¿Cómo se dividen los costos de mantenimiento de los balcones?

Para saber cómo se dividen los costos de mantenimiento de balcones, primero es necesario establecer a quién pertenecen: ¿los propietarios o el condominio?

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La legislación sobre la propiedad de balcones en condominios.
Quién paga los gastos de los balcones salientes
Quién paga los costos de los balcones empotrados
Quién paga los gastos de las terrazas
Quién paga los costos de las galerías
¿Qué se permite hacer en el balcón?
… Y para embellecer el balcón

No cabe duda del carácter “común” de la fachada, pero resulta complejo valorar a quién pertenecen los balcones y, en consecuencia, quién se hace cargo de los costes de su mantenimiento. Muchas de las diatribas en el condominio derivan de la pregunta: ¿cómo se dividen los costos de mantenimiento de los balcones? A falta de respuestas en el Código Civil, a lo largo de los años ha sido la jurisprudencia la que ha tratado de esclarecer el tema , pero el debate sigue abierto. A menos que una regulación contractual del condominio (es decir, la aceptada por todos los propietarios en el momento de la compra de la unidad inmobiliaria) establezca un criterio de asignación particular, para una correcta subdivisión de los costos de renovación o simplemente arreglar un balcón. es necesarioIdentificar con precisión sus características estructurales y cómo se integra con el edificio. Solo así es posible establecer la pertenencia (en cierto sentido, propiedad) del balcón en cuestión. De hecho, los balcones pueden ser esencialmente de dos tipos: salientes o empotrados.

El balcón saliente sobresale de la fachada y constituye una extensión de la unidad inmobiliaria: pertenece al propietario.
El balcón empotrado , por otro lado, forma un hueco en la fachada; también suele estar cerrado en dos o tres lados. Es propiedad del condominio.

El Código Civil no menciona los balcones que, a diferencia de las escaleras, puertas, fachadas, cubiertas, etc., no están incluidos en el listado de partes comunes del edificio previsto por el artículo 1117. Fue, por tanto, la jurisprudencia, en el curso a lo largo de los años, establecer qué partes del balcón son propiedad exclusiva del condominio y cuáles son comunes . Una distinción importante para entender cómo se dividen los costos de mantenimiento de balcones, en caso de que sea necesario intervenir.

Quién paga los gastos de los balcones salientes

En este caso es el propietario del piso quien corre con algunos gastos relacionados con el uso del balcón, como los relacionados con la reestructuración de la barandilla, el pavimento o el yeso del interior.
Los costos, en cambio, de pintar y retocar cualquier estuco ornamental, por considerarse partes comunes de los cuales, aunque en términos puramente estéticos, se benefician todos por igual, deben ser divididos entre todos los condóminos (que pagan en proporción a respectivas milésimas de propiedad). Pero no solo. El Tribunal de Casación, con sentencia del 14 de diciembre de 2022-2023, n. 30071, señaló que "… si bien los balcones de un edificio de condominios no forman parte de las partes comunes, ya que no son necesarios para la existencia del edificio, ni están destinados al uso o servicio del mismo (de conformidad con el art. 1117 cc ), el revestimiento del parapeto y la losa, por otro lado, deben ser considerados bienes comunes, si cumplen una función estética predominante para el edificio, convirtiéndose así en elementos decorativos y ornamentales esenciales de la fachada y contribuyendo a que sea estéticamente agradable (Cass.2, 21/01/2000, n. 637 de Cass. Section 2, 30/07/2004, no. 14576; Cass. Section 2, 30/04/2012, no. 6624) ". Previamente, el Tribunal Supremo (con sentencia de 19 de mayo de 2022-2023, n. 10209) había precisado que "los revestimientos y elementos decorativosdel frente y de la parte baja (de los balcones), cuando se insertan en la fachada del edificio y contribuyen a hacerlo estéticamente agradable, constituyen un bien común a todos ». También para el Tribunal de Bolonia (con sentencia de 20 de mayo de 2010) "… los elementos exteriores de las fachadas y en particular de los balcones deben considerarse partes comunes, como en particular los revestimientos del frente o de la parte subyacente de la losa, los paneles frontales y los pilares, si cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio y no solo la decoración de las porciones inmobiliarias que les corresponden ». La Corte de Roma, en cambio, (sentencia de 7 de abril de 2009) entra en más detalle, aclarando que "… los frisos ornamentales y elementos decorativos,inherentes a los balcones (como los revestimientos del frente o la parte subyacente de la losa, los frontales y los pilares) son condominio si cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio y no solo la decoración de las porciones inmobiliarias que les corresponden. En particular, los paneles frontales y pilares de un balcón cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio cuando realizan una función decorativa extendida al mismo, de la que aumentan el valor arquitectónico, además de cumplir una función estética encaminada a armonizar la fachada del edificio. condominio ".los frentes y pilares) son condominio si cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio y no solo la decoración de las porciones inmobiliarias que les corresponden. En particular, los paneles frontales y pilares de un balcón cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio cuando realizan una función decorativa extendida al mismo, de la que aumentan el valor arquitectónico, además de cumplir una función estética encaminada a armonizar la fachada del edificio. condominio ".los frentes y pilares) son condominio si cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio y no solo la decoración de las porciones inmobiliarias que les corresponden. En particular, los paneles frontales y pilares de un balcón cumplen principalmente la función ornamental de todo el edificio cuando realizan una función decorativa extendida al mismo, de la que aumentan el valor arquitectónico, además de cumplir una función estética encaminada a armonizar la fachada del edificio. condominio ".además de cumplir una función estética orientada a armonizar la fachada del condominio ».además de cumplir una función estética orientada a armonizar la fachada del condominio ».

