Contenido procesado
- La propiedad esta dividida
- Beneficios para ambos lados
- ¿Qué derecho quieres conservar?
- El uso de frutas
- Obligaciones del propietario
- Uso y hogar
- El mantenimiento
- Reparaciones extraordinarias
- Votar en la asamblea del condominio
- Impuestos y gastos
- Beneficios
- El precio
- La propiedad se puede vender
- Puedes pagar en varias cuotas
- Cómo hacer los cálculos correctos
- En Turín, un proyecto del Ayuntamiento
Con la venta de la propiedad pura de una propiedad, la propiedad pura de una propiedad se transfiere al comprador sin el derecho de uso, mientras que el derecho real de disfrute (que en realidad consta de varios aspectos, como veremos más adelante) permanece en beneficio del vendedor. La mera propiedad de un bien (como un bien inmueble, por ejemplo) consiste, por tanto, en la propiedad “despojada” de uno o más derechos reales de disfrute, por un plazo preestablecido o durante toda la vida del titular o titulares de tales derechos. Entre las partes estipulantes (vendedor y comprador) se establece una especie de vínculo que perdurará en el tiempo, con efectos que se producirán en el futuro. Por tanto, es fundamental que el contrato de venta preliminar (que se firma antes que el definitivo y que debe registrarse) tenga en cuenta todos los detalles,para que ambas partes estén bien protegidas.
La propiedad esta dividida
Nuestro Código Civil le permite "dividir" la propiedad en dos. Sin embargo, la posibilidad legal de separar los diferentes tipos de derechos reales de goce de bienes de la propiedad pura y las diversas formas posibles de venta son poco conocidas en Italia y también son objeto de diversos prejuicios.
Beneficios para ambos lados
Para quienes compran una propiedad con esta fórmula, el beneficio radica en pagar una propiedad a un precio inferior al valor de mercado; mientras que, para quienes venden, la ventaja radica en tener un ingreso inmediato, manteniendo uno o todos los derechos de disfrute otorgados.
¿Qué derecho quieres conservar?
El derecho de uso que se le deja al vendedor puede ser total o limitado al uso o la vivienda; de por vida o por un plazo fijo: quien vende un inmueble en propiedad pura puede reservarse para sí (o para una o más personas designadas) el derecho de usufructo, el de uso o el de vivienda. En el primer caso el sujeto puede vivir o alquilar la propiedad perdiendo la renta, mientras que en los demás casos solo puede usarla o vivir en ella y no puede transferir este derecho a terceros: es estrictamente personal. Veremos todas las especificaciones más adelante.
Los derechos reales de goce, y en particular el de usufructo, están relacionados con el derecho de propiedad de un bien. Nuestro ordenamiento jurídico permite separar estos derechos, atribuyendo los de goce a un titular distinto al titular.
El uso de frutas
El usufructo (art. 978 del Código Civil) es un derecho que consiste en poder disfrutar de un bien y las rentas correspondientes, aunque siga siendo propiedad de terceros. Con una limitación fundamental: la prohibición de alterar el uso previsto. Por ejemplo, si se trata del usufructo de un terreno, el titular del derecho (usufructuario) no puede construirlo, como tampoco puede transformar lo que es un jardín en un estacionamiento. En el caso de una propiedad, el usufructuario tiene derecho a arrendarla a terceros. Sin embargo, por ley, el contrato de arrendamiento no puede durar más de 5 años desde la muerte del usufructuario.
Obligaciones del propietario
El usufructuario debe devolver el bien al final de su derecho (al vencimiento o al fallecimiento); utilícelo con la "diligencia de un buen padre de familia"; hacer un inventario, a menos que sea dispensado; proporcionar seguridad, a menos que se dispense; hacer frente a los gastos ordinarios de administración, mantenimiento y custodia del bien; pagar impuestos y regalías, rentas de la tierra y otras cargas que afecten los ingresos. es arte. 1004 del Código Civil para disponer que estos gastos y cargas correrán a cargo del usufructuario.
Uso y hogar
Los derechos de uso y residencia están definidos respectivamente por los artículos 1021 y 1022 del Código Civil. El uso consiste en el derecho a usar un activo específico y, si tiene interés, a cobrar el producto (limitado a las propias necesidades y las de la familia). La vivienda se basa en el derecho a vivir en una casa en relación con las necesidades propias y familiares. Constituye uno de los derechos de herencia del cónyuge supérstite: tras el fallecimiento de uno de los cónyuges, el otro tiene derecho a vivir en la residencia familiar (si es propiedad del cónyuge) y a utilizar los muebles que la proporcionen durante toda su vida. . Ambos son derechos personales, es decir, estrictamente vinculados al titular del derecho y, por tanto, como tales, intransferibles. A diferencia del usufructuario que puede arrendar la propiedad disfrutada,en los casos de uso o residencia esto está prohibido, bajo pena de pérdida del derecho. Para el resto, se aplican las reglas de usufructo.
