Comprar una casa: todo lo que necesita saber

Comprar una casa es una decisión importante que implica una inversión considerable. Por eso es mejor estar preparado, desde el momento de la elección, hasta la venta, hasta los impuestos.

Contenido procesado

Comprar una casa, tres fases
Comprar una casa: el momento de la elección
Elementos que cambian la valoración de una vivienda
Comprar una casa: comprar y vender
Solicita documentación
¿Quién es el dueño de la propiedad?
Comprar una casa: las etapas de la transferencia de propiedad.
3 La escritura
¿Si se descubren defectos después de la compra?
El agente inmobiliario
Impuesto sobre la venta de una vivienda
¿Qué deducciones por la renovación

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que surgen en nuestra vida: por eso es importante estar preparado, incluso cuando se cuenta con profesionales del sector. Además del precio de la propiedad, es necesario prever los costos accesorios, que afectan alrededor del 10% del total e incluyen impuestos, el porcentaje para la agencia y los honorarios del notario. A estos se suman los de la mudanza, una posible reforma y mobiliario. Sin olvidar los costos de condominio y mantenimiento.

Comprar una casa, tres fases

El momento de la elección
Son varios los factores que inciden, desde las características del inmueble, hasta los metros cuadrados deseados. El área identificada también cuenta mucho, tanto para los precios de mercado como para la organización personal y familiar.
Las etapas de la venta Partimos
de la recogida de la documentación para llegar a la transmisión de la propiedad, que finaliza con la escritura. Un acto que involucra, además del vendedor y comprador, siempre al notario y muy a menudo a la agencia inmobiliaria que se encargó de la negociación. Con todos los costos relacionados.
Impuestos: los impuestos a pagar Los
impuestos son los del registro, catastro e hipoteca, que varían según sea o no la primera vivienda y si el vendedor es un particular o una empresa.

Comprar una casa: el momento de la elección

Si la casa es propuesta por una agencia u ofrecida por un vendedor particular, no importa: siempre es recomendable tener claras las características esenciales y entender si el inmueble identificado las satisface. Partiendo del precio (acorde con el mercado o no) y los requisitos específicos

Para elegir con conocimiento de los hechos, es mejor ver más de una casa, hacer comparaciones, hacer las preguntas correctas y luego, si el interés sigue siendo alto, no perder el tiempo y hacer una oferta.

Yendo in situ, incluso de forma remota
En persona, si es posible, o aprovechando los recorridos virtuales que ofrecen algunas agencias tras la pandemia provocada por Covid-19, es posible evaluar toda una serie de variables importantes. Aquí están en detalle.

Las condiciones. Aquí es donde un ojo experimentado puede marcar la diferencia. ¿Cuál es el estado de la fachada? ¿Están los sistemas a la altura? ¿Es necesario renovar las escaleras, el ascensor? ¿Está presente la bodega? ¿Es accesible? ¿Y la calefacción? Si la vivienda no se encuentra en perfectas condiciones, pueden surgir gastos de mantenimiento inesperados.

Iluminación y ruido. Visitarlo en diferentes momentos te hará comprender cómo cambia la luz durante el día y si hay ruidos molestos.

La posición. ¿Qué tan lejos está el nuevo hogar del lugar de trabajo? Si tienes hijos, ¿qué tan lejos está de la escuela? ¿Existe transporte público conveniente para llegar a sus principales destinos o conexiones por autopista? ¿Y dónde está ubicado el hospital? Si la zona está muy transitada: ¿qué tan difícil es aparcar o hay plaza de aparcamiento?

El mercado
El valor de la vivienda viene dado por sus características y por los precios de la zona. Por tanto, es necesario comprender cuáles son los valores medios, es decir, el coste por metro cuadrado. Un canal para identificar estos datos es el Observatorio Inmobiliario de la Agencia Tributaria (www.agenziaentrate.gov.it). Otro sitio confiable es el de Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Los anuncios inmobiliarios también son útiles, teniendo en cuenta que, en comparación con la cantidad solicitada, el precio a menudo se puede descontar un 8,7% para los edificios nuevos y un 14,3% para los que se restaurarán (fuente: Nomisma).

