Contenido procesado
- Identificar el tipo de trabajo
- ¿Qué práctica necesitas hacer? aquí están las diversas posibilidades
- A) Comunicación de inicio de actividad libre de edificación - CIA o CIAL (de conformidad con el artículo 6 párrafo 3 del Decreto Presidencial 380/2001)
- B) Permiso de construcción
- C) Notificación de inicio de actividad - DIA
- D) Notificación certificada de inicio de actividad - SCIA
- Ahora llame a un diseñador y comience su proceso
- Pagar en cuotas
Identificar el tipo de trabajo
Para saber cuál es el procedimiento burocrático correcto a seguir, es necesario identificar la "clase" a la que pertenecen las obras a realizar. Se hace referencia al Decreto Presidencial 6/6/2001 n. 380 - más conocida como la Ley de Construcción Consolidada - que, en virtud del Título 1 art. 3, contiene
las definiciones de las intervenciones.
Mantenimiento ordinario - Incluye todas las intervenciones de edificación que se refieren a la reparación, renovación y sustitución de los acabados de los edificios y las necesarias para integrar o mantener en eficiencia los sistemas tecnológicos existentes.
Mantenimiento extraordinario - Se clasifican así todas las obras y modificaciones que sean necesarias para renovar y reemplazar partes estructurales de los edificios, así como para crear e integrar servicios higiénico-sanitarios y tecnológicos, siempre que no alteren los volúmenes y superficies de las unidades individuales. bienes raíces y no implican cambios en el uso previsto.
Restauración y rehabilitación conservadora - Incluye intervenciones constructivas encaminadas a preservar la estructura del edificio y asegurar
su funcionalidad mediante un conjunto sistemático de obras que, atendiendo a los elementos tipológicos, formales y estructurales del propio organismo,
permitan sus usos previstos. compatible con ellos. Estas intervenciones incluyen la consolidación, restauración y renovación de los elementos constitutivos del edificio, la inserción de elementos y sistemas accesorios requeridos por las necesidades de uso, la eliminación de elementos ajenos al organismo constructivo.
Rehabilitación de edificios - Intervenciones dirigidas a transformar los organismos de la edificación a través de un conjunto sistemático de obras que pueden conducir a un organismo de edificación total o parcialmente diferente al anterior. Estas intervenciones incluyen la restauración o reposición de algunos elementos constitutivos del edificio, la eliminación, modificación
e inserción de nuevos elementos y sistemas. La rehabilitación del edificio también incluye las que consisten en demolición y reconstrucción con el mismo volumen y forma que la preexistente, salvo las innovaciones necesarias para la adecuación a la legislación antisísmica; (modificado por Decreto Legislativo N ° 301 de 2002).
Obra nueva - Incluye todas las intervenciones edificatorias y de transformación urbana del territorio que no pertenecen a las categorías anteriores. Se considerarán los siguientes: la construcción de edificios -sobre rasante o subterráneo- la ampliación de los existentes fuera de la forma existente, y las intervenciones pertinentes, que las normas técnicas de las herramientas urbanísticas, en relación a la zonificación y valor ambiental y paisajismo de las áreas, califican como intervenciones de obra nueva, es decir, que implican la construcción de un volumen superior al 20% del del edificio principal.
¿Qué práctica necesitas hacer? aquí están las diversas posibilidades
Una vez que haya clasificado su tipo de intervención, puede identificar la práctica de construcción correspondiente. El camino que requiere su renovación, por lo tanto, lo indica el Ayuntamiento. Si lo prefiere, puede contactar inmediatamente a un profesional para una consulta preliminar: él indagará en su nombre y lo asistirá en el proceso de documentación y prácticas. Porque sacarlo no siempre es fácil y en cualquier caso seguirá siendo necesario el diseñador, salvo en los casos de mantenimiento ordinario. Considere también que recientemente se han introducido innovaciones burocráticas mediante el Decreto Legislativo 69/2013 “del hacer”.
