia principal y, en cualquier caso, dentro de los dos años posteriores a la compra, si la propiedad está sujeta a obras de renovación del edificio, probadas por el permiso de construcción correspondiente o por una escritura equivalente;
✓ en el caso de la compra de una propiedad arrendada si, dentro de los tres meses posteriores a la compra, el comprador notifica al arrendatario del aviso de licencia o desalojo para la terminación del arrendamiento y si, dentro de un año de la liberación, la propiedad se utiliza como residencia principal.
La deducción es utilizable incluso si la hipoteca se obtiene en un momento diferente al de la compra. Básicamente, la compra de la vivienda puede realizarse en los 12 meses anteriores o posteriores a la estipulación del préstamo. Los intereses pagados por apertura de créditos bancarios, cesiones salariales y, en general, los intereses derivados de modalidades de financiación distintas de las relativas a contratos de préstamo, aunque sean con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles, no dan derecho a deducción.
Los intereses deducibles son exclusivamente los referidos al costo de compra del inmueble, el cual viene dado por la suma del precio de compra, los honorarios notariales y otros cargos accesorios. Por tanto, si el importe del préstamo supera el precio de compra del inmueble, será necesario cuantificar la parte de interés sobre la que calcular la deducción, utilizando la siguiente fórmula:
(Costo de compra de la propiedad + cargos auxiliares) x Gastos por intereses pagados
Capital desembolsado como préstamo
Gastos complementarios
Los gastos accesorios sobre los que se calcula la deducción son los costes necesarios para estipular el préstamo. Estos incluyen:
✓ el monto total de las sumas más altas pagadas debido a cambios en el tipo de cambio para hipotecas estipuladas en otra moneda;
✓ la comisión debida a las instituciones por sus actividades de intermediación;
✓ cargas fiscales, incluido el impuesto por el registro o cancelación de una hipoteca y el impuesto sustitutivo sobre el capital prestado;
✓ la llamada "comisión" por cuotas diferidas;
✓ costos de tasación preliminar, notarial y técnica;
✓ la sanción por amortización anticipada del préstamo (si se estipula antes del 2 de febrero de 2007).
Cuando pierdes el derecho
Se pierde el derecho a deducir el gasto por intereses en caso de traspaso de la residencia habitual; en particular, la deducción ya no puede utilizarse a partir del año siguiente a aquél en el que la casa ya no se utilice como residencia principal para uno mismo o los miembros de su familia. Si, en el futuro, la propiedad vuelve a ser utilizada como residencia principal para uno mismo o para los miembros de su familia, será posible comenzar a beneficiarse de la deducción nuevamente.
El derecho se mantiene aun cuando el contribuyente transfiera su residencia a un Municipio adyacente a aquél donde se ubica el lugar de trabajo. Si cesan los requisitos laborales que motivaron el traslado de la residencia habitual, a partir del año siguiente ya no se podrá disfrutar de la deducción.
El contribuyente no pierde el derecho a deducir si traslada su residencia por motivos laborales. El contribuyente que se traslada a un hospital o institución sanitaria también retiene el beneficio fiscal, siempre que no alquile el inmueble.
Los que se trasladan al extranjero
Con la circular no. 17 / E de 24 de abril de 2022-2023 la Agencia Tributaria precisó que el derecho a deducir el gasto por intereses del préstamo para la compra de la unidad inmobiliaria para ser utilizado como residencia principal también pertenece al contribuyente que tenga una relación laboral en un Estado en el extranjero, incluso si se alquila la misma casa.
Sin embargo, es necesario que:
✓ se hayan cumplido todas las condiciones previstas por la ley para poder beneficiarse de la deducción, con especial referencia al traslado de la residencia habitual a la propiedad en el plazo de un año desde la compra;
✓ se mantienen las necesidades laborales que motivaron el cambio de residencia habitual;
✓ el contribuyente no ha comprado una propiedad para ser utilizada como residencia principal en el país extranjero de residencia.