El mantenimiento
El vendedor es responsable de los gastos de mantenimiento ordinarios (restauración del yeso, pintura de puertas y ventanas, pintura de las paredes), es decir, todos los gastos que normalmente corre a cargo del inquilino. Mientras que el comprador solo tiene derecho a gastos extraordinarios. La reciente reforma del condominio (ley 220/2012), que entró en vigor el 18 de junio de 2013, sin embargo, establece la plena solidaridad entre el usufructuario y el propietario desnudo hacia el condominio. Esto significa que las dos figuras son solidariamente responsables, a la mitad, del pago de los gastos del condominio. Entonces, si ninguno de los dos paga lo adeudado, el condominio puede pedirles a ambos que paguen la deuda.
Las reparaciones extraordinarias son responsabilidad del propietario desnudo. El arte. 1005 del Código Civil hace una lista, pero no es exhaustiva: "son las necesarias para asegurar la estabilidad de los muros principales y bóvedas, reemplazo de vigas, renovación, total o en parte significativa, de techos, pisos, escaleras, terraplenes, acueductos , muros de contención y circundantes ". En la práctica, esta definición incluye aquellas reparaciones que no son previsibles como efecto normal, en el corto o mediano plazo, del uso y disfrute de la cosa, y consisten en la reposición o restauración de partes esenciales de la estructura, cuyo costo es desproporcionado para a la renta normal producida por la propia cosa. Sin embargo, si se hacen necesarios por negligencia o incumplimiento de las obligaciones de manutención ordinaria, entonces son responsabilidad del usufructuario.En esencia, nos regulamos a nosotros mismos como en la dinámica arrendador / inquilino.
En el caso de resoluciones relativas a reparaciones de condominios, el derecho relativo de voto en la junta corresponde a: el usufructuario, en el caso de reparaciones relativas al mantenimiento ordinario; al propietario desnudo, en el caso de obras de innovación, reconstrucción o mantenimiento extraordinario.
Impuestos y gastos
Al no beneficiarse del bien comprado, el propietario desnudo no tiene carga fiscal durante toda la duración del derecho de uso reservado al vendedor. Tras la compra de la propiedad básica, el comprador deberá pagar los siguientes impuestos:
- cuota de inscripción
- impuesto hipotecario
- impuesto catastral
en menor medida según la antigüedad del usufructuario, como se muestra en la tabla (publicada al costado) actualizada periódicamente por el Ministerio de Hacienda a medida que cambia la tasa legal que, desde principios de enero de 2022-2023, pasó del 2,5% al 1% .
Beneficios
Además de los impuestos menos costosos durante la fase de compra, el comprador puede - si tiene los requisitos necesarios - también aprovechar el subsidio "primera vivienda": permite una reducción del impuesto de registro del 9 al 2% y el pago de los impuestos hipotecarios. y catastral en medida fija (actualmente igual a 50 euros cada uno). El vendedor, usufructuario o propietario del derecho de residencia, disfruta plenamente de los bienes vendidos y, por tanto, de acuerdo con la ley, todos los impuestos relacionados con la propiedad quedan a su cargo: más precisamente, el imu y el IRPF.
El precio
El valor de la propiedad desnuda depende de la duración del derecho de disfrute que se deja al vendedor (técnicamente: reserva de disfrute del bien). Si la reserva es vitalicia, o hasta el fallecimiento del titular del derecho, el valor se determina en función de la esperanza de vida de este último. La esperanza de vida es el número esperado (en un sentido estadístico) de años de vida residual a una determinada edad y no debe confundirse con la llamada "vida media". La esperanza de vida se calcula mediante el análisis de tablas de mortalidad (también conocidas como tablas actuariales) que varían según algunos factores, incluidos los ambientales. Cabe señalar que la esperanza de vida también varía según el sexo: las mujeres viven más. Si los vendedores son más de uno,la longevidad general de los sujetos que cohabitan es ligeramente superior a la de los vendedores más jóvenes. Los datos oficiales más recientes se publican en el sitio web de Istat (www.istat.it). En principio, el valor real de mercado de una propiedad desnuda puede variar entre el 50% y el 70% del valor comercial de la propiedad en plena propiedad, incluso cuando el vendedor es muy mayor. Para hacer una comparación con otras situaciones, tenga en cuenta que una propiedad ocupada por un inquilino (que paga el alquiler) vale en promedio un 30% menos que su valor.incluso cuando el vendedor sea muy mayor. Para hacer una comparación con otras situaciones, tenga en cuenta que una propiedad ocupada por un inquilino (que paga el alquiler) vale en promedio un 30% menos que su valor.incluso cuando el vendedor sea muy mayor. Para hacer una comparación con otras situaciones, tenga en cuenta que una propiedad ocupada por un inquilino (que paga el alquiler) vale en promedio un 30% menos que su valor.