Punto de partida: la zona comercial
Aparte de propiedades de prestigio, ubicadas en zonas particulares de algunas ciudades o en complejos turísticos, por el valor de una vivienda partimos del cálculo de los metros cuadrados. Se considera la denominada "superficie comercial", que incluye la superficie neta del departamento, el 100% de la superficie del perímetro y paredes internas, el 50% de la superficie de las paredes en común con otros departamentos. A estos se suman otras superficies (balcones, jardines, verandas, bodegas) con diversas proporciones, como se indica en la tabla.

¿Qué puede hacer que el precio suba o baje? En el mercado libre no existen datos objetivos absolutos, lo que sí es válido es el acuerdo entre las partes, pero algunos elementos son ciertamente indicativos.

Factores que bajan el precio:

Ausencia de balcones - 5%
Planta sótano - 30%
Planta baja - 20%
Planta baja con jardín - 15%
2do piso sin ascensor - 5%
Desde el tercer piso en adelante sin ascensor: 10% por cada piso

Factores que elevan el precio:

Ático + 20%
Casa con varios baños + 5%
Calefacción autónoma + 5%
Conserje + 5%

Comprar una casa: comprar y vender

El contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de la casa de una persona a otra mediante el pago de un precio está sancionado por el código civil (art. 1470). Para llegar a este momento, suele haber una serie de pasos que protegen al comprador

Antes de pasar a la transmisión de la propiedad, que finaliza con la escritura, es necesario comprobar la regularidad del inmueble, tanto desde el punto de vista urbanístico, como en cuanto a la presencia de hipotecas. De hecho, es un derecho del comprador pretender disipar cualquier duda sobre la casa que está a punto de comprar, planteando todas las preguntas pertinentes al vendedor, directamente oa través de la agencia. Y esto antes de firmar cualquier documento, porque después es difícil volver atrás.

La vivienda debe ser conforme desde un punto de vista urbanístico y catastral, es decir, debe corresponder a la planta depositada en el catastro. ¿Fue construido con regularidad? Si no es nuevo y se ha vendido y comprado varias veces a través de una escritura, lo más probable es que esté en orden. Si es nuevo o en todo caso construido hace unos años, quien lo posea deberá presentar la licencia de obra y el certificado de viabilidad, que certifica también la existencia de los requisitos higiénico-sanitarios. En cualquier caso, el notario realizará y certificará todos estos controles antes de la escritura.

Si la casa se acaba de construir, es deber del constructor presentar toda la documentación que demuestre su regularidad (licencia de obra y proyecto aprobado por la Municipalidad). Esto es importante porque a veces las habitaciones de la planta superior o de la planta baja pueden aparecer en el proyecto como almacenes o áticos. Vendedores sin escrúpulos podrían presentarlos como apartamentos reales, pero en la escritura quedarían registrados como ático o almacén. ¿Qué implica? Esa conversión de uso no siempre es posible, salvo tras intervenciones especiales (que implican costes y tiempos).
Si la propiedad está en construcción, existen dos herramientas para protegerse. En el momento de la preliminar es necesario solicitar al vendedor que emita la fianza (bancaria o seguro) para garantizar las sumas entregadas o por entregar antes de la escritura. El constructor o vendedor del inmueble también está obligado (Decreto Legislativo 122/2005) a emitir al comprador una póliza de seguro que le garantice en caso de cualquier daño en la edificación y defectos de construcción.

Con frecuencia, cuando es difícil encontrar documentación para edificios más antiguos, las palabras "edificio anterior a 1967" o "edificio anterior a 1967" están escritas en la escritura. Esto es posible porque, antes de esta fecha, no era necesario solicitar un permiso de construcción si el edificio se construyó fuera de la ciudad. Luego, desde el 1 de septiembre de ese año, después de la entrada en vigor de la ley de Ponte, el permiso de construcción se convirtió en obligatorio para todas las propiedades. Para utilizar esta solución se deben cumplir dos requisitos: que la casa esté ubicada en un edificio que realmente se encuentre fuera del casco urbano de la época (que suele corresponder al actual centro histórico de una ciudad) y que se encuentre en algún construido demostrablemente en el período anterior a 1967.