Fuente: sitio web de la Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
ABR
Es un indicador muy valioso que resume el costo total del préstamo incluyendo la tasa de interés - y por lo tanto también el spread aplicado por el intermediario - y las otras partidas de gastos, como por ejemplo los costos de investigación preliminar y cobro de la cuota. La gran ventaja de la TAE es su uso a efectos comparativos porque al comparar este valor entre dos hipotecas se adquiere inmediatamente la idea de cuál cuesta más y cuánto.
Subrogación
Con la subrogación, también conocida como subrogación o portabilidad, el préstamo contratado con un banco se "transfiere" a otro, con posibilidad de modificar sus parámetros (salvo las partes involucradas y el monto de la deuda residual); todos los gastos corren a cargo del nuevo banco. Con el préstamo de reposición, en cambio, se firma un nuevo préstamo con otro banco, con todos los gastos que implica un nuevo contrato.
Sí, pero los propietarios del inmueble que no sean titulares de la hipoteca deben acordar otorgar el registro de la hipoteca a favor del banco.
Generalmente son la suma de un índice de referencia, el diferencial o porcentaje de las ganancias del banco y cualquier prima de riesgo adicional, vinculada a la persona física o jurídica que solicita el préstamo.
7. Cómo hacer una comparación correcta entre las distintas ofertas
El mejor indicador sintético del costo de una operación es el APR (Tasa Anual Efectiva Global), que expresa el costo efectivo de un préstamo, tomando en cuenta el TAN (Tasa Nominal Anual, tasa de interés) y todas las comisiones y gastos incurridos para obtener el préstamo y pagar las cuotas. Para comparar - y elegir - entre las distintas ofertas, se puede solicitar a los bancos consultados el “Folleto Informativo Europeo Estandarizado” que resume claramente las características del préstamo en un “marco resumen” de las principales condiciones económicas.
8. En este período, ¿qué tipo es más conveniente?
La conveniencia depende sustancialmente de varios factores, por ejemplo, la duración del préstamo y el perfil económico financiero personal, la estabilidad de los ingresos en el tiempo. Antes de solicitar un préstamo, es recomendable evaluar detenidamente los ingresos para determinar el monto mensual disponible una vez restados los gastos ordinarios. Es aconsejable que la cuota no supere un tercio de la renta disponible, para poder hacer frente a los gastos corrientes, imprevistos y las futuras reducciones de ingresos. En principio, el TAN de una hipoteca a tipo variable es normalmente más bajo que el de una tasa fija inicialmente, pero durante la vida del préstamo el tipo variable puede fluctuar significativamente dependiendo del crecimiento del parámetro de referencia.
9. ¿Cuál es la duración ideal?
Es uno de los elementos que determina el monto del pago de la hipoteca. Este se compone del principal más los intereses: a la misma cantidad del préstamo y del tipo de interés, cuanto menor sea la duración, más caras serán las cuotas pero menor la participación referida a intereses; por el contrario, cuanto mayor es la duración, mayor es la parte de interés, pero con una tasa menor. Debe establecerse teniendo en cuenta las propias capacidades económicas de "convivencia pacífica" con la deuda.
10. Las garantías que necesitas
Siempre se solicita una hipoteca sobre la propiedad que se financia. Normalmente es suficiente tener un ingreso adecuado para sustentar la cuota periódica de reembolso pero pueden ser necesarias garantías adicionales para contener el riesgo crediticio (fondo de garantía para préstamos de primera vivienda;
garantías de firma; garantías financieras).
11. La persona que otorga el préstamo requiere un seguro.
Por ley es obligatorio que los inmuebles pignorados en garantía estén asegurados con pólizas contra los riesgos de incendio, rayo y explosión: quien contrata el préstamo puede elegir libremente entre la suscripción de una póliza propuesta por el banco financiador, que puede estipularse sin coacción a favor del banco, o la presentación de una cobertura de seguro similar ya vigente o por estipular con una compañía de seguros ajena y con fianza a favor del banco. También existen pólizas opcionales que aseguran a quienes obtienen el préstamo de otros riesgos (generalmente desempleo, invalidez o muerte).
