En un condominio, además del reglamento de montaje, también puede existir el llamado reglamento contractual , acto que se redacta cuando el condominio aún no existe , por lo que también se le conoce como reglamento "externo" o más precisamente, reglamento de "Origen externo".
El constructor o propietario único de todo el edificio , antes de comenzar a vender las unidades inmobiliarias individuales, prepara el reglamento del condominio.dictando las reglas para la identificación y listado de las partes comunes, el reparto de gastos, las tablas de milésimas de valor por las que se debe realizar este reparto y demás disposiciones relativas a la vida de la estructura del condominio. Con la venta de las unidades inmobiliarias individuales, en cada contrato de traducción único cada uno de los compradores declara aceptar las cláusulas contenidas en el reglamento, lo que le confiere sustancialmente los requisitos de un contrato real tal como se conoce y acepta en un contrato. las demás cláusulas contenidas en el contrato de compraventa.
En consideración a la modalidad particular de su formación, no es necesaria la aprobación posterior por parte de la asamblea ya que, una vez realizada la compra por parte de todos los compradores de las respectivas unidades inmobiliarias que tienen parte del edificio del condominio (no solo los departamentos, pero también los sótanos, los garajes, etc.), la regulación de quo se hace efectiva y vinculante para todos, pasando a formar parte del contenido de los actos individuales por relación.
La peculiaridad de las normas contractuales y, con algunas reservas, de las aprobadas en la asamblea de accionistas por el voto unánime de todos los participantes en el condominio, consiste en primer lugar en que pueden contener válidamente cláusulas que limiten los derechos de los condominios individuales.sobre las partes comunes y sobre las mismas propiedades exclusivas, prohibiciones de destino de las unidades inmobiliarias, o reservas de dominio y en general de cláusulas que, al restringir los derechos normalmente debidos al propietario, deben, para ser válidas y exigibles, ser aceptadas por todos los compradores. condominios. En efecto, las cláusulas del reglamento de condominio de carácter contractual son vinculantes para los compradores de los apartamentos individuales independientemente de la transcripción, siendo suficiente que en la escritura de compraventa se haga referencia al reglamento de condominio, el cual, si bien no se inserta materialmente, debe considerarse conocido y aceptado sobre la base de la retirada o mención del mismo en el contrato.
Cabe señalar también que la disposición contenida en el art. 1138, último párrafo, del Código Civil italiano, según el cual el reglamento de condominios no puede en modo alguno menoscabar los derechos de los condominios, se refiere a los reglamentos aprobados por mayoría, pero no a los aprobados por todos los condominios, que, cubriendo con dicho valor contractual bien pueden contener limitaciones a los derechos de los propios condominios tanto sobre bienes comunes como individuales. En cualquier caso, las reglas de un reglamento de condominio que tienen carácter contractual pueden derogar o integrar la disciplina legal (Cass. Civ., Sección II, 6 de octubre de 1999, n. 11121).
Mejor dicho, en el contexto de la normativa contractual (tanto de origen externo como interno), es necesario distinguir cláusulas con contenido típicamente "regulatorio", orientadas a regular la conservación, uso y disfrute de las partes comunes, así como la elaboración y la utilización de servicios comunes y cláusulas de carácter "contractual", que afecten la usabilidad y destino de las partes exclusivas o que impliquen restricciones al derecho de propiedad de los particulares sobre cosas comunes.
En cuanto al contenido, las cláusulas que aparecen con mayor frecuencia en la normativa de origen externo son las relativas al reparto de gastos (cláusula de exención total o parcial de la contribución a los gastos, reparto de gastos a partes iguales, etc.; Cláusulas que contienen prohibiciones o limitaciones de uso o el destino de las propiedades exclusivas o partes comunes).
Es intuitivo que la regulación del condominio no puede tener un contenido estático e inmutable , por lo que bien puede estar sujeta a cambios en el tiempo en relación a nuevos intereses de gestión (pensemos en la compra de un área que necesita ser regulada o de un innovación tecnológica que aumenta el patrimonio común.
Si la regulación contractual es una limitación …
La regulación contractual puede ser fuente de limitaciones generales o particulares para condominios individuales en cuanto al uso de las unidades de propiedad de titularidad exclusiva; más raro es el caso en el que la misma regulación prevé extensiones de los derechos debidos a todos. Al respecto, se ha aclarado que pueden surgir las limitaciones a las facultades de los condominios y sus derechos sobre el patrimonio individual - encaminadas a asegurar las necesidades de convivencia, para que el ejercicio del derecho de propiedad no sea fuente de inconvenientes y molestias para otros - por el reglamento aprobado por todos los participantes, ya que este, teniendo valor contractual, es válido y efectivo a partir del consentimiento de los interesados, siempre que se exprese en la forma requerida en relación a la naturaleza de cada limitación, gravamen o servidumbre que se imponga.Se hace referencia, sobre todo, a aquellas cláusulas que prohíben a los propietarios destinar los departamentos o locales de propiedad exclusiva al ejercicio de determinadas actividades o utilizarlos para determinadas formas de uso, por considerarse peligrosos para el condominio, o en todo caso fuente de perturbación. o inconveniente para la comunidad (por ejemplo, la prohibición de destinar unidades inmobiliarias a comercios, consultorios médicos, despachos profesionales, comercios, bed and breakfasts, pensiones).o en todo caso una fuente de disturbio o molestia para la comunidad (por ejemplo, la prohibición de destinar unidades inmobiliarias a comercios, consultorios médicos, despachos profesionales, comercios, bed and breakfasts, pensiones).o en todo caso una fuente de disturbio o molestia para la comunidad (por ejemplo, la prohibición de destinar unidades inmobiliarias a comercios, consultorios médicos, despachos profesionales, comercios, bed and breakfasts, pensiones).
Además, dado que no existen disposiciones de orden público, por su naturaleza imperativas, que prohíban la inclusión en el reglamento de normas tan restrictivas, se adhiere plenamente al espíritu y a la letra de los principios que rigen la materia condominal, para la función imperativa de Asegurar el buen uso y disfrute de las cosas comunes, introducir en ellas restricciones y límites a las mismas propiedades individuales como resultado de una determinación concertada de los titulares, necesaria para lograr el uso más conveniente y rentable de las cosas comunes con el menor daño. tanto para ellos como para el mejor disfrute posible de las utilidades conectadas a las propiedades exclusivas.
Por tanto, las cláusulas del reglamento de condominios de carácter contractual , que pueden imponer limitaciones a los poderes y facultades de los condominios sobre las partes de su propiedad exclusiva, siempre y cuando se establezcan de forma clara y explícita, son vinculantes para los compradores de los apartamentos individuales si, independientemente de transcripción, en la escritura de compraventa se hizo referencia al reglamento del condominio, el cual, aunque no se inserta materialmente, debe ser considerado conocido o aceptado con base en la referencia o mención del mismo en el contrato.