Es recomendable comprobar de inmediato que el vendedor es el propietario real y que la casa no está gravada con hipotecas u otras formalidades perjudiciales, como una donación, que complicarían la venta. Diferente si se trata de la hipoteca registrada por el banco que otorgó el préstamo: de hecho, basta con solicitar que la hipoteca se extinga a cargo del vendedor en la fecha de la escritura. • Para ello, la Agencia Tributaria proporciona herramientas para conocer el estado de un inmueble, en los mostradores de las distintas oficinas provinciales o incluso en línea.

Comprar una casa: las etapas de la transferencia de propiedad.

Hay tres pasos que conducen a la compra de una propiedad: la propuesta de compra, la preliminar y la escritura.

Se utiliza principalmente para bloquear el precio acordado. Se utiliza únicamente para las ventas realizadas a través de una agencia inmobiliaria, tanto que el intermediario no solo adquiere el formulario, sino que también está obligado a firmarlo, junto con el comprador. En las negociaciones entre individuos, el compromiso se utiliza directamente.

Depende de la agencia presentar el formulario ante la Cámara de Comercio. Este documento es de naturaleza unilateral, es decir, vincula únicamente al comprador. El vendedor, por otro lado, es libre de aceptar o rechazar la oferta dentro del plazo establecido, que suele ser de 15 días. Además de la fecha de vencimiento, se deben indicar los datos catastrales y se debe especificar que la compra debe entenderse como una suma global, es decir, también incluye la participación debida a partes comunes. Debe indicar si el piso está alquilado o desocupado y prever el compromiso, por parte del vendedor, de verificar la regularidad urbanística y catastral. La propuesta va seguida de un depósito de garantía de dinero: si el vendedor acepta la propuesta, es el depósito de confirmación el que se deducirá del precio de venta. Si el comprador tiene dudas después de la aceptación del vendedor,el depósito no será reembolsado y el comprador deberá pagar la tarifa de intermediación al agente por igual.

También llamado simplemente preliminar, promesa de venta o compromiso, es un contrato en el que el vendedor y el comprador se comprometen a formalizar la escritura de compraventa. No es un acto obligatorio, pero se puede utilizar cuando la venta inmediata no es posible: es una forma de vincular a los que compran y a los que venden. También completa la propuesta de compra, que se vuelve más detallada y completa.

No hay ningún requisito de que un notario redacte un compromiso. Pero, al no hacerlo, solo tenemos un acto privado entre manos. Para que se convierta en escritura pública, y por tanto legalmente válida, debe estar firmada por notario (y transcrita en la Agencia Territorial). En este punto será la propia ley la que impedirá que el inmueble se venda a otra persona, que ingrese una hipoteca o se cree servidumbres pasivas o cualquier otro acto lesivo. El registro en la Agencia Tributaria es siempre obligatorio: dentro de los 20 días si se estipula sin notario; en el plazo de 30 días si es el notario quien prevé el registro electrónico del documento redactado por él. Para que sea válido, el documento debe contener el consentimiento de las partes,la determinación exacta de la casa en venta y su precio.

La inscripción siempre tiene un costo:

impuesto de matriculación: 200 euros
timbre fiscal: uno por 16 euros cada 4 páginas o en todo caso cada 100 líneas. Se colocarán sellos fiscales en cada copia (mínimo dos). Siempre deben comprarse antes de firmar la escritura porque deben tener la misma fecha o ser anterior. De lo contrario, el compromiso no se puede registrar.

Si se han pagado sumas como depósito o anticipo, el impuesto de registro proporcional debe pagarse igual a:

0,50% en caso de depósito de confirmación (código fiscal 109T).
3% en caso de pago inicial sobre el precio de venta (código fiscal 109T).

Este impuesto se recuperará en la escritura. De hecho, se considera un anticipo de lo adeudado para el posterior registro de la escritura definitiva. Si por el contrario no se estipula la escritura, no se devolverá, salvo que la no estipulación tenga causas no imputables a las partes. paga solo el impuesto fijo de 200 euros.

Si tienes que adjuntar otros documentos, como la certificación energética, la planta, el pliego de condiciones, tendrás que pagar sellos fiscales adicionales (siempre a partir de 16 euros) en función de la naturaleza del documento y su formato. El pago debe realizarse a través de un formulario F23, para ser entregado en el banco o en la oficina de correos. La razón para elegir es RP, es decir, registro de documentos públicos y privados. Finalmente, debe completar el formulario 69, que es una solicitud de registro. Este modelo se puede descargar desde el sitio web de la Agencia de Ingresos, pero generalmente lo proporciona el representante de la agencia.

