Contenido procesado
- Alquileres: dos tipos de gastos
- En caso de alquiler, ¿quién paga las cuotas del condominio?
- Gastos urgentes y extraordinarios
- Ajuste del alquiler después de las obras: no antes de la expiración del contrato.
- El impuesto a los residuos y la tarifa del administrador.
Cuando el propietario (arrendador) de un alojamiento arrienda su propiedad, firma un contrato con el inquilino (inquilino). Es precisamente la naturaleza de este acuerdo lo que rige la distribución de costos. En los contratos de alquiler gratuito, el propietario y el inquilino pueden ponerse de acuerdo y decidir, por ejemplo, que los gastos ordinarios y extraordinarios correrán a cargo del inquilino o viceversa. Los contratos con alquiler pactado, en cambio, prevén un sistema de distribución rígido, con los costos ordinarios a cargo del inquilino y los costos extraordinarios a cargo del arrendador.
El problema surge, por tanto, en los contratos de alquiler gratuito que no incluyen cláusulas, mientras que en los de alquiler pactado las partes remiten a las reglas contenidas en los cuadros adjuntos a los decretos ministeriales de 30 de diciembre de 2002 y 16 de enero de 2022-2023, que definen el reparto de gastos. relativo tanto a las partes internas del apartamento como a las comunes.
El artículo 1575 del Código Civil establece que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la "cosa alquilada en buen estado de conservación y mantenerla en tal estado que sirva al uso pactado y garantice su goce pacífico durante el arrendamiento". El siguiente artículo, el 1576, entra en más detalle, estipulando que "el arrendador debe realizar, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias, excepto los mantenimientos menores que son responsabilidad del inquilino".
En resumen, en el tema de la división de los costos de una propiedad de alquiler, las disputas están en la agenda, ya que existe una dificultad objetiva para evaluar cuándo un gasto se encuentra entre los necesarios o, más simplemente, debe considerarse "pequeño". .
En materia de arrendamientos, la norma de referencia es la ley de alquiler justo no. 392 de 27 de julio de 1978, derogada parcialmente por la ley 431/1998. En el Código Civil, sin embargo, los arrendamientos (incluidos aquellos con fines residenciales) se rigen por los artículos entre 1571 y 1614.
En cuanto al reparto de gastos entre arrendatario y propietario, en el contrato de libre alquiler las partes pueden acordar como mejor les parezca y este convenio vence a las disposiciones generales del Código Civil. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento pactados, tanto para las partes internas del edificio como para las de condominio, se aplican los criterios de subdivisión contenidos en el cuadro del anexo G del decreto ministerial de 30 de diciembre de 2002. Para los contratos implementados en los acuerdos territoriales, estipulado entre las asociaciones de propietarios y los sindicatos de inquilinos, es necesario remitirse a la tabla adjunta al decreto ministerial de 16 de enero de 2022-2023.
Alquileres: dos tipos de gastos
Se consideran "necesarios" los gastos imprescindibles que permitan al arrendatario disfrutar del inmueble sin limitaciones. Por ejemplo, el mantenimiento del sistema eléctrico, calefacción y estructuras portantes. Por otro lado, las pequeñas reparaciones están definidas por el artículo 1609 del Código Civil: “son las debidas al deterioro por uso y no por la edad o por casualidad”. El Código Civil (artículo 1590) también establece que, al término del contrato de arrendamiento, el arrendatario "deberá devolver el inmueble al arrendador en el mismo estado en que lo recibió, de acuerdo con la descripción hecha por las partes, salvo deterioro o el consumo resultante del uso de la cosa de acuerdo con el contrato ". Y de nuevo "a falta de descripción, se supone que el inquilino ha recibido la cosa en buen estado de conservación".Finalmente, la ley especifica que el inquilino "no es responsable de la pérdida o deterioro debido a la edad".
En caso de alquiler, ¿quién paga las cuotas del condominio?
En el contrato de alquiler gratuito, las partes también pueden acordar el pago de los gastos del condominio y decidir cómo dividir los costos. A falta de acuerdos entre las dos partes, los gastos ordinarios se atribuyen al arrendatario, mientras que los gastos extraordinarios son responsabilidad del arrendador.
Los costos extraordinarios para el propietario de la casa alquilada incluyen la reconstrucción del techo, la pintura de la fachada, la sustitución de los sistemas y, en última instancia, todos los incurridos por intervenciones mayores. Los gastos de limpieza de las escaleras, el mantenimiento ordinario del ascensor, el consumo de agua y luz de las zonas comunes, y otras intervenciones de carácter ordinario, quedan por tanto a cargo del arrendatario.
Los cuadros adjuntos a los decretos ministeriales de 30 de diciembre de 2002 y 16 de enero de 2022-2023 contienen algunos criterios de distribución particulares. Por ejemplo, los costos del servicio de conserjería (incluida la tarifa del portero) son 90% a cargo del inquilino y 10% por el inquilino.
Cabe señalar que, si el inquilino rentado no paga su parte para gastos comunes, el administrador deberá comunicarse directamente con el propietario de la vivienda quien, luego de haber pagado la deuda con el condominio, podrá reclamar al inquilino moroso y, en los casos más graves, rescindir el contrato de arrendamiento por incumplimiento.
La estrategia correcta que el arrendador puede poner en práctica para mantener relaciones pacíficas con el inquilino es establecer todo a priori con claridad, así como ceñirse a las reglas existentes. Y viceversa, por supuesto.
Si el apartamento alquilado necesita una reparación extraordinaria y urgente, cuyo coste correría a cargo del propietario, el inquilino puede proceder al pago y posteriormente solicitar la devolución.
El artículo 1577 del Código Civil, sin embargo, especifica que en estos casos el inquilino debe notificar al propietario este gasto "al mismo tiempo".
De hecho, podría suceder que el arrendador desinformado demuestre que habría gastado menos recurriendo a otro profesional y, por tanto, devuelva al inquilino una cantidad inferior a la cantidad realmente gastada.
Puede suceder que, tras una intervención extraordinaria en el apartamento (por ejemplo, la renovación del parquet) o las partes comunes del edificio (por ejemplo, la instalación de un nuevo ascensor), el propietario quiera aumentar el alquiler. Pero el arrendador puede remodelar los términos económicos del acuerdo solo en el vencimiento natural del contrato, con el consentimiento del inquilino. La integración estaba en efecto prevista por el artículo 23 de la ley 392/78 en el caso de "obras importantes y urgentes necesarias o en todo caso obras de mantenimiento extraordinario de entidad significativa", pero esta disposición fue derogada por la ley 431/98 que, El artículo 13 prevé la nulidad de "todo acuerdo destinado a determinar un monto del alquiler superior al resultante del contrato escrito y registrado".
A menos que las partes acuerden lo contrario, el impuesto a los residuos (tari) se cobra al inquilino.
Sin embargo, si el contrato de alquiler es inferior a 6 meses, paga el propietario del alojamiento, que aún puede cobrar la parte adeudada al inquilino (insertando el elemento correspondiente en el contrato de alquiler).
En caso de morosidad, a diferencia de lo que ocurre con los gastos del condominio, el inquilino es responsable de ello ante la administración municipal que recauda el impuesto. Por otro lado, en lo que respecta a la retribución del administrador, el coste corre a cargo del propietario del inmueble, ya que es la persona que participa en la junta y vota el acuerdo que confiere la tarea al profesional.
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it