12. El banco tiene la propiedad valorada
Profesionales encargados de realizar la tasación del inmueble con el fin de estimar su valor.
13. ¿En qué etapa tiene lugar la financiación?
Después de la estipulación, generalmente mediante cheque de caja a nombre del vendedor, pero los métodos pueden variar dependiendo de si el banco está presente o no en la etapa
de firma de la escritura de compra.
14. ¿Quién elige al notario?
Para la venta de una propiedad residencial, el notario es elegido generalmente por el propietario. Es diferente el caso de las operaciones de portabilidad por subrogación, donde el notario es elegido por el banco ya que el mismo corre con el costo.
15. En caso de impago de cuotas, ¿qué ocurre?
Se proponen al cliente las soluciones más adecuadas para seguir cumpliendo los compromisos adquiridos, por ejemplo ampliando la fecha de vencimiento del préstamo para aligerar la carga de la cuota o suspendiendo la amortización del principal durante un tiempo determinado. También existen acuerdos entre ABI y asociaciones de consumidores que permiten, ante la ocurrencia de determinadas condiciones (como la pérdida involuntaria del trabajo), soluciones de flexibilidad para extender o acortar la duración del préstamo o suspender el pago de cuotas por un período. .
16. Los documentos que se presentarán
Documentación personal (datos personales e ingresos) y relativa a la propiedad (escritura de origen, planta, levantamiento catastral).
17. El cierre anticipado del préstamo
Siempre se permite la amortización anticipada del préstamo (mediante el pago de la totalidad del capital residual), al igual que está permitido reducir parcialmente la deuda.
Los préstamos hipotecarios estipulados a partir del 2 de febrero de 2007 no pueden estar sujetos por ley a ninguna sanción por reembolso anticipado. Para todos los demás,
la pena máxima varía según el momento en que se produzca la extinción.
18. Una vez finalizados los pagos, ¿qué debo hacer?
Después de la última cuota, el banco emite documentación para comunicar el plazo del préstamo. Siempre corresponde a la entidad de crédito notificar al conservatorio la extinción y la solicitud de cancelación de la hipoteca en un plazo de 30 días.
19. Una propiedad con hipoteca se puede vender
El comprador puede hacerse cargo del préstamo preexistente y hacerse cargo del vendedor en el pago de las cuotas, o bien la venta se produce con la extinción simultánea del préstamo original.
20. ¿Es posible solicitar varias hipotecas sobre distintas propiedades?
Sí, pero siempre respetando los requisitos para el desembolso del préstamo.
Del notario
El otorgamiento del préstamo es escritura pública, a ser estipulada ante notario. Lo exige la ley, tanto para poder registrar la hipoteca sobre el inmueble, como para atribuir la exigencia de un "título ejecutivo" a la escritura pública: significa que si el deudor no cumple con sus obligaciones, no es necesaria una condena. Para la ejecución del contrato simplemente el acto. Se trata del gasto más caro, con variaciones según la zona geográfica, la tarifa del profesional y sobre todo el importe de la inscripción hipotecaria. Los gastos incluyen tanto los honorarios del notario por estipular el contrato de préstamo como los gastos incurridos por el profesional en nombre del cliente (por ejemplo, el registro y cancelación de la hipoteca). Es mejor pedir primero un presupuesto exacto.
Prueba de estrés
Para entender a qué nos puede enfrentar el abono, se realiza este sencillo cálculo. Las llamadas cuotas de subsistencia se restan de los ingresos netos mensuales, es decir, lo que se necesita para pagar facturas y gastos varios. El monto restante corresponde al "poder de compra mutua", esencialmente la solidez contractual de quienes quieran solicitar el préstamo: debe ser al menos 1,5 veces el pago mensual.