Con el notario aumentan los gastos. De hecho, se debe agregar lo siguiente:

honorarios del profesional
impuesto de timbre de 155 euros
impuesto hipotecario de 200 euros
Gastos de hipoteca de 35 euros.

Además, la firma del compromiso también determina el derecho de cualquier corredor de bienes raíces a cobrar (después de la escritura) la comisión.

Es el contrato definitivo, redactado, verificado y avalado por notario. También llamada escritura final de compraventa, debe ir acompañada de determinados documentos y contener información precisa:

la identidad de todas las partes (vendedor, comprador y posible mediador). También debe comparecer el notario y cualquier otra persona involucrada en el procedimiento de compra;
las clasificaciones energéticas (incluido el Ape, certificado de eficiencia energética) y las certificaciones
de los sistemas de la vivienda, que certifican su regularidad y correspondencia con lo previamente declarado;
datos catastrales, planos de planta y cualquier información necesaria sobre la propiedad en cuestión;
el documento elaborado por el administrador del condominio que acredite el pago regular por parte del vendedor de los gastos del condominio (sujeto a ajuste);
todo lo referente al dinero en circulación (porcentajes adeudados a corredores, gastos notariales, etc.), adjuntando - cuando sea necesario - solicitud y aprobación de hipoteca;
la usabilidad del inmueble, la ausencia de hipotecas, coacciones o defectos de cualquier naturaleza.

No es un simple editor: ante la ley, tiene el rol de garante en la transacción. También deberá depositar las sumas pagadas por el comprador (ley 124/2021) en una cuenta corriente exclusiva y conservarlas hasta que se convierta en el propietario real. Los honorarios del notario siempre los paga el comprador y, a menudo, se convierten en parte de la negociación entre las partes. Las escrituras están lastradas por diversas partidas de gasto, algunas fijas, como los derechos de timbre que establece la ley, otras variables, como porcentajes parametrizados en función del valor de la propiedad o el grado de parentesco entre donante y donatario, además del registro y a los cargos de secretaría. En cuanto a los honorarios del profesional, ya no existen tablas de tarifas, por lo que cada uno decide su propia remuneración a discreción, de acuerdo con las reglas del libre mercado.Por lo tanto, es recomendable solicitar un presupuesto antes de elegir al notario.

¿Y si hay vicios ocultos que no surgieron antes? ¿Qué garantías son válidas, una vez tienes las llaves de la casa? El tiempo para actuar no es largo: el comprador debe informar los defectos al vendedor dentro de los ocho días posteriores al descubrimiento . Mediante carta certificada con acuse de recibo, declara su deseo de hacer uso de la garantía. Si el vendedor no actúa por su propia voluntad contra los defectos, el comprador puede emprender acciones legales contactando a un abogado y haciendo valer la garantía contra los defectos. Sin embargo, la acción debe tener lugar dentro de un año de la escritura.. Un juez puede pronunciar la rescisión del contrato, si existen los detalles. El vendedor deberá entonces devolver la suma recibida y el comprador la casa. Si prefiere quedarse con la casa, independientemente de los defectos, puede pedir una rebaja en el precio de venta pagado y por tanto la devolución de la diferencia. Excepciones: si el daño es estructural (defecto del suelo o defecto de construcción), tanto que no se pueda descubrir de inmediato, o tan grave como una infiltración de agua, el comprador puede emprender acciones contra el constructor de la casa por hasta 10 años. después de la escritura . Los tiempos de presentación de informes también son cada vez más largos: tiene un año para escribirle al vendedor y comunicarle los problemas.

Debe estar registrado en la Cámara de Comercio y tener cédula de identidad. La ley establece que no corresponde comisión alguna a quienes ejercen esta profesión sin título alguno. Por ley, es el responsable de verificar el origen de la casa, la propiedad, la presencia o ausencia de fianzas y garantizar al vendedor y al comprador las cláusulas correspondientes.