La propiedad se puede vender
Si ha comprado la propiedad desnuda, no necesita esperar la muerte de quienes la usan para revender la propiedad. Y aún puedes obtener beneficios con la diferencia de precio: dado que el usufructuario ha envejecido entre tanto, se aplicará un descuento menor al valor de la propiedad inmobiliaria, en función de las tablas que tienen en cuenta la antigüedad; lo que significa que el activo ha sido reevaluado.
¿Cuánto vale la propiedad pura de una propiedad en el mercado? Generalmente alrededor del 50-70% del valor comercial de la misma propiedad en propiedad total.
Puedes pagar en varias cuotas
La fórmula más común en Italia prevé el pago del precio de la propiedad pura en una única solución. Pero, en cuanto a las propiedades de propiedad total, es posible organizar un pago a plazos. La propiedad se transfiere a un precio pagado en parte por adelantado y en parte con pagos mensuales definidos, que pueden indexarse anualmente. Y que en caso de fallecimiento del vendedor se siga pagando a los herederos, hasta el vencimiento. Luego está también la fórmula de pago con anualidad (viager), muy extendida, por ejemplo, en Francia pero rara en Italia. Es un contrato aleatorio, porque el precio total no se puede conocer de antemano: se paga un depósito, se estima un ingreso mensual, pero el número de pagos depende de cuánto tiempo sobreviva el vendedor. Una apuesta ".El problema es que en Italia la renta vitalicia se asimila a los ingresos de los empleados (artículo 50 del Decreto Presidencial 917/86) y se grava en consecuencia.
Cómo hacer los cálculos correctos
Se aplica un coeficiente a la tasación del valor de mercado de la propiedad en su totalidad de acuerdo con la edad del beneficiario final (habitante / s) de la casa. Estos coeficientes son elaborados periódicamente por el Ministerio de Finanzas y se basan en la esperanza de vida estadística en Italia y en el tipo de interés legal vigente. Como regla general, cuanto mayor sea el vendedor, mayor será el precio de compra.
Tabla de los coeficientes para la determinación de derechos de usufructo vitalicio y anualidades (o pensiones) calculados al tipo de interés legal del 1% (año de referencia 2022-2023)
El decreto del Ministerio de Hacienda de 12 de diciembre de 2013 (publicado en la Gaceta Oficial N ° 292 de 13 de diciembre de 2013), prevé la reducción de la tasa legal del 2,5% al 1% con efecto a partir del 1 de enero de 2022-2023. En consecuencia, se han actualizado los coeficientes relativos al derecho de usufructo a aplicar a las escrituras públicas constituidas, a las escrituras particulares autenticadas y no autenticadas presentadas a registro, a las herencias abiertas y a las donaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2022-2023. (Decreto Ministerial de Economía y Finanzas de 23 de diciembre de 2013 sobre GU 303 de 28 de diciembre de 2013). Por lo tanto, se actualizó el cuadro de coeficientes adjunto a la Ley consolidada del impuesto de matriculación (Decreto Presidencial 131/1986) como se indicó anteriormente. El decreto también establece el múltiplo que se utilizará para determinar la base imponible para el establecimiento de anualidades y pensiones en 100 tiempos.
Ejemplo de cálculo del valor de la propiedad desnuda
- Valor de una propiedad de propiedad total: 150.000 € (a)
- Tasa de interés legal vigente: 1% (b)
- Edad del beneficiario (años cumplidos): 55 años
- Coeficiente según tabla: 65 (c)
- Ingresos anuales: (a) x (b) = 1.500 € (d) (o 150.000 € x 1%)
- Valor de usufructo: (d) x (c) = 97.500 € (e) (o 1.500 x 65)
- Valor de propiedad desnuda: (a) - (e) = 52.500 € (o 150.000 € - 97.500 €)
En Turín, un proyecto del Ayuntamiento
Vender su casa en propiedad simple puede ser de gran ayuda para las personas mayores y las personas en dificultades que necesitan liquidez para hacer frente a la vida diaria, tal vez atención médica. Con esto en mente, el Ayuntamiento de Turín está lanzando un proyecto experimental que planea ayudar a estas categorías comprando sus propiedades con esta fórmula, en condiciones económicas favorables para ambas partes (www.comune.torino.it/).
En colaboración con Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional de Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it