A) Comunicación de inicio de actividad libre de edificación - CIA o CIAL (de conformidad con el artículo 6 párrafo 3 del Decreto Presidencial 380/2001)
Se requiere para aquellas intervenciones extraordinarias de mantenimiento que se refieren a cambios en la estructura de distribución de los apartamentos, obtenidos con la demolición y nueva construcción de muros divisorios internos. Las obras no deben afectar a las partes estructurales del edificio, implicar un aumento de unidades inmobiliarias (por ejemplo, la división de un apartamento en dos o más unidades) o parámetros de planificación urbanística (como un aumento de la superficie útil del apartamento).
• La "Comunicación" consta de una parte que debe ser cumplimentada y firmada por el propietario (u otra persona con derecho a la propiedad)
y un informe técnico jurado elaborado por un técnico cualificado; este último esencialmente declara la conformidad de lo que desea lograr con la ley
edificio actual, urbanismo y saneamiento.
• Las obras pueden iniciarse al mismo tiempo que la presentación del expediente en el Municipio.
• Al finalizar, al finalizar el trámite, el técnico calificado presentará los documentos de actualización catastral.
Atención
Es necesario verificar que las leyes autonómicas no dispongan lo contrario, ya que las Regiones con estatuto ordinario tienen derecho a extender el uso de esta comunicación a futuras intervenciones constructivas, con respecto a lo dispuesto en la legislación nacional.
B) Permiso de construcción
Es una autorización administrativa otorgada por el Ayuntamiento, que permite la actividad edificatoria
cumpliendo con las herramientas de edificación y urbanismo. Con carácter general, están sujetas
al "Permiso" las siguientes intervenciones:
• obra nueva
• reestructuración urbana
• rehabilitación de edificios que conducen a una organización del edificio total o parcialmente diferente a la anterior y que implican un aumento de unidades inmobiliarias, cambios de volumen,
forma, elevaciones o superficies; y, limitado a los edificios incluidos en las zonas homogéneas A (centros históricos), que implican cambios en el uso previsto.
• Sin embargo, la legislación permite a las Regiones definir las intervenciones adicionales que requieren.
la emisión previa del permiso de construcción.
• La solicitud de permiso debe estar firmada por el solicitante y debe incluir los
gráficos indicados en el Reglamento de Edificación, debidamente firmados por un técnico calificado.
Además, también se pueden solicitar otras autorizaciones.
• El expediente es examinado por una comisión técnica municipal y, si dentro del plazo establecido, esta no pronuncia el "silencio-asentimiento": se puede iniciar la obra.
• Salvo algunos casos, la expedición del Permiso de Obra implica el pago a la Municipalidad de una contribución, que es acorde con la incidencia de los cargos de urbanización y el costo de construcción.
• Como permiso emitido, el inicio de las obras debe ser comunicado dentro de un año (dos si la autorización fue otorgada antes de la entrada en vigor del Decreto Legislativo 69/2013); mientras que la finalización de las obras se comunicará dentro de los tres años contados a partir de la fecha de registro del inicio de las obras.
Con referencia a las intervenciones:
• de edificios nuevos
• de reconstrucciones o elevaciones, (totales o parciales)
• que puedan afectar las condiciones de seguridad, higiene, salubridad, ahorro energético de los edificios existentes y sistemas instalados Dentro de los quince días siguientes a la finalización de las obras , la solicitud de expedición del certificado de viabilidad deberá presentarse en la ventanilla única de obra, acompañada de la documentación que acredite la ejecución regular de las obras (certificaciones de planta, apilamiento, declaraciones del director de obra y de la empresa, certificado de ensayo estructuras, …).
• Dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la solicitud, el gerente o gerente de la oficina municipal competente, después de cualquier inspección del edificio y verificada la documentación entregada, emite el certificado de viabilidad.
• Después de 30 días en vano, el plazo para la formación del consentimiento silencioso es:
• 30 días cuando el proyecto basado en el Permiso de construcción se acompaña de la opinión de ASL;
• 60 días en caso de autodeclaración de conformidad del proyecto con la normativa higiénica y sanitaria. l Una vez transcurridos los términos para la formación del consentimiento silencioso, la usabilidad se considerará liberada.
C) Notificación de inicio de actividad - DIA
Con algunas excepciones, es una alternativa al permiso de construcción.