El servicio de agencia, por supuesto, tiene un coste que es pagado, en forma de comisión, tanto por el vendedor como por el comprador del edificio. ¿Cuánto cuesta? Depende, ya que ninguna ley impone tasas fijas o topes. Por lo general, las costumbres del lugar y las indicaciones de la Cámara de Comercio local son válidas, aunque nada de esto deba considerarse vinculante. En términos generales, una comisión que no supere el 2% del precio de venta puede considerarse justa, pero también puede llegar al 4%. La factura es obligatoria: y es realmente importante, porque los gastos de intermediación inmobiliaria son deducibles de la declaración de impuestos, hasta un máximo de 1.000 euros.

Una vez finalizada la escritura, las llaves de la casa pasarán del vendedor al comprador quien, a su vez, entregará los cheques para el pago. Todo lo que no esté escrito en la escritura, incluso si se acordó previamente con otros instrumentos, no tendrá valor. Según el decreto-ley n. 223/2006, las partes que celebren el contrato de compraventa definitivo deberán declarar los términos del precio acordado, especificando si se trata de un cheque y / o transferencia bancaria.

Impuesto sobre la venta de una vivienda

Representan uno de los gastos que se suman al del precio del inmueble, pero si es la primera vivienda, tienes derecho a tarifas reducidas, tanto por el IVA como por el impuesto de matriculación. Y algunas novedades también afectan a quienes ya poseen y tienen que comprar una segunda vivienda

Los impuestos relacionados con la compra de la vivienda son principalmente el impuesto de matriculación (si compra a un particular) y el IVA (cuando el vendedor es una empresa). A estos, en ambos casos, hay que sumar el impuesto hipotecario y catastral. El paquete de bonificación vigente en 2022-2023 confirma los beneficios brindados a quienes compran una propiedad; en particular, existen algunas innovaciones jurisprudenciales para la compra no solo de la primera, sino también de una segunda vivienda. De hecho, incluso aquellos que poseen una propiedad pueden aprovechar las exenciones fiscales y comprar una segunda si la primera se considera inadecuada. Se trata de una inadecuación subjetiva, cuando la vivienda previamente comprada ya no puede satisfacer las necesidades habitacionales del contribuyente y su familia o de una inadecuación objetiva,como en el caso de una propiedad alquilada y que, por lo tanto, no puede ser utilizada por el propietario por estar sujeta a restricciones legales (como exige el Tribunal Supremo con sentencia posterior de 27 de julio de 2022-2023).

El derecho a los beneficios es reconocido directamente por el notario, no es necesario aplicar. Se trata:

Reducción del IVA del 10% al 4% dirigida a quienes compren una vivienda directamente a la constructora, pagando una cantidad fija de 200 euros por concepto de hipoteca e impuesto catastral;
impuesto de matriculación al 2% para compras a particulares; El impuesto catastral e hipotecario asciende en este caso a 50 euros;
crédito fiscal: el bono de primera vivienda para quienes vendan y recompren viviendas en 12 meses utilizando las concesiones, prevé la posibilidad de restar el impuesto a pagar del ya pagado por la compra de la vivienda anterior.

Para aprovechar la bonificación son necesarios algunos requisitos. Los de quien compra son: no poseer viviendas en todo el territorio nacional para el cual se han utilizado las concesiones, ni venderlas en el plazo de un año. El compromiso de venta del inmueble en propiedad debe reflejarse en la escritura de compraventa (venta, escritura de donación o declaración de sucesión). Si esto no sucede, perderá el bono de su primera vivienda y, además de los impuestos más altos y los intereses relacionados, tendrá que pagar una multa del 30%.

Ser residente en el municipio donde compra la vivienda o establece residencia en él dentro de los 18 meses posteriores a la compra, o acreditar que su lugar de trabajo o estudio se encuentra en dicho municipio. La casa también puede estar ubicada en el territorio del Municipio donde el empleador tiene su sede o realiza la actividad, incluso si el comprador fue posteriormente trasladado al exterior por motivos laborales; o estar en cualquier municipio italiano si el comprador es un ciudadano italiano que emigró al extranjero y no tiene otras casas en Italia.

Requisitos para la propiedad
La casa y los accesorios relacionados (uno para cada categoría) deben pertenecer a una de las siguientes categorías catastrales