Quién paga los costos de los balcones empotrados

Al ser parte integrante de la fachada, se deduce que los costos del parapeto de mampostería de este tipo de balcones deben dividirse entre todos los condominios en proporción a sus respectivas milésimas . Sin embargo, en lo que respecta a la subdivisión de los gastos de mantenimiento de la losa, se aplica el criterio previsto para techos, bóvedas y áticos en el artículo 1125 del Código Civil, según el cual estos gastos "… son sufragados en partes iguales por los propietarios de las dos plantas superpuestos, el revestimiento del suelo a cargo del propietario del piso superior y el enlucido, teñido y decoración del techo al propietario del piso inferior ». Por tanto, a diferencia de lo que ocurre en los balcones salientes, en los empotradosla losa representa la extensión del piso y tiene la función de separar, revestir y sostener los diferentes pisos del edificio en condominio.

También en este caso, es necesario identificar el tipo para aplicar un criterio justo para compartir los costos . En el caso del techo plano que actúa como cobertura de todo el edificio , los costos de mantenimiento se dividirán entre todos los condominios. Por otro lado, cuando la cubierta plana es de uso exclusivo de uno o más condominios - quienes la utilizan como terraza - ciertamente se aplica el criterio incluido en el artículo 1126 del Código Civil para dividir los costos relacionados con el mantenimiento: "quién tiene el uso excluyendo el pavimento, contribuye 1/3 al costo de reparaciones o reconstrucciones; los 2/3 restantes quedan a cargo de todos los condominios del edificio, o de la parte de estos a los que se destina la cubierta plana,en proporción al valor del plan o la porción de cada plan ". Es más complicado proceder por las terrazas niveladas, que cubren parcialmente el edificio. Estos, de hecho, cumplen una función de cobertura solo para algunos condominios. Los gastos destinados a mejorar el uso de la terraza, por tanto, corren a cargo del propietario exclusivo. Mientras que los de otras intervenciones, como impermeabilización o reposición del piso , el costo debe dividirse de la siguiente manera: 1/3 a pagar por quienes tienen el uso exclusivo de la terraza, 2/3 por el resto de condominios.

Quién paga los costos de las galerías

Algunos edificios populares construidos hasta el siglo XX se caracterizan por un largo pasillo compartido con vistas al patio interior , que da acceso a varios apartamentos en la misma planta. Se trata de las llamadas "casas con balcón" o "casas con baranda". Hay dos pautas para el desglose de los costos de mantenimiento de estos pasajes en particular. El primero, que hoy prevalece, considera los balcones como partes comunes, siendo los gastos ordinarios y extraordinarios a cargo de los condominios que los utilizan (aunque solo sea potencialmente). Lo mismo se aplica al mantenimiento de la cubierta y el parapeto.
Una segunda orientación, bastante anticuada, equipara los balcones con las escaleras y remite a una sentencia del Tribunal de Milán (16 de octubre de 1988, n. 12061) que había observado cómo los costes de reconstrucción de los elementos verticales (fachadas, barandillas, etc.), como partes integrantes de la fachada, correría a cargo de todos los condominios (quienes pagan en proporción a sus respectivas milésimas), mientras que para la reestructuración del piso, se aplicaría el artículo 1124 del Código Civil, con los costos de mantenimiento a cargo de los propietarios de las unidades inmobiliarias a las que las galerías sirven. El gasto relativo se divide entre ellos - según la ley - la mitad según el valor de las unidades inmobiliarias individuales y la otra mitad exclusivamente en proporción a la altura de cada piso sobre el suelo.

¿Qué se permite hacer en el balcón?

Los balcones salientes, como extensión del departamento, se consideran propiedad exclusiva y, en consecuencia, el condómino puede disponer de ellos como mejor le parezca sin el necesario consentimiento de la asamblea. El artículo 1122 del Código Civil, sin embargo, establece que no es posible realizar obras que causen daños en las partes comunes, es decir, que dañen la estabilidad, seguridad o decoración arquitectónica del edificio.
Esto significa, por ejemplo, que en un edificio de época podría estar prohibido instalar toldos, ya que alterarían la decoración del edificio. Y lo mismo ocurre con la instalación de una antena parabólica o un aire acondicionado.Otro tema que puede dar lugar a una disputa entre condominios es la posibilidad o no de preparar un asado en el balcón. Al respecto, el artículo 844 del Código Civil establece que "el titular de un fondo no puede impedir la emisión de humo o calor, humos, ruidos, sacudidas y propagaciones similares derivadas del fondo del vecino, si no superan el tolerabilidad normal, teniendo en cuenta también el estado de los lugares ». En cuanto a los ruidos, también existen límites para las emisiones y exhalaciones de humo, evaluados caso por caso por el juez. Recientemente, el Tribunal de Casación (sentencia de 20 de junio de 2022-2023, n. 15246) comparó una barbacoa (en este caso concreto era una estructura fija construida en un patio privado) con un horno,aplicando las normas dictadas por el artículo 890 del Código Civil según el cual, para que la obra esté en orden, es obligatorio observar "… las distancias que establezca el reglamento y, en su defecto, las necesarias para preservar los fondos vecinos de cualquier daño a la solidez, salud y la seguridad". Finalmente, en cuanto amacetas y jardineras en el alféizar de la ventana , si las regulaciones del condominio lo permiten, el condominio ciertamente puede colocarlos, siempre prestando atención para no afectar la decoración arquitectónica o la estabilidad del alféizar mismo. Además, es necesario verificar que el reglamento municipal no establece prohibiciones: podrían considerarse peligros potenciales para los peatones que pasan por debajo. Ciertamente, si un plantador cediera y golpeara algo o peor aún a una persona, el dueño del condominio sería responsable bajo el perfil civil y criminal.

En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it

Tomado del artículo de Cose di Casa número de febrero de 2022-2023

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