• La legislación permite a las Regiones con estatuto ordinario ampliar o reducir el ámbito de aplicación. En algunas regiones, también se pueden construir nuevos edificios con este documento (el Dia con poderes extendidos se conoce como SuperDia).
• Dia sigue el mecanismo de consentimiento tácito: una vez comunicada a la Administración Pública la intención de iniciar las obras, el sujeto, habitualmente a los 30 días (según las Regiones), puede iniciarla dando aviso.
• El propietario de la propiedad, o quien tenga derecho a presentar el Dia, al menos 30 días antes del inicio de las obras, entrega el "informe" en la ventanilla única, acompañado de planos de diseño y un informe detallado firmado por un diseñador calificado. , que certifica la conformidad de las obras a realizar con los instrumentos urbanísticos aprobados y la normativa de edificación vigente, así como el cumplimiento de la normativa de seguridad y saneamiento.
• Para que las intervenciones se realicen en un área restringida, es necesario obtener la correspondiente autorización previa de la organización para la protección de la restricción. l En un plazo de 30 días a partir de la fecha del protocolo, la oficina técnica municipal podrá solicitar ampliaciones o impedir el inicio de las obras (por falta de documentación o por discrepancias con respecto a la normativa y / o herramientas de planificación).
• Una vez finalizada la intervención, el diseñador emite un certificado de inspección final, que debe presentarse en la ventanilla única, que acredita la conformidad de los trabajos realizados con el proyecto.
• Al mismo tiempo entrega el recibo de presentación del cambio catastral, resultante de las obras realizadas, y la declaración de que los mismos no han dado lugar a cambios en la clasificación catastral.
• Dentro de los 15 días siguientes a la finalización de las obras, en cuanto al Permiso de Obra en
caso de ser necesario, la solicitud de emisión del certificado de viabilidad deberá presentarse en la ventanilla única.
• Dia no debe confundirse con una autorización: de hecho se trata de una autodeclaración por parte del cliente de la obra, aunque acompañada de informe y proyecto; por tanto, resulta más responsable del particular y del técnico, que de la administración pública que, en este caso, sólo verifica los requisitos.
Atención
En Lombardía para las intervenciones de:
• nuevo edificio
• ampliación
• reestructuración
• vivienda recuperación del ático como alternativa al Permiso de Construcción, es posible recurrir al Dia (antiguo régimen de concesión), de conformidad con el art. 41 de la Ley Regional 12/05 (la denominada Dia onerosa o SuperDia).
• Corresponderá al titular de la intervención elegir uno u otro.
Si el apartamento es un edificio de apartamentos
Si la unidad inmobiliaria afectada por la intervención es parte de un edificio en condominio y las obras se refieren a partes comunes, se requiere el consentimiento del condominio. Es el caso de obras que atañen a la fachada del edificio, como cambiar o abrir una nueva ventana. l No es necesario el consentimiento del condominio, sin embargo, para las obras que, aunque involucren partes del edificio de propiedad común, están comprendidas en las disposiciones del art. 1102 del Código Civil. Este artículo especifica que cada condominio puede usar las partes comunes siempre que no altere el destino, no cause daños y no impida que otros las usen de acuerdo con su derecho. Pero las diferentes interpretaciones de esta regla a menudo han dado lugar a desagradables disputas entre condominios. l Por este motivo es recomendable pedir siempre el consentimiento del condominio, en cualquier caso.
D) Notificación certificada de inicio de actividad - SCIA
Se introdujo con el Decreto Legislativo 78 del 31/05/2010 (convertido en ley nº 122 del 30/07/2010). Con el Dl 70 de 13/05/2011 (convertido en ley 106 de 12/07/2011), se precisó que la Scia sustituye a la Dia para todas las intervenciones constructivas a que se refiere el art. 22 párrafos 1 y 2 de la Ley de Edificación Consolidada.
• Para dar algunos ejemplos, la Scia puede presentarse para las siguientes intervenciones:
• Obras extraordinarias de mantenimiento no factibles con la CIA, por exceder la lista a que se refiere el párrafo 2 del art. 6 del Decreto Presidencial 380/2001;
• Trabajos extraordinarios de mantenimiento que involucran renovaciones y / o reemplazo de partes estructurales de edificios, división de unidades inmobiliarias, cambios en el uso previsto
con un aumento de los estándares;
• Obras extraordinarias de mantenimiento no incluidas en la lista a que se refiere el apartado 2 del art. 6 del Decreto Presidencial 380/2001
por exceder estas disposiciones);
• Trabajos conservadores de restauración / rehabilitación;
• Eliminación de barreras arquitectónicas, mediante la creación de artefactos que alteran la forma del edificio;
• Construcción de aparcamientos subterráneos adjuntos o dentro de
los volúmenes existentes;
• Demoliciones, rellenos y excavaciones.
• Las obras pueden comenzar junto con la presentación de la Scia en la ventanilla única de construcción. Al finalizar el trabajo, que debe realizarse dentro de los tres años a partir de la fecha de registro, se debe entregar un aviso de finalización del trabajo y un certificado.
Ensayo de las obras realizadas, con recibo adjunto del cambio catastral.
Ahora llame a un diseñador y comience su proceso
Un técnico es indispensable para todos los trabajos que requieren un proyecto y también para aquellos que requieren que se entregue un informe técnico a la Municipalidad. Un requisito fundamental es que esté autorizado para el ejercicio de la profesión, por lo que está inscrito en una orden profesional (topógrafo, arquitecto, ingeniero).
1) Contrata a un profesional:considerando que será la persona de contacto de todos los involucrados en una renovación (incluido el Municipio), elija una persona de confianza a quien pueda encomendar el diseño y también la correcta gestión de las obras. Como garantía para ambos, deberá firmar una carta de cita ("pliego de condiciones"), en la que se identificarán los servicios solicitados al profesional, los honorarios, las formas de pago, los tiempos de realización de los distintos servicios y en general todos los cargos. y las obligaciones que incumben a cada uno de los dos. Para la reforma de un apartamento, se acostumbra encomendar al mismo profesional las tareas de: diseñador, jefe de obra, coordinador de seguridad en la fase de diseño y ejecución, presentación de prácticas de edificación y actualización de situación catastral al finalizar la obra.
2) establecer inmediatamente el presupuesto de gastos y comunicarlo al diseñador; Por tanto, las propuestas de proyectos tendrán en cuenta este aspecto. Considere que debe sumar el honorario del técnico: una vez derogadas las tarifas profesionales referidas anteriormente, hoy se requiere que el diseñador presente al cliente una estimación detallada de sus costos, indicando el grado de complejidad del servicio prestado y la política de responsabilidad. civil (obligatorio).
3) Elige el proyectoy luego definir con el técnico toda la solución en cada detalle, para no dejar márgenes de discreción durante la ejecución de la obra. De hecho, en ocasiones las modificaciones realizadas en obra implican repercusiones en cascada sobre todo el proyecto, así como un aumento de costes y resultados finales que no cumplen con las expectativas iniciales. ADQUIRIR EL PLAN DE SEGURIDAD Y COORDINACIÓN (PSC): es elaborado por el coordinador de seguridad durante la fase de diseño. El PSC y los adjuntos relacionados (estimación de costos de seguridad, programa de trabajo, evaluación de riesgos) siempre deben adjuntarse a cada solicitud de estimación. Hacer que el profesional responsable elabore el CÁLCULO MÉTRICO: es una relación detallada de las obras que pretendes contratar.Se deberá entregar a las empresas copia del documento para la formulación de sus presupuestos; le permitirá recibir ofertas homogéneas y comparables.
4) Designa la empresa luego de evaluar el aspecto económico y luego de verificar la idoneidad técnico-profesional. Es una obligación impuesta al cliente (o al director del proyecto, si es designado) por la legislación vigente para la seguridad de las obras. Las empresas deben mostrar al cliente diversos documentos (detallados en el Anexo XVII del Decreto Legislativo 81/2008), incluido el registro en la Cámara de Comercio con objeto social relacionado con el tipo de contrato y el documento único de regularidad de contribución - DURC - válido. Tenga en cuenta que la ley n. 98/2013 para la conversión del decreto “del fare” extendió la vigencia de este documento de 90 a 120 días (para los emitidos con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, es decir, el 21/8/2013). En caso de duda, la elección deberá recaer en otra empresa.
5) Firmar el contrato con la empresa, definiendo el objeto de la obra (es recomendable adjuntar la oferta-presupuesto), el monto pactado, los tiempos de ejecución, las formas de pago y, en general, todos los cargos y obligaciones a cargo de la empresa y el cliente.
6) Verifique la práctica de construcción:antes de iniciar las obras, asegurarse de que se haya presentado a la Municipalidad el correspondiente trámite de construcción y que hayan transcurrido los plazos legales para iniciar las obras; incluso si el diseñador se ocupa de estos aspectos, es bueno estar informado. En el caso de un archivo CIA o SCIA, el trabajo puede comenzar inmediatamente después de que se haya completado el registro del archivo. Se debe guardar una copia del archivo en el sitio. RECUERDE LA NOTIFICACIÓN PRELIMINAR, que se utiliza si se espera la presencia, aunque no simultáneamente, de al menos dos empresas (por ejemplo, plomero y albañil) en el lugar. Antes del inicio de las obras, el jefe de obra en caso de ser designado, en caso contrario el propio cliente, deberá enviar este documento (que deberá ser elaborado de acuerdo con el Anexo XII del Decreto Legislativo81/08) a la autoridad local de salud y a la Dirección Provincial de Trabajo territorialmente competente. Se debe publicar una copia de la notificación en el sitio y debe ser claramente visible.
7) Inicio de las obras: la empresa contratista puede iniciar la obra. El director de obra será el responsable de verificar la correcta ejecución de las obras y el cumplimiento de los términos del contrato. En cambio, será tarea del coordinador de seguridad durante la fase de ejecución verificar que las condiciones generales de seguridad se mantengan en el sitio. Por último, no olvidemos el papel fundamental que debe desempeñar el cliente: su presencia activa en todas las fases del proceso, según las competencias específicas, es uno de los requisitos previos fundamentales para el éxito de cualquier proyecto de rehabilitación.
8) Fin de la intervención: para concluir el trámite técnico-administrativo, cuando sea necesario, se deberá presentar al Ayuntamiento lo siguiente: l Comunicación de terminación de obra firmada por el cliente; l Certificado de prueba firmado por el técnico; l Solicitud del certificado de viabilidad; l Notificación de cambio catastral (DOCFA) en la Agencia de Tierras (ex Catastro).
Seguridad: un aspecto a compartir
El cliente está obligado a garantizar las condiciones de seguridad de la obra y debe recurrir a profesionales experimentados y empresas calificadas. El Decreto Legislativo norte. 81/2008 le reserva un papel importante para la seguridad en el sitio de construcción, imponiendo obligaciones y responsabilidades precisas. La elección de empresas y la planificación de las obras deben realizarse según criterios que garanticen la seguridad de los trabajadores. Durante el diseño de la obra, en previsión de al menos dos empresas aunque no estén presentes al mismo tiempo en la obra, el cliente deberá designar al Coordinador del diseño (profesional con calificación específica), quien colaborará con el diseñador (las dos figuras pueden coincidir) y deberá Elaborar el plan de seguridad y coordinación. Antes de confiar el trabajo a la empresa,El cliente también debe designar al coordinador de seguridad durante la fase de ejecución (profesional con calificación específica) quien, a través de controles, verifica la implementación del PSC y las condiciones generales de seguridad del sitio.
Pagar en cuotas
Los tiempos y formas de pago se establecen con convenios privados, pero recuerde que estos aspectos también deben ser especificados en las citas con el profesional y la empresa, de hecho, solo con documentos cuidadosamente redactados y firmados puede hacer valer (también en los tribunales) sus motivos en caso de de disputas. Por lo general, se paga un depósito del 20% al firmar el contrato; hasta el 60% debe ser pagado al final de las obras; el saldo (20%) es de 30 días desde la finalización de las obras.
En colaboración con arch. Paolo Mereghetti - Estudio M&C Architetti Associati, Milán - Tel. 02/55210401